Chuyên gia: Không ‘luật hóa’ chung cư mini, nếu cấp sổ hồng riêng cho từng căn người dân sẽ đổ xô đi mua

Vụ cháy chung cư đặc biệt nghiêm trọng xảy ra tại phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội đang nhận được sự quan tâm của dư luận.

Ngay trong sáng ngày 13/9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện chỉ đạo Bộ Công an, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiếp tục triển khai thực hiện nghiêm túc, quyết liệt các chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về công tác phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời thường xuyên kiểm tra, rà soát các cơ sở có nguy cơ cháy cao trên địa bàn, nhất là các chung cư mini, cơ sở kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ có mật độ người ở cao, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định của pháp luật.

Không chỉ quan tâm và theo sát diễn biến vụ việc, nhiều người đang đặt ra câu hỏi về loại hình chung cư mini đang nở rộ trong những năm gần đây cũng như mức độ an toàn của nó.

Luật nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Khoản 2, khoản 3 Điều 46 của Luật Nhà ở 2014 có quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Theo đó, chung cư mini được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định rõ ràng về loại hình vẫn được gọi là "chung cư mini" mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên không ít chuyên gia cho rằng loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến chung cư mini đã được quy định trong một số văn bản pháp luật như: Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND TP Hà Nội Quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn TP Hà Nội; Luật Nhà ở 2014; Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở.

Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở như sau: Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

Theo đó, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở quy định Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân như sau: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Như vậy, nhà ở được gọi là "chung cư mini" chỉ cần thỏa mãn các điều kiện theo quy định sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Kiến nghị không cấp sổ hồng cho từng căn hộ

Quy định là vậy nhưng số lượng người mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ hiện nay chiếm tỷ lệ rất nhỏ bởi rất nhiều chung cư mini hiện nay không đáp ứng đủ các điều kiện. Nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này thường vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác PCCC. Bên cạnh đó, không ít chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

Bình luận về vụ cháy chung cư mini xảy ra tối ngày 12/9, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh bày tỏ: “Thật là khủng khiếp vì trong một con ngõ nhỏ xe ô tô không vào được nhưng lại xây một tòa nhà chung cư mini cao đến 10 tầng, mặt sàn chỉ 200 m2, tổng diện tích sàn 2.000 m2, có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống. Tính mạng của người dân là rất mong manh khi do không phải dự án đầu tư nên không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, PCCC”.

Theo chuyên gia, loại hình chung cư mini này “cực hot” tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, cho con học,... nhưng lại là một “vấn nạn” của các đô thị.

Song, ông Đỉnh cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”.

Tức là nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản? (Gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...).

Nguy hiểm ở chỗ Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ. Điều này theo chuyên gia sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Điều này cũng thế hiện trong Luật Nhà ở hiện hành (Điều 46) và trước đó là Nghị định 71/2010.

Theo đó, một hộ gia đình trẻ với số vốn 700 - 800 triệu cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30 m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án?

“Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Không chỉ vấn đề an toàn, PCCC thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ,...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng,... nếu “luật hóa” chung cư mini”, vị này nói.

Do đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị không “luật hóa” chung cư mini, trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.