Chung cư mini nở rộ ở các đô thị đông dân dù có nhiều bất cập

Dữ liệu của Tổng Cục thống kê cho thấy, trung bình mỗi năm dân số của Việt Nam tăng thêm 1 triệu người và có thể đạt mốc 100 triệu người trong năm 2023, xếp thứ 15 trong số các quốc gia đông dân nhất thế giới, thứ 8 ở châu Á và thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á (sau Indonesia và Philippines).

Điều này đã tạo áp lực lớn đối với các địa phương như TP HCM, Hà Nội - những đô thị đông dân,nhu cầu về nhà ở của người lao động, người nhập cư, chuyên gia nước ngoài,... rất lớn. Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị này không ngừng tăng và chênh lệch rất lớn so với thu nhập của người dân.

Theo nghiên cứu của các chuyên gia Viện Đất đai đô thị (ULI), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM cao hơn Bắc Kinh, Thượng Hải, Hong Kong. Chỉ số này tại Hà Nội cao hơn Seoul, Tokyo hay nhà ở thương mại Singapore.

Với giá nhà trung bình tại TP HCM là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) và thu nhập trung bình của một hộ gia đình  ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng); giá thuê trung bình một căn hộ là 592 USD/tháng (hơn 14 triệu đồng), các chuyên gia cho rằng thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Và điều này diễn ra tương tự tại thị trường Hà Nội.

Hệ quả là hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, mô hình chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ với giá rẻ hơn nhà ở thương mại đã xuất hiện tại các đô thị, quận nội thành ở các thành phố lớn.

Chia sẻ với người viết, ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia Bất động sản, nhiều người ở Hà Nội nắm bắt được tâm lý muốn sở hữu nhà của người dân tại đô thị nên đã bắt đầu kinh doanh mô hình nhà ở cao tầng với nhiều căn hộ có diện tích nhỏ ở khu vực trung tâm. Và mô hình chung cư mini đã phát triển mạnh mẽ cách đây 4-5 năm, vào thời điểm thị trường bất động sản sôi động.

Với 800-900 triệu đồng, người dân đã có thể sở hữu một căn hộ 20-25m2 ở nội thành thay vì mua nhà ở xã hội phải mất rất nhiều thủ tục hay nhà ở thương mại mà không đủ khả năng chi trả. 

Quá trình phát triển của mô hình chung cư mini gắn liền với nhiều ý kiến tranh cãi bởi có nhiều vấn đề bất cập từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông và đặc biệt là vấn đề pháp lý chứng nhận quyền sở hữu, kéo theo quyền lợi người mua không được đảm bảo khi có rủi ro xảy ra. Trên thực tế, chung cư mini được người dân truyền miệng và chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào đề cập đến khái niệm của loại hình này.

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế thành chung cư mini (có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị). Chỉ đến năm 2010, tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép điều này và sau đó được luật hoá tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. 

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quy định này đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị, làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch đô thị, dễ tạo ra những khu căn hộ “ổ chuột”, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Những bất cập của các quy định pháp luật về nhà ở đã bật đèn xanh để nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini nở rộ tại các đô thị trong hơn 10 năm qua.

"Trường hợp nhà chung cư mà tất cả các căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu và phòng ở theo quy định của Bộ Xây dựng thì chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ, hoặc từng phòng ở", ông Châu đề xuất.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng quá trình tự phát của chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát còn bắt nguồn từ những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện công trình chung cư mini trái phiếu.

Theo chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, vào năm 2010, UBND TP HCM đã không chấp thuận một công trình nhà ở riêng lẻ kiểu nhà chung cư mini tại đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, TP HCM theo đề xuất của một tập đoàn bất động sản hợp tác với một hộ gia đình.   

Bộ Xây dựng từng có văn bản chỉ đạo các UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương kiểm tra, xử lý các chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép khi nhận thấy khu vực đô thị của một số địa phương xuất hiện tình trạng hộ gia đình, cá nhân lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng để thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định về xây dựng.

Giai đoạn 2019-2021, Bộ Xây dựng đã ban hành các thông tư quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, cho phép xây dựng các căn hộ nhỏ trong nhà chung cư có diện tích dưới 45 m2, diện tích tối thiểu là 25 m2 và quy định tỉ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Quy định này ra đời với kỳ vọng nhằm giải quyết phần nào về bài toán nhà ở tại các đô thị đông dân, tạo điều kiện cho người dân có cơ hội an cư. Đơn cử một căn hộ nhỏ bình dân 30 m2 với giá 25 triệu đồng/m2, tương ứng giá bán của căn hộ là 750 triệu đồng thì vừa túi tiền với nhiều người hơn so với những căn hộ có giá bán vài tỷ đồng.

Dù đã được luật hóa và đi vào thực thi nhưng đến nay những căn hộ nhỏ này vẫn còn vướng nhiều tranh cãi bởi những lo ngại tương tự như mô hình chung cư mini: Áp lực dân số, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch, trật tự đô thị,...