Khơi dòng chảy vốn cho thị trường bất động sản

Tuy nhiên, tác động của dịch COVID-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó, cần nguồn vốn lớn để vực dậy; trong khi đó, tín dụng đối với lĩnh vực này đang bị siết chặt khiến khó càng thêm khó. Hơn bao giờ hết, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là bài toán đang cần lời giải.  

Thanh lọc thị trường

Tiến sỹ Nguyễn Quốc Hùng - Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, ưu tiên trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Trên thực tế, từ đầu năm 2021 đến nay, do ảnh hưởng dịch COVID-19, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán bấp bênh, e ngại lạm phát... nên bất động sản được xem như kênh trú ẩn an toàn dẫn đến giá bị đẩy lên cao; thậm chí, tình trạng "sốt đất" diễn ra tại nhiều nơi.

Để hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, từ 1/10/2022 các tổ chức tín dụng sẽ phải tuân theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30%.

Điều này khiến những tổ chức tín dụng còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung, dài hạn; trong đó có bất động sản. Còn tổ chức tín dụng nào sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay bất động sản để tập trung cho các dự án sản xuất, kinh doanh.

Nhận xét về động thái này, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, siết tín dụng bất động sản là phù hợp. Bởi nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát. Hơn nữa, việc tăng giá bất động sản sẽ càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường này.

Cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền trên thị trường lớn sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng giá. Khi đó, các nhà đầu cơ chộp giật sẽ càng đẩy mạnh vay tiền và chuyển vào đầu cơ bất động sản. Như vậy, giá bất động sản sẽ tiếp tục vòng xoáy tăng mới.

Động thái siết chặt việc cho vay vào lĩnh vực bất động sản là biện pháp cần thiết, quan trọng để tránh tạo ra bong bóng khi lượng vốn đổ vào thị trường này tương đối lớn dễ tạo ra khủng hoảng liên đới đến cả thị trường tài chính - tiền tệ.

Mặt khác siết chặt việc cho vay vào lĩnh vực bất động động sẽ giúp thanh lọc các nhà đầu tư chộp giật, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn để kinh doanh; thậm chí cả những doanh nghiệp đầu tư tràn lan vào dự án hoặc có nguồn lực tài chính không đảm bảo và khả năng vay nợ, trả nợ khó khăn...

Mở thêm cánh cửa

Trước những khó khăn trong huy động vốn tín dụng từ các ngân hàng, thị trường trái phiếu đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp, đặc biệt nguồn vốn dài hạn. Điều này đang diễn ra tại nhiều thị trường tiên tiến trên thế giới và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.

Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế - tài chính, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu phân tích, lâu nay, các doanh nghiệp vẫn "sống tạm" và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi, về nguyên lý, ngân hàng chỉ nên đáp ứng vốn vay ngắn hạn.

Khi tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt, đặc biệt với các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như bất động sản, thì trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một kênh huy động vốn thay thế.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tạo điều kiện thuận lợi, tài trợ cho hoạt động đầu tư kinh doanh dài hạn, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng - chuyên gia này khẳng định.

Trong 4 năm qua, trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước. Những năm trở lại đây, thị trường trái phiếu phát triển rõ nét.

Phân tích của Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho thấy, các ngân hàng cho vay chủ yếu ngắn hạn, không có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Các ngân hàng thương mại cũng bị khống chế bởi các quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để đề phòng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn vay trung - dài hạn và được các nhà đầu tư cá nhân nhanh chóng đón nhận. Kênh huy động mới này hấp dẫn và làm nhẹ bớt gánh nặng cho vay của các ngân hàng.

Tuy nhiên, từ những vụ việc thao túng thị trường trong thời gian qua đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Đã đến lúc các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và chính doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải nhìn nhận lại vai trò của trái phiếu doanh nghiệp trong hệ thống tài chính Việt Nam để có giải pháp quản lý và phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu nhận xét, hiện cán cân giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn (trái phiếu) đang có sự chênh lệch lớn. Thị trường tiền tệ với dòng vốn ngắn hạn cho đến 12 tháng vẫn lớn hơn nhiều so với thị trường vốn gồm dòng vốn trung và dài hạn.

Muốn phát triển thị trường vốn lành mạnh, bền vững, chính sách kiểm soát thị trường bất động sản cần mạnh mẽ hơn bởi những vấn đề đang xảy ra và xử lý mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm - ông Hiếu nhận định.

Cụ thể, để lấy niềm tin từ nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành hoặc tài sản đảm bảo, đặc điểm của trái phiếu cũng như quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cùng đó là các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối đối với trái phiếu...

Bên cạnh đó, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc. Đó là các quy định luật pháp về phát hành và giao dịch cổ phiếu và trái phiếu cần phải được chỉnh sửa và hoàn thiện; các cơ quan quản lý thị trường bao gồm Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà Nước cần kiểm tra thị trường gắt gao và hiệu quả hơn.

Mặt khác, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải có tính tuân thủ cao. Những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị xử lý nghiêm để giảm bớt rủi ro trên thị trường và hòa nhập với sân chơi thế giới.

Ngoài ra, Chính phủ cần lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt, cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023 - Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu hiến kế.