Lấn cấn tính pháp lý của loại hình condotel

Tại hội thảo các chuyên gia lo ngại tính pháp lý cho đầu tư bất động sản codotel tại Việt Nam. Ảnh: Vân Ly

Đây cũng chính là vấn đề được đưa ra bàn luận tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc condotel – Cơ hội và thách thức” diễn ra vào ngày 16-1 tại Hà Nội do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với báo Xây dựng tổ chức.

Xu hướng mới

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5, Công ty cổ phần đầu tư và phân phối DTJ, cho biết năm 2016 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và phát triển ở ba thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 12.000 căn condotel được chào bán.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự phát triển của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng, trong đó có condotel.

"Sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai", ông Bình nhận xét.

Theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn, Tổng cục Du lịch Việt Nam, condotel có cơ hội phát triển trong thời gian tới vì nhiều lý do.

Thứ nhất, chiến lược phát triển du lịch Việt Nam xác định, nhà nước đẩy mạnh xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực cả trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển du lịch. Luật nhà ở cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để bất động sản du lịch cao cấp phát triển. Công suất trung bình của các khách sạn hạng cao cấp hiện dao động trong khoảng 60-65%. Đây là con số khá tốt để đầu tư khách sạn cao cấp trong bối cảnh Việt Nam đang thiếu những khách sạn căn hộ quy mô lớn. Dự kiến mức tăng trưởng khách du lịch quốc tế ổn định trong thời gian tới cũng là điều kiện thuận lợi để đầu tư bất động sản du lịch.

Thứ hai, theo dự báo tại Báo cáo “Việt Nam 2035: Hướng tới thịnh vượng, sáng tạo, công bằng và dân chủ”, đến năm 2035 Việt Nam sẽ có trên một nửa dân số thuộc nhóm trung lưu (hiện nay là 10%). Nhu cầu của lớp người này sẽ tạo hiệu ứng lớn lên xu thế phát triển xã hội, đầu tư phát triển bất động sản cao cấp, trong đó có bất động sản du lịch.

Thứ ba, lợi nhuận đầu tư vào condotel đang khá cao. Chẳng hạn, Garden Bay Cocobay Đà Nẵng đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu căn hộ khoảng 12% trong tám năm đầu. Sau thời gian đó, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỷ lệ lợi nhuận 80-20 mặc dù chủ sở hữu không cần trực tiếp quản lý cũng như lo tìm khách.

Lo ngại tính pháp lý

Theo ông Lê Ngọc Tuấn, mặc dù là xu hướng mới, nhưng việc đầu tư condotel cũng tiềm ẩn một số rủi ro, chẳng hạn như chủ căn hộ thường nhận được hứa hẹn quá mức của chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bán căn hộ và chuyển giao việc vận hành, khai thác cho công ty quản lý. Như vậy, lợi nhuận đem lại cho chủ đầu tư thường không cao như kỳ vọng. Chủ căn hộ phải chia sẻ chi phí vận hành các khu vực chung với công ty quản lý. Uy tín của công ty quản lý trên thị trường du lịch cũng cũng ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận. Nhà đầu tư condotel riêng lẻ khó dự đoán các rủi ro xảy trong thị trường du lịch như sự biến động về lượng khách, sự thay đổi nhu cầu của khách hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Theo ông Tuấn, tuy condotel đã và đang phát triển mạnh tại một số địa phương ven biển, nhưng Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại nó là loại hình cơ sở lưu trú du lịch. “Condotel chưa được thống kê đầy đủ trong thống kê du lịch, mặc dù đây là dịch vụ lưu trú cao cấp. Điều này gây khó khăn trong việc quy hoạch, dự báo buồng khách sạn có thể phục vụ khách của ngành du lịch. Chính vì vậy, condotel nên được đưa vào dự thảo Luật Du lịch mới hoặc nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Du lịch”, ông Tuấn nói.

Thêm nữa, theo ông Tuấn, sự xuất hiện thêm condotel cao cấp có khả năng gây dư thừa hoặc khiến phân khúc thị trường này bão hòa, trong khi tốc độ tăng trưởng khách không thể gây tăng đột biến công suất buồng hiện có.

Ông Tuấn nói: “Nếu condotel xuất hiện không có sự tính toán theo quy hoạch thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị chôn vốn đầu tư do khả năng sinh lợi của dự án không như kỳ vọng. Điều này gây lãng phí rất lớn các nguồn lực của nhà nước và nhân dân. Do đó, việc dự báo, quy hoạch và cấp phép lại đặt lên vai các cơ quan quản lý nhà nước”.

Condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, ở đó hoạt động mua bán, hạch toán chi phí và chia lợi nhuận khá phức tạp. Do đó, ông Tuấn cho rằng, nhà nước cần tăng cường các biện pháp quản lý, tránh thất thoát nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân của các nhà đầu tư thứ cấp.

Từ thực tiễn kinh doanh, ông Bình nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới condotel chưa thật sự đầy đủ. Hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư (theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 25-4-2015).

“Mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở), việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập", ông Bình nói.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển, theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel chưa được cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Ông Bình cho rằng, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được cấp giấy chứng nhận, dù dự án đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án. Vì chỉ khi có giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ (tài sản hợp pháp) của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thêm nữa, ông Khánh cho rằng, hiện nay các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều.

Còn ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, góp ý để loại hình đầu tư condotel mang lại hiệu quả, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích nhà nước – chủ đầu tư – chủ sở hữu, đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) condotel.