HoREA: Doanh nghiệp và Nhà nước thiệt hại hàng chục nghìn tỷ do một số bất cập của Luật Nhà ở 2014

Thất thu ngân sách

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa có Báo cáo nghiên cứu rà soát một số quy định bất cập của Luật Nhà ở 2014 gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng.

Theo HoREA, một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 và 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã gây ra các ách tắc, vướng mắc trong giai đoạn 2015-2020 và sau khi sửa đổi dự kiến tiếp tục gây ra các ách tắc, vướng mắc nếu không sớm được khắc phục.

Các quy định quy định không thống nhất, không phù hợp, không đồng bộ trong Luật Nhà ở 2014 vừa làm thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp; tác động tiêu cực đến thị trường BĐS; làm hạn chế cơ hội tạo lập nhà ở của nhiều hộ gia đình và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Cụ thể, tại TP HCM, theo thống kê trong ba năm, kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở.

"Số lượng dự án không được công nhận chủ đầu tư thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều, do từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền, sử dụng đất 100% đất ở đã không nộp hồ sơ nữa, vì có nộp cũng bị bác", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo đó, nếu tính cả nước sẽ có rất nhiều dự án tương tự cũng không thể triển khai thực hiện do không được công nhận chủ đầu tư, làm cho các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Cùng với đó, thị trường BĐS bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao; tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở độc chiếm thị trường, đạt được lợi nhuận khủng; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.

HoREA dẫn ví dụ, với 126 dự án nhà ở bị ách tắc tại TP HCM nêu trên, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng.

Hệ quả và hậu quả là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư); Nhà nước thất thu tiền thuế GTGT 10%, tương đương 12.600 tỷ đồng; nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% với khoảng 5.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh, tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Cùng với đó, người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng bị ảnh hưởng do phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Lực cản thị trường phát triển

HoREA cũng cho biết, giai đoạn 2008-2013, khi thị trường BĐS bị khủng hoảng đóng băng và bị lệch pha cung-cầu, dư thừa căn hộ nhà ở thương mại có diện tích lớn; thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Phần lớn người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/01/2013 với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, lãi suất khoảng 5%/năm với bản chất là gói kích cầu tiêu dùng.

Trong khi đó, 2/3 gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng/căn được vay trong 15 năm và 1/3 gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay.

Đồng thời, luật định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia nhỏ các căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội,…

Kết quả thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ đã đạt được ba mục tiêu quan trọng là xử lý được một phần không nhỏ hàng tồn kho BĐS với hơn 42.000 căn hộ và tạo điều kiện cho hơn 42.000 cá nhân, hộ gia đình sở hữu được nhà ở; xử lý được một phần đáng kể nợ xấu BĐS và quan trọng nhất là tạo điều kiện để thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ đầu năm 2014 cho đến nay.

Theo HoREA, nếu không bị ách tắc, vướng mắc về thể chế, pháp luật do một số quy định bất cập, không thống nhất, không đồng bộ của một số văn bản Luật, nhất là Luật Nhà ở 2014 , thì thị trường BĐS còn phát triển lớn mạnh hơn nữa trong 5 năm qua.

Ngoài ra, HoREA cũng cho biết, Khoản 1 (mới) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 (mới) Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP tiếp tục loại bỏ, không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (chỉ có 100% đất nông nghiệp); hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), nên các doanh nghiệp BĐS đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo quỹ đất phục vụ đầu tư mà không thể triển khai thực hiện được dự án thì sẽ tiếp tục gặp rất nhiều khó khăn.