Làm gì để hút dòng vốn tư nhân vào nhà ở cho thuê?

Phát biểu tại một sự kiện khởi công nhà ở xã hội tại TP HCM, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần cơ chế huy động đa dạng nguồn vốn, trong đó, khu vực tư nhân và hệ thống tín dụng dài hạn giữ vai trò chủ lực.

Theo Bộ Xây dựng, Nhà nước sẽ đóng vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, chính sách và công cụ điều tiết, đồng thời thu hút doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và quỹ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá phù hợp. Việc tháo gỡ nút thắt về vốn được xem là yếu tố then chốt với tiến độ và tính bền vững của chương trình.

Thực tế, dù nhu cầu rất lớn, số doanh nghiệp tham gia phát triển nhà cho thuê vẫn còn hạn chế. Theo Sở Xây dựng TP HCM, nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội hiện hơn 30.000 căn, dự kiến tăng lên gần 300.000 căn vào năm 2030, trong khi nguồn cung hiện mới đáp ứng khoảng 13.668 căn và phòng trọ, phần lớn đã được lấp đầy. Khu vực tư nhân mới đáp ứng khoảng 15% nhu cầu, với số ít dự án quy mô nhỏ lẻ.

Nguyên nhân chính, theo doanh nghiệp, đến từ đặc thù tài chính của mô hình này. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, cho biết nhà ở cho thuê đòi hỏi vốn lớn nhưng thời gian thu hồi kéo dài hàng chục năm, trong khi dòng tiền phân bổ nhỏ giọt và doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí đất, xây dựng và lãi vay.

"Nếu không có nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn, doanh nghiệp rất khó theo đuổi mô hình cho thuê", ông Nghĩa nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, nhìn nhận doanh nghiệp không thể đơn độc giải quyết bài toán nhà ở giá rẻ và nhà cho thuê.

Theo ông, phân khúc này khó vận hành độc lập nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường, khi doanh nghiệp cùng lúc chịu áp lực chi phí đất, vốn và thời gian thu hồi dài, trong khi giá thuê bị khống chế khiến biên lợi nhuận thấp.

Bcons hiện phát triển hơn 3.000 căn hộ cho thuê, dự kiến nâng lên khoảng 10.000 căn. Thực tế triển khai cho thấy nhiều dự án phải áp dụng cơ chế "bù chéo", dùng lợi nhuận từ nhà ở thương mại để bù cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Ông cũng cho biết các mô hình cho thuê hiện chưa được định danh rõ, từ nhà trọ, căn hộ mini đến căn hộ cho chuyên gia, khiến chính sách hỗ trợ còn phân tán. Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn thiếu nguồn vốn chuyên biệt, chủ yếu phụ thuộc tín dụng ngắn hạn trong khi chu kỳ thu hồi vốn kéo dài 15–20 năm.

Bàn về giải pháp để khối tư nhân tham gia mạnh hơn vào phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, ông Lê Như Thạch cho rằng cần xử lý đồng thời bài toán chi phí đầu vào.

Theo ông, phải xác định rõ vai trò ba chủ thể trong phát triển nhà ở giá rẻ. Doanh nghiệp có thể chấp nhận lợi nhuận thấp hoặc thời gian hoàn vốn dài, nhưng khó đảm đương cùng lúc việc tự tạo quỹ đất, đầu tư hạ tầng và vay vốn thương mại lãi suất cao.

Vì vậy, ông nhấn mạnh cần phân vai giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê. Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt qua chính sách, quỹ đất và công cụ tài chính dài hạn; doanh nghiệp đầu tư, vận hành; người thuê tiếp cận theo khả năng chi trả của từng nhóm thu nhập. Khi lợi ích và rủi ro được phân bổ hợp lý, dòng vốn tư nhân mới có thể tham gia bền vững hơn.

Ông Thạch cũng gợi ý nhiều dự án nhà ở thương mại khi không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội sẽ nộp tiền thay thế, tạo nguồn lực đáng kể. Do đó, có thể nghiên cứu cơ chế sử dụng hiệu quả nguồn thu này để tái đầu tư cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Ở góc độ tín dụng, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi với lãi suất tầm 5% kéo dài thời hạn 10-15 năm và nâng hạn mức cho chủ đầu tư thay vì chỉ tập trung vào người mua nhà. Ông cho rằng kinh nghiệm quốc tế cho thấy Nhà nước không nhất thiết đầu tư toàn bộ, nhưng cần giữ vai trò trung tâm trong tạo quỹ đất, phát triển hạ tầng và thiết kế cơ chế chia sẻ rủi ro với khu vực tư nhân.

Đồng thời, nhà ở cho thuê cần gắn với quy hoạch đô thị, giao thông công cộng và khu công nghiệp để tăng hiệu quả khai thác. "Cách tiếp cận này giúp giảm chi phí đầu tư, tăng khả năng lấp đầy dự án" ông nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cũng đề xuất sớm hình thành Quỹ nhà ở quốc gia để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần phát triển thêm các công cụ như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở để đa dạng hóa nguồn vốn.

Ở góc độ chính sách, Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê theo định hướng mới. Các bộ, ngành và địa phương được yêu cầu rà soát quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch, ưu tiên bố trí đất sạch cho phân khúc này. Song song, cơ chế về đất đai, tín dụng, thuế và thủ tục đầu tư tiếp tục được nghiên cứu theo hướng đơn giản hóa, rút ngắn thời gian xử lý theo cơ chế "một cửa, một đầu mối".

Nhu cầu nhà ở giá phù hợp được dự báo tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới, trong khi ngân sách nhà nước khó có thể đáp ứng toàn bộ. Vì vậy, huy động khu vực tư nhân được xem là giải pháp tất yếu trong bối cảnh nguồn lực ngân sách có hạn. Song để dòng vốn này chảy bền vững, thị trường cần một cơ chế đủ rõ ràng và ổn định, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê nhà.