Doanh nghiệp bất động sản muốn kích hoạt điều khoản 'bất khả kháng' do COVID-19

Liên quan đến vấn đề trên, ông Nguyễn Sơn Tùng, Luật sư Điều hành của Công ty Luật Legal United Law, đồng thời là Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Sài Gòn đã dành cho chúng tôi những trao đổi về nội dung "bất khả kháng do COVID-19".

Điều kiện cần và đủ để công bố bất khả kháng

Thưa luật sư, dựa trên các hợp đồng tín dụng hoặc các văn bản giao kết khác trong lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp (DN) BĐS có thể áp dụng trường hợp bất khả kháng do dịch COVID-19 khi không thể trả nợ đúng hạn hay thực hiện các nghĩa vụ của mình hay không?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Với những gì đã và đang diễn ra về đại dịch COVID-19, xét về nguyên tắc thì DN có thể vận dụng các quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 về sự kiện bất khả kháng cùng với quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện có để áp dụng việc tuyên bố bất khả kháng, kể cả có hay không việc ghi nhận về ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 trong các văn bản, tài liệu được đã các bên giao kết.

Tuy nhiên, việc này là có các ngoại lệ và cần được xem xét trong các tình huống cụ thể. Bởi theo pháp luật Việt Nam, để một sự kiện được thừa nhận là bất khả kháng cần đáp ứng các tiêu chí chung.

Thứ nhất, sự kiện đã thực tế xảy ra và xảy ra một cách khách quan, tức là sự kiện đã xảy ra và nằm ngoài phạm vi kiểm soát.

Thứ hai, hậu quả của sự kiện là không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện cho đến trước thời điểm xảy ra vi phạm.

Thứ ba, hậu quả của sự kiện là không thể khắc phục được trong thời gian bị ảnh hưởng bởi bất khả kháng, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Về trường hợp bất khả kháng, DN BĐS, các bên bị ảnh hưởng trực tiếp bởi COVID-19 mong muốn được công nhận sự kiện COVID-19 là bất khả kháng, nhằm được miễn trừ trách nhiệm, tạm ngưng hay không phải thực hiện một số các nghĩa vụ thì cần phải đáp ứng đầy đủ cả ba tiêu chí về mặt luật định như trên.

Ông nhìn nhận như thế nào về Chỉ thị số 16 của Thủ tướng Chính phủ về các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch COVID-19, sau đó là Chỉ thị 16 tăng cường được áp dụng tại một số địa phương và việc áp dụng các chỉ thị này có phải là sự kiện bất khả kháng hay không trong mối quan hệ về tín dụng?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Dịch COVID-19 đã dẫn đến việc một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra các quyết định về hạn chế và cấm đoán, ví như chỉ những người, đơn vị được cấp giấy phép lưu thông thì mới được ra đường hay như việc bắt buộc các DN, các tổ chức hành nghề công chứng phải ngưng hoạt động,…

Điều này dẫn đến việc không thể công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến BĐS nên DN không thu được tiền để trả lãi vay cho ngân hàng.

Hiểu dưới góc nhìn này và nếu vận dụng Điểm d, Khoản 1, Điều 294 Luật Thương mại "hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng" cũng được xem là các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm.

Như vậy, nếu DN BĐS vừa bị ảnh hưởng bởi COVID-19 lại vừa bị ảnh hưởng bởi quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dẫn đến việc DN không thể thực hiện được các giao kết dẫn đến vi phạm hợp đồng tín dụng thì DN được hưởng miễn trừ theo sự kiện bất khả kháng.

Đồng thời, DN còn được miễn trừ với lý do phải chấp hành thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng tín dụng.

Vậy đâu là lộ trình và các biện pháp cụ thể nào mà các DN BĐS cần làm để thực hiện việc tuyên bố bất khả kháng?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Cần hiểu rằng, dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng - là điều kiện cần. Còn tuyên bố về bất khả kháng là hành động có chủ ý và bên mong muốn áp dụng bất khả kháng cần phải chủ động thực hiện khi nhận thấy bên mình hay các bên có liên quan trực tiếp đến mình cùng bị sự kiện bất khả kháng gây ra ảnh hưởng - là điều kiện đủ.

Dù có cả điều kiện cần và đủ thì để việc tuyên bố hay thông báo về bất khả kháng được công nhận, các DN BĐS cũng cần thực hiện các thủ tục về công nhận bất khả kháng.

Để công nhận một sự kiện bất khả kháng cùng các hậu quả của nó, các bên có thể cùng nhau công nhận. Nghĩa là một trong các bên đơn phương đưa ra tuyên bố và được bên kia chấp nhận hay cả hai bên cùng tuyên bố và cùng chấp nhận.

