Khó mua nhà ở thị trường sơ cấp

Muốn mua căn hộ 65 m2, giá tầm 3 tỷ đồng ở khu Nam (TP HCM), chị Liên, công tác tại công ty xuất bản sách quận 3, hiện chỉ có một lựa chọn là mua nhà thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) vì không có dự án mới nào đáp ứng tiêu chí này.

Chị Liên cho biết, khu Nam có ba dự án đang triển khai, một trong số đó giá trên 90 triệu đồng mỗi m2. Hai dự án còn lại nằm ở rìa huyện Nhà Bè, Bình Chánh có giá trên 55 triệu đồng một m2 chưa thuế phí. "Tìm mãi không có căn nào phù hợp để mua, tôi đành chuyển sang các dự án bàn giao gần đây", chị nói.

Anh Quốc Quang, một hộ kinh doanh nhỏ tại quận 10, cũng chia sẻ hành trình tìm nhà 7 tháng qua. Với yêu cầu bán kính nhà không cách trung tâm quá 12 km, giá từ 3,5 tỷ đồng đổ lại, anh được môi giới tư vấn cho 6 dự án đang mở bán. Tuy nhiên, bốn dự án trong số đó chưa xong pháp lý, còn lại là có giá vượt khả năng tài chính hoặc diện tích quá nhỏ không phù hợp cho gia đình 5 người. Cuối cùng, anh phải tìm mua lại chung cư cũ.

"Chưa khi nào TP HCM khó kiếm chung cư mới như lúc này. Trước kia mỗi năm có hàng chục dự án mở bán, giờ gần hết năm mà lác đác 3-4 dự án mới, giá lại cao", anh cho hay.

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, nhiều người có tài chính eo hẹp thường ưu tiên mua nhà sơ cấp vì giá rẻ hơn và được tiếp cận nhiều chính sách bán hàng hỗ trợ về lãi suất vay, thanh toán theo tiến độ, ân hạn nợ gốc.. giúp giảm áp lực dòng tiền. Còn nếu mua căn hộ thứ cấp, hầu hết sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian ngắn để nhận bàn giao.

Nhưng hiện nay xu hướng mua sơ cấp đang suy giảm do có quá ít sự lựa chọn ở thị trường này. Theo báo cáo từ trang Batdongsan, nếu quý I có đến 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp, thì trong quý II, con số này đã giảm xuống 55%.

Tương tự, lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp tăng từ 33% của quý I lên hơn 45% trong quý II. Xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp được đơn vị này nhận định là "không có gì bất ngờ" do thị trường trong một thời gian dài thiếu vắng nguồn cung sơ cấp.

Thực tế ba năm qua, việc cấp phép gặp khó khăn nên TP HCM rất ít dự án mới triển khai. Khan hiếm nguồn cung cũng khiến giá nhà tăng cao. Cả nhà đầu tư và người mua ở thực không có nhiều lựa chọn tại thị trường sơ cấp.

Theo báo cáo từ đơn vị tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, nửa đầu năm, thành phố chỉ có khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới. Trong đó quý I có tầm 500 căn, quý II có thêm gần 1.200 căn hộ nằm tại khu Đông và khu Nam. Số lượng này chỉ bằng một nửa so với các năm trước, còn so với giai đoạn trước Covid 19 chỉ đạt một phần mười. 80% rổ hàng sơ cấp thuộc phân khúc cao cấp, giá từ 60 triệu đồng mỗi m2.

Bên cạnh việc thiếu nguồn cung, giá căn hộ sơ cấp TP HCM ngày càng đắt đỏ. Quý II, giá căn hộ tại TP HCM đạt trên 63 triệu đồng mỗi m2. Hơn 70% nguồn cung mở bán mới có giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình thị trường.

JLL Việt Nam cũng nhìn nhận thị trường sơ cấp không có nhiều sự lựa chọn cho người mua nhà dù là ở loại hình vừa túi tiền hay dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang. Quý vừa qua, thành phố chỉ vọn vẹn có 100 căn hộ được cấp phép mua bán và một dự án mới (khoảng 900 căn) tiền mở bán. Nửa đầu quý III, thị trường có thêm 3 dự án đang nhận booking, dự kiến bán vào cuối năm nhưng giá đều trên 60 triệu đồng mỗi m2 (gồm thuế phí).

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết thời gian qua, thanh khoản căn hộ TP HCM có xu hướng tập trung về các dự án cũ đã bàn giao, có sổ đỏ giá khoảng 3 tỷ đồng đổ lại, những dự án đáp ứng tầm giá này thường tập trung ở các quận huyện ngoại thành hoặc các chung cư cũ niên đại sử dụng trên dưới 10 năm. Làn sóng tìm mua chung cư cũ tăng trưởng trong bối cảnh khó kiếm nhà ở thị trường sơ cấp.

Sức mua dồn về thị trường thứ cấp khiến giá bán xuất hiện tình trạng tăng cục bộ với một số dự án hoàn thiện, vị trí nội thành và pháp lý hoàn thiện. Theo JLL Việt Nam, mặt bằng giá thứ cấp căn hộ TP HCM ghi nhận tăng 5% theo quý và 6,4% theo năm.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, giá thứ cấp tại TP HCM tăng 4% trong quý II. Các khu vực xa trung tâm thời gian trước từng có tình trạng cắt lỗ giờ ghi nhận giá thứ cấp chào bán tăng 2-3%. Còn nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan, 2 tháng gần đây, giá căn hộ thứ cấp tăng khoảng 4-5%. So với cùng kỳ, nhiều dự án ở trung tâm ghi nhận tốc độ tăng 12-15%.

Dự báo về thị trường nhà ở TP HCM các tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thành phố hiện có 148 dự án đang vướng về điều kiện pháp lý không thể triển khai. Trong nửa cuối năm, nếu các vướng mắc được tháo gỡ thì nguồn cung sẽ khơi thông. Ngược lại, thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến khan hiếm nhà ở thương mại và người mua nhà bị hẹp cửa an cư.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho rằng tình trạng khan hiếm nguồn cung nhiều khả năng kéo dài đến hết năm nay và sang nửa đầu năm tới. Thị trường sẽ thông thoáng hơn trong nửa cuối năm 2025 khi các chính sách mới thẩm thấu dần.

"Thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu mua nhà vẫn cao, nhiều khả năng sẽ kéo giá bán chung cư TP HCM tăng trên cả sơ cấp và thứ cấp", bà nhận định.