Giải quyết vấn đề của chung cư mini: Mấu chốt là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ

Hiện nay, khái niệm “chung cư mini” không có trong danh mục công trình xây dựng. Những công trình này được cấp phép đa số đều là nhà ở của hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng cho công nhân, người lao động thuê.

Thực tế, loại hình căn hộ có diện tích nhỏ này tại các thành phố lớn lại được rất nhiều người ưa chuộng. Những người tìm đến để mua đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái đi học Đại học.

Những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ. Rất nhiều người trong số họ trước khi xuống tiền mua chung cư mini đều lờ mờ, thậm chí là thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi vào ở nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt đưa chân”.

Nguyên nhân theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) là do thị trường bất động sản ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm.

“Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn nên nhiều người không dám “mơ” mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng. Khi đó, chung cư mini là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở như vị trí trung tâm, ổn định, giá rẻ.

Từ đầu năm 2017 đến nay, thiết kế căn hộ mini cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời và bùng nổ mạnh mẽ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM.

Đừng để “mất bò mới lo làm chuồng”

Theo quan điểm của Hội Môi giới, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các chung cư mini đảm bảo an toàn, cần những lưu ý một số điểm.

Thứ nhất, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng. Tuyệt đối tránh phê duyệt các dự án có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Năng lực, trách nhiệm của người chủ chung cư mini cũng phải được quy định rõ, không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây để bán hay cho thuê.

Thứ hai, việc kiểm soát xây dựng, vận hành chung cư mini phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên. Đảm bảo chung cư hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy,…

Ngoài ra, các chuyên gia cũng lưu ý người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: Có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép.

Cuối cùng, theo VARs, chung cư mini chỉ là một “phát súng”. Ngoài loại hình này ra, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi việc đã rồi, ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn thì việc giải quyết vấn đề về chốn ở cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt.

Người Việt vẫn quan niệm “an cư lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn.

Do đó, các chuyên gia của Hội Môi giới cho rằng việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề. Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này.

Ngoài ra, các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay.

Trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các ngân hàng đặc thù chuyên cho vay bất động sản, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn lên đến 30 - 40 năm. Cùng với đó, cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về một chốn ở an toàn.

Cần có giải pháp phát triển nhà ở giá rẻ

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở giá rẻ phù hợp với thu nhập nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và kéo giảm giá nhà.

Cụ thể, HoREA đề nghị: Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014 theo hướng Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp “… sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với thu nhập theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung điểm q Khoản 2 Điều 8 Luật Thuế giá trị gia tăng 2015 quy định áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 7,5% đối với hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở giá phù hợp với thu nhập theo quy định của Luật Nhà ở.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 2 Điều 13 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2015 quy định ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội, ưu đãi thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 15% đối với thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở giá phù hợp với thu nhập để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ năm, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét xây dựng bổ sung các cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở giá phù hợp với thu nhập với mức ưu đãi bằng khoảng phân nửa chính sách hỗ trợ, ưu đãi đang áp dụng cho nhà ở xã hội, để tạo điều kiện đẩy mạnh việc phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị.

Thứ sáu, đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét thực hiện cho vay ưu đãi với lãi suất khoảng 7,5%/ năm trong khoảng 5 năm (hoặc 10 năm) cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Cuối cùng, đề nghị cho phép người mua nhà ở giá phù hợp sau 5 năm thì được quyền bán, chuyển nhượng mà không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được hỗ trợ khi mua nhà.