Theo đó, bên hay các bên đưa ra tuyên bố có thể xem lại trong các hợp đồng, tài liệu đã ký kết giữa các bên liệu đã có các ghi nhận, quy định về công nhận bất khả kháng hay chưa.

Trong trường hợp các bên không thống nhất được về tuyên bố, công nhận và các biện pháp được áp dụng kèm theo, một hay các bên có thể đề nghị cơ quan tòa án hay tổ chức trọng tài thương mại công nhận về sự kiện bất khả kháng cũng như công nhận các biện pháp khắc phục về bất khả kháng được đưa ra.

Vậy nên, khi các DN BĐS đưa ra tuyên bố về bất khả kháng cần phải tính đến việc công nhận và đưa các giải pháp cụ thể cho việc thực hiện khắc phục tình trạng bất khả kháng vì nếu chỉ đưa ra tuyên bố bất khả kháng không thì việc làm này sẽ không có nhiều ý nghĩa.

Tránh lợi dụng việc công bố bất khả kháng

Vậy, theo ông trong mối quan hệ nợ tín dụng, nợ lãi vay với các ngân hàng thì các DN BĐS cần phải làm gì để vận dụng sự kiện bất khả kháng là dịch COVID-19 này?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các DN BĐS cần làm trước hết là phải đánh giá và xác định được chính xác DN của mình có bị rơi vào tình trạng bất khả kháng như được phân tích ở trên hay không.

Nếu xét thấy bị rơi vào tình trạng bất khả kháng, đầu tiên DN sẽ thực hiện là đưa ra tuyên bố hay thông báo về bất khả kháng bằng văn bản đến các ngân hàng nơi phát sinh các dư nợ tín dụng về trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra (áp dụng khoản 2, Điều 351 Bộ Luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 295 Luật Thương mại) và thực hiện việc chứng minh sự kiện bất khả kháng theo các yếu tố cấu thành như tôi có đề cập ở trên.

Sau đó, DN có thể đề nghị với các tổ chức tín dụng cùng nhau công nhận sự kiện bất khả kháng và thống nhất về các biện pháp để khắc phục tình trạng bất khả kháng.

Quan trọng nhất, trong vận dụng chế định bất khả kháng là sự kiện bất khả kháng được thừa nhận và biện pháp khắc phục tình trạng này được công nhận.

Trong các đề nghị và biện pháp khắc phục tình trạng bất khả kháng, DN tùy vào trường hợp cụ thể của mình cần đưa ra rõ ràng và cụ thể về nội dung như khoản vay nào bị ảnh hưởng và đề nghị áp dụng bởi bất khả kháng.

Nếu khoản vay nào không bị ảnh hưởng nên đưa ra các đề nghị cụ thể về không tính lãi suất, miễn, giảm lãi suất, gia hạn thời hạn thanh toán nợ gốc hay thanh toán lãi suất hoặc gia hạn để không bị nhảy nhóm nợ...

Tôi nhận thấy, nhân dịch COVID-19 này, cũng là dịp để giữa các DN và ngân hàng cùng nhau cơ cấu lại các khoản tín dụng lẫn nhau.

Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý là xét về mặt thời gian, COVID-19 tại Việt Nam xảy ra trong nhiều khoảng thời gian khác nhau ở các địa phương khác nhau, ở các mức độ ảnh hưởng khác nhau, DN BĐS cũng nên tính từng quãng thời gian vào sự kiện quãng thời gian  nếu đúng với các tiêu chí.

Theo luật sư, trong mối quan hệ giữa DN BĐS và các khách hàng của mình cũng như ngược lại giữa các khách hàng và DN BĐS, họ cần phải làm gì để bảo vệ các quyền lợi của mình với sự kiện bất khả kháng là dịch COVID-19?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các bên có thể thực hiện tương tự như những gì tôi vừa có đề cập cho mối quan hệ giữa DN BĐS và các ngân hàng, tổ chức tín dụng như bên trên.

Điều tôi mong muốn nói thêm ở đây cho mối quan hệ giữa DN BĐS và các khách hàng của mình cũng như ngược lại là các bên dù gì cũng đã từng là những khách hàng của nhau, đã có mối quan hệ liên quan và quyền, lợi ích gắn liền với nhau.

Do đó, tránh lợi dụng "sự kiện COVID-19" như là sự kiện bất khả kháng để từ chối thực hiện các nghĩa vụ lẫn nhau trong tình hình mọi thứ đều khó khăn để gây ra thêm các khó khăn.

Hiện nay, tôi nhận thấy tình trạng tại khá nhiều dự án các khách hàng kéo dài hay từ chối tiếp tục thực hiện việc thanh toán xảy ra là khá nhiều do họ sợ rủi ro.

Trong khi đó, cũng có nhiều chủ đầu tư liên tục hối thúc và gây sức ép về việc phải thanh toán như chưa từng có chuyện đang có dịch xảy ra.

