Lãnh đạo Bộ Xây dựng: Có thể thắt chặt tín dụng vào BĐS nhưng mở rộng cơ cấu huy động vốn từ các nguồn

NƠXH chưa được chú trọng đầu tư

Tại Diễn đàn bất động sản 2019: Xu hướng đầu tư được tổ chức sáng 16/5, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: "Thị trường BĐS trong thời gian vừa qua phát triển đa dạng, tương đối nhiều các loại hình BĐS. Hiện tại có 3 loại hình BĐS đang được nhiều người quan tâm là BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp và BĐS du lịch'.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi phát biểu tại Diễn đàn bất động sản 2019: Xu hướng đầu tư (Ảnh: Thu Hà)

Ông phân tích thêm, BĐS nhà ở trong những năm vừa qua phát triển rất nhanh. Ở Hà Nội năm 2015 có khoảng hơn 10.700 số lượng căn hộ mở bán thì năm 2016 lên đến hơn 42.000 căn hộ, năm 2017 là hơn 47.000 căn hộ và năm 2018 chỉ có 29.000 căn hộ được mở bán. Nguồn cung căn hộ mở bán Hà Nội năm 2018 giảm đi rất nhiều so với năm 2016 và 2017.

Tại TP HCM, số lượng căn hộ mở bán năm 2015 là 2.7000 căn, năm 2016 lên đến hơn 29.000 căn, năm 2017 là 43.000 căn nhưng đến năm 2018 lại xuống còn hơn 28.000.

Ông Khởi nhận định, sang năm 2019, nguồn cung về BĐS nhà ở nói chung giảm so với năm 2018, đặc biệt là giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình nhưng nguồn cung BĐS cao cấp lại tăng. Đây cũng là xu hướng đầu tư mới.

Còn đối với BĐS du lịch, theo ông Khởi, giai đoạn năm 2017-2018 cũng tương đối phát triển. Trong năm 2018 có hơn 8.000 căn hộ condotel ra đời, đặc biệt là các tỉnh phía Nam từ  Đà Nẵng đổ vào. Ngoài ra, Khánh  Hòa, Phú Quốc cũng  là các tỉnh phát triển nhiều loại hình condotel.

"Lĩnh vực BĐS du lịch có nhiều dự án được quan tâm đầu tư, đặc biệt là FDI tại một số tỉnh không phải là các đô thị lớn", ông Khởi nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, BĐS đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, do đó cơ cấu về loại hình BĐS cũng thay đổi so với năm 2018. Tuy nhiên, cơ cấu này chưa đồng đều, BĐS cho người thu nhập thấp chưa đáp ứng nhu cầu.

Một hạn chế khác liên quan đến BĐS nhà ở mà ông Khởi chỉ ra, đó là trong thời gian vừa qua BĐS nhà ở được nhắc đến rất nhiều nhưng chỉ nói đến nhà ở thương mại chứ chưa nói nhiều đến loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, việc phát triển NƠXH trong thời gian vừa qua vẫn chậm, chỉ đạt 33% so với yêu cầu , mới phát triển được hơn 4 triệu m2 trên tổng số yêu cầu là 12 triệu m2.

"Một dấu hỏi đặt ra là các chính sách đã tốt rồi nhưng tại sao các địa phương, các doanh nghiệp không quan tâm đầu tư loại hình này. Ví dụ như Luật quy định các địa phương phải giành quỹ đất để phát triển NƠXH đã có nhưng tại sao các DN vẫn chưa tham gia vào, chỉ chủ yếu đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Có lẽ câu chuyện lợi nhuận cũng là một vấn đề", ông Khởi nói.

Nhận định về xu hướng đầu tư trong thời gian tới, ông Khởi cho rằng, cơ hội đầu tư trong một số lĩnh vực như BĐS du lịch và BĐS công nghiệp vẫn có nhu cầu cao và tiềm năng lớn. Qúy I/2019, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng 35% so với quý I/2018. Bên cạnh đó, BĐS nhà ở vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là giao dịch NOXH, nhà ở giá thấp. Ngoài ra, trong thời gian tới, tình trạng sốt đất tràn lan sẽ không xảy ra.

Thị trường chịu tác động bởi những chính sách nào?

Liên quan đến các chính sách tác động tới thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết: "Các cơ chế, chính sách liên quan đến BĐS phải xuất phát từ thực tiễn, trong đó có yếu tố dự báo. Tuy nhiên, phải có đánh giá các hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trong những năm vừa qua. Từ đó mới có thể đưa ra các xu hướng liên quan đến chính sách".

Đánh giá về một số thuận lợi các chính sách liên quan tới thị trường BĐS, ông Khởi cho biết, trong những năm vừa qua, các chính sách về kinh tế có sự điều chỉnh,  chính sách về BĐS có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Bên cạnh đó, các cơ quan Nhà nước đã vào cuộc một cách quyết liệt hơn đối với lĩnh vực đầu tư BĐS,…

Tuy nhiên, thị trường còn một số khó khăn như nguồn vốn bị siết chặt và hạn chế hơn, các thông tin về thị trường BĐS vẫn còn chưa minh bạch và chưa rõ ràng, gây khó khăn trong việc đầu tư, việc xử lý những vấn đề nổi cộm vẫn chưa được kịp thời và vấn đề cải cách thủ tục hành chính chưa đạt được yêu cầu đặt ra.

Về các chính sách liên quan đến thị trường BĐS, ông Khởi cho biết, hiện nay, liên quan đến BĐS có rất nhiều Luật như Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Pháp luật xây dựng, Pháp luật đầu tư,... Hệ thống pháp luật này đang nằm trong quá trình nghiên cứu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền đưa vào chương trình sửa đổi. Trong đó có 3 Luật tác động tới thị trường BĐS là Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Luật Đầu tư đang trong quá trình nghiên cứu sửa đổi một số quy định để mở rộng các loại hình đầu tư cho các doanh nghiệp tham gia rộng hơn,…

"Tuy nhiên, đánh giá trong năm 2019, các quy định của pháp luật này chưa có gì tác động tới thị trường BĐS bởi chỉ đang nghiên cứu chứ chưa đi vào thực tiễn, chưa kể đến độ trễ của pháp luật", ông Khởi cho hay.

Cũng theo ông Khởi, về chính sách vốn và tín dụng, sẽ phân ra hai trường hợp là vốn huy động cho BĐS nói chung và tín dụng cho BĐS nói riêng. Trong đó, tín dụng BĐS nói riêng có thể có xu hướng thắt chặt lại nhưng cơ cấu vốn huy động từ các nguồn khác lại mở rộng thay vì phụ thuộc vào tín dụng. Ví dụ như trái phiếu, các quỹ, vốn FDI…

Vị chuyên gia này cũng cho biết, dưới góc độ của Bộ Xây dựng, thời gian tới sẽ có một số xu hướng liên quan đến chính sách như xu hướng mở rộng các điều kiện kinh doanh BĐS, không bó hẹp nhưng rõ ràng và chặt chẽ hơn; xu hướng các hoạt động kinh doanh BĐS sẽ chặt chẽ hơn để hạn chế rủi ro và tranh chấp xảy ra; Nhà nước sẽ quan tâm nhiều đến các loại hình BĐS như BĐS cho người thu nhập thấp và người nghèo mua, thuê mua.

"Hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu các cơ chế và có thể ban hành trong năm 2019 như quy chế quản lý nhà chung cư, ban hành tiêu chuẩn quy chuẩn về đầu tư xây dựng các loại hình BĐS mới như condotel, officetel,… và ban hành quy chế quản lý kinh doanh căn hộ condotel, officetel", ông Khởi cho hay.