Kinh doanh chung cư mini thời gian tới dự báo không dễ hốt bạc

Thị trường bất động sản đang xuất hiện thông tin nhiều người ồ ạt rao bán chung cư mini sau vụ cháy nghiêm trọng tại Thanh Xuân, Hà Nội. Theo khảo sát của người viết trên chợ địa ốc online, có nhiều thông tin rao bán loại hình này trong những ngày gần đây nhưng vẫn chưa đủ căn cứ để gọi là “làn sóng”.

Dạo một vòng các trang rao bán bất động sản online, đa số thông tin đều là bán cả tòa chung cư mini đang xây dựng hoặc đã hoàn thiện tại khu vực nội thành Hà Nội. Giá bán theo khảo sát dao động từ khoảng 7 tỷ đồng đến 20 tỷ đồng cho các tòa cao 5 - 6 tầng. Tại các khu vực có vị trí đẹp hơn như Tây Hồ, một số tòa chung cư mini (cao 8 tầng, căn hộ cao cấp) đang được rao bán với giá hơn 20 tỷ đồng đến hơn 30 tỷ đồng.

Các chủ nhà cũng không quên quảng cáo, dòng tiền ổn định thu về từ dự án đã hoàn thiện dao động phổ biến trong khoảng hơn 500 triệu lên đến cả tỷ đồng mỗi năm.

Anh Tân (môi giới nhà đất) cho biết anh vừa nhận gửi bán một số căn hộ và ba tòa chung cư mini ở quận Thanh Xuân và Hai Bà Trưng. Do mới rao bán được vài ngày nên chưa có người hỏi mua. Lý do chủ căn hộ và chủ nhà rao bán theo môi giới này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như kẹt tiền, không trả được lãi vay ngân hàng, không tìm được đơn vị thuê lại cả tòa để kinh doanh cho thuê, gia đình có nhu cầu chuyển sang nhà đất,… và đâu có có một phần là do tâm lý bị ảnh hưởng sau vụ cháy tại phố Khương Hạ.

Về mức giá rao bán, chủ nhà đều nói sẽ giảm giá cho người có thiện chí. Mặc dù vậy, theo nhận định của anh Tân, rao bán loại hình này ở thời điểm hiện tại sẽ không dễ bán như so với trước đây.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, 8 tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm thuê và mua căn hộ dưới 35m2 tại Hà Nội ghi nhận tăng 11%, tại TP HCM tăng 24% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ có diện tích dưới 35m2 thường là những căn studio trong dự án lớn hoặc căn hộ ở chung cư mini, vốn thu hút sự quan tâm của người dân do mức giá vừa túi tiền và dễ dàng thanh khoản cũng như cho thuê.

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Giai đoạn tiếp theo sẽ rất khó khăn đối với người kinh doanh chung cư mini cũng như người mua và thuê loại hình này vì cơ quan chức năng sẽ rà soát các dự án, không chỉ ở địa bàn Hà Nội mà trên khắp cả nước. Động thái này sẽ khiến nhiều chủ chung cư mini phải tạm ngừng kinh doanh vì chưa tuân thủ quy định khắt khe về phòng cháy chữa cháy, họ sẽ mất nhiều thời gian, kinh phí để tu sửa, đáp ứng đủ điều kiện vận hành chung cư.

Đối với người thuê, họ có thể kết thúc hợp đồng thuê nhà và tìm chỗ mới nếu nơi ở hiện tại chưa an toàn. Tuy nhiên, số lượng căn hộ vừa túi tiền mà đáp ứng được các tiêu chí an ninh và an toàn rất ít, vì vậy giá thuê sẽ tăng lên. Đối với người mua chung cư mini, họ còn rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, bán cũng khó mà ở thì không có sổ đỏ và nơm nớp nỗi lo xảy ra các biến cố”.

Ông Nguyễn Quốc Anh gợi ý giải pháp cho người dân đang sở hữu chung cư mini là thành lập ban quản trị chung cư (nếu chưa có) để trao đổi, yêu cầu chủ nhà bảo trì, tu sửa chung cư, đảm bảo các yếu tố vệ sinh, an toàn phòng cháy chữa cháy, trang bị đủ thiết bị phòng ngừa các tình huống khẩn cấp, phục vụ tốt nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Dự báo về diễn biến thị trường chung cư nói chung, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng: “Trong thời gian tới, nguồn cung chung cư có khả năng sẽ giảm vì các chủ đầu tư sẽ khó xin cấp giấy phép xây dựng, mở bán chung cư hơn khi công tác quản lý, rà soát về phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ được đẩy mạnh. Chi phí xây dựng, vận hành chung cư sẽ tăng theo thiết kế và các công tác nghiệm thu, bảo trì phù hợp quy định phòng cháy chữa cháy.

Nhu cầu đối với chung cư mini có thể giảm nhưng tỷ lệ này không đáng kể, nhu cầu đối với chung cư nói chung vẫn rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, nhu cầu vẫn cao và chi phí tăng thì giá chung cư khó có khả năng giảm”.

Theo vị này, thay vì tìm kiếm chung cư mini ở những khu vực đông đúc dân cư, người dân sẽ hướng đến các dự án nhà ở xã hội và dự án chung cư ở xa trung tâm nhưng đảm bảo an toàn, giá tiền cũng mềm hơn so với các chung cư nội thành. Nguồn cung các loại hình này không dồi dào, nên giá bán có thể nhích dần lên khi nhu cầu tăng. Bên cạnh đó, những căn hộ có diện tích nhỏ trong dự án chung cư của chủ đầu tư uy tín, đã nghiệm thu đầy đủ phòng cháy chữa cháy cũng sẽ thu hút lượng quan tâm lớn hơn.