Theo tôi, không phải dự án nào hay DN nào và khách hàng nào cũng rơi vào tình trạng bất khả kháng theo các tiêu chí của luật định.

Vậy nên, các chủ đầu tư dự án và các khách hàng cũng nên ngồi lại với nhau để có thể tìm tiếng nói chung nhằm khuyến khích lẫn nhau trong việc linh hoạt thanh toán. Ví như DN BĐS có thể giảm giá bán, gia hạn thời hạn thanh toán đối với những khách hàng vẫn có khả năng thanh toán trong hiện tại.

Bất khả kháng có thể là con dao hai lưỡi

Là một luật sư có nhiều hoạt động trong bất động sản và tín dụng, trong bối cảnh dịch COVID-19 vẫn chưa thể kiểm soát, ông có thể chia sẻ đâu là giải pháp nhằm hài hòa giữa bên cho vay là các tổ chức tín dụng và khách hàng là các DN BĐS?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Với các DN BĐS, tôi vẫn muốn nhắc lại ý "không nên lợi dụng sự kiện bất khả kháng để trục lợi" vì nếu như dùng bất khả kháng không khéo để từ chối thực hiện nghĩa vụ một khi tranh chấp xảy ra lại không được cơ quan xét xử chấp nhận nên sẽ dẫn đến thua kiện, gây thêm thiệt hại vì bị giảm sút uy tín hay gây ra các hậu quả. 

Do đó, chỉ nên thực hiện việc này khi đã thực sự bị lâm vào sự kiện bất khả kháng.

Với các ngân hàng hay tổ chức tín dụng, tôi nhận thấy có nhiều ngân hàng đã đồng loạt giảm lãi xuất từ 0,5 – 1%/năm, dẫu mức giảm này là không đáng kể.

Ở đây, còn nhiều ngân hàng vận dụng chưa công bằng và không thật sự chủ động vì quyền lợi của DN, khi DN hay khách hàng cá nhân không đòi hỏi thì họ cứ ngó lơ mặc dù việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh theo các Thông tư số 01/2020/TT-NHNN ngày 13/3/2020 và Thông tư số 03/2021/TT-NHNN ngày 2/42021 của Ngân hàng Nhà nước là quy định bắt buộc.

Hiện vẫn còn tình trạng nhiều DN BĐS bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và đủ tiêu chí theo hai thông tư trên nhưng bị từ chối cơ cấu lại.

Về phía chính sách, ông có đề xuất và kiến nghị gì để giải bài toán "nợ - lãi" của các DN để các DN có thể tái khởi động ngay khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tôi vẫn đang theo dõi và chờ đợi về việc ban hành các chính sách và quy định thuộc tầm vĩ mô liên quan đến bài toán nợ - lãi và cơ cấu, xử lý nợ. Tuy nhiên, đến nay, tôi chưa nhận thấy tín hiệu khả quan nào.

Hồi cuối tháng 7, tại kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XV đã thông qua Nghị quyết 30/2021/QH15 với nhiều nội dung quan trọng về công tác nhân sự, kinh tế, xã hội cho giai đoạn 5 năm tới. Nhưng Nghị quyết này cũng đang cần có một số các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, ít nhất là cần văn bản ở cấp Nghị định để góp phần tạo hành lang pháp lý vững chắc nhằm giải quyết bài toán toán về nợ, lãi xuất và cơ cấu nợ.

Theo tôi, về cơ cấu nợ, gia hạn nợ thì cần mở rộng thêm thời gian. Theo quy định tại Thông tư 03/2021/TT-NHNN, nhiều doanh nghiệp BĐS không thể đáp ứng được áp lực trả nợ nếu như số dư nợ được cơ cấu phải phân bổ trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cơ cấu nợ.

Thời hạn 12 tháng này, doanh nghiệp BĐS không thể phục hồi sản xuất kinh doanh kịp mà nên gia hạn, mở rộng thêm là 24 tháng.

Ngoài ra, Thông tư số 01/2020/TT-NHNN với tinh thần là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và nền kinh tế, trong khi ấy việc trích lập dự phòng về rủi ro theo Thông tư 03 lại có tính đến số lần cơ cấu nợ.

Việc này sẽ làm tăng chi phí trích lập dự phòng rủi ro do có rất nhiều doanh nghiệp BĐS phải cơ cấu nợ nhiều lần và điều này dễ bị chuyển nhóm nợ, ví như nhóm 5 có tỷ lệ trích lập 100%.

Theo nhận định cá nhân của tôi, các chính sách về tín dụng hay giải pháp về bơm thêm tiền vào thị trường sắp tới, có lẽ Nhà nước sẽ ưu tiên hơn cho các hoạt động và ngành nghề sản xuất cùng với các nhóm ngành ưu tiên khác, hơn là dành cho ngành bất động sản.

Xin cảm ơn ông!