Các doanh nghiệp BĐS niêm yết tồn kho hơn 253.000 tỷ

Theo thống kê của người viết, tính đến ngày 30/6/2021, 54 doanh nghiệp bất động (BĐS) niêm yết ghi nhận tồn kho trên 253.000 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với đầu năm. Trong đó, 5 doanh nghiệp gồm Novaland, Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh chiếm gần 69% giá trị tồn kho.

Kể từ cuối tháng 6 năm ngoái, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đã vượt Vinhomes và dẫn đầu về giá trị tồn kho. Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển các dự án nghỉ dưỡng và khu đô thị vệ tinh quy mô lớn tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết,... Song song đó, doanh nghiệp tiếp tục triển khai một số dự án nhà ở cao cấp tại trung tâm TP HCM.

Doanh nghiệp cho biết, giá trị tồn kho ghi nhận chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án đang xây dựng như Aqua City (110,5 ha), NovaWorld Phan Thiet (986 ha), NovaWorld Ho Tram (129 ha), Nova Hills Mui Ne (40 ha), NovaBeach Cam Ranh (22,6 ha), Grand Manhattan (1,4 ha, quận 1),...

Tính đến ngày 30/6/2021, Novaland tồn kho gần 103.244 tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm và chiếm hơn 60% tổng tài sản. Ngoài các dự án hiện hữu, Novaland cũng đang trong quá trình đàm phán M&A một số dự án trong quý II vừa qua và có kế hoạch triển khai thêm hai dự án (một dự án tại TP HCM và một dự án nằm trong ba tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Lâm Đồng).

Đối với CTCP Vinhomes (Mã: VHM), doanh nghiệp ghi nhận 31.600 tỷ đồng giá trị tồn kho tính đến hết tháng 6 (giảm 19% so với đầu năm), chủ yếu là các chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park (272 ha), Vinhomes Smart City (280 ha), Vinhomes Ocean Park (420 ha),... Đây là các dự án đóng góp nguồn thu chính cho doanh nghiệp trong năm nay.

CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) cũng là một trong những doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn với hơn 14.000 tỷ đồng, gấp 2,3 lần thời điểm đầu năm và chiếm gần 70% tài sản. Các dự án chiếm phần lớn tồn kho của doanh nghiệp gồm Khu đô thị Waterfront City (Izumi, gần 7.200 tỷ đồng), Akari (2.775 tỷ), Paragon Đại Phước (1.709 tỷ), Waterpoint (1.174 tỷ),…

Trong đó, Khu đô thị Waterfront City được Nam Long mua 30% vốn góp còn lại để sở hữu 100% trong quý đầu năm và doanh nghiệp đang chuẩn bị kế hoạch triển khai dự án. Theo kế hoạch hợp tác trước đó giữa Keppel Land và Nam Long, dự án này có tổng mức đầu tư khoảng 9.200 tỷ đồng, được triển khai trên tổng diện tích 192 ha, trong đó có 170 ha đã được cấp sổ đỏ.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) cũng có nhiều dự án mới đang được triển khai trong nửa đầu năm. Hơn 64% tài sản của doanh nghiệp tập trung ở hàng tồn kho với hơn 12.000 tỷ đồng, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp và một số chi phí đầu tư tại hơn 12 dự án.

Bên cạnh các dự án The EverRich 2 và 3 đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, Phát Đạt ghi nhận thêm giá trị tồn kho tại hai dự án mới trong kỳ gồm Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và Phước Hải (1.372 tỷ đồng). Gần đây nhất, doanh nghiệp cho biết đang trong quá trình M&A một dự án ở Đà Nẵng.

BCTC hợp nhất quý II/2021 do Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) vừa công bố chiều ngày 10/8 cho thấy, doanh nghiệp tồn kho hơn 11.600 tỷ đồng tại thời điểm cuối kỳ, không biến động nhiều so với đầu năm và chiếm xấp xỉ 42% tổng tài sản.

Trong đó, phần lớn giá trị tồn kho nằm tại Khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị Tràng Cát (7.270 tỷ đồng), KCN Tân Phú Trung (1.227 tỷ đồng), KCN Phúc Ninh (1.088 tỷ đồng) và một số KCN khác như Quang Châu, Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Tràng Duệ,...

Về phía CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), hàng tồn kho của doanh nghiệp tính đến hết tháng 6 ghi nhận hơn 9.600 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm và chiếm gần 35% tổng giá trị tài sản. Trong đó, 20 dự án có giá trị dở dang hơn 8.500 tỷ đồng và 6 dự án thành phẩm có giá trị hơn 550 tỷ đồng.

Số liệu từ BCTC hợp nhất quý II/2021 cho thấy, Đất Xanh đã đầu tư hơn 3.200 tỷ đồng vào dự án Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) và 1.560 tỷ đồng vào Gem Riverside (quận 2, nay là TP Thủ Đức). 

Kể từ cuối năm 2019, Đất Xanh đã chuẩn bị quỹ đất, xây dựng và mở bán dự án Gem Sky World. Theo đánh giá của một số công ty chứng khoán, dự án này đóng góp tỷ trọng lớn vào lợi nhuận của doanh nghiệp trong giai đoạn 2020-2021. 

Về Gem Riverside, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) dẫn thông tin từ ban lãnh đạo Đất Xanh cho biết dự án sẽ được mở bán trở lại từ nửa cuối năm nay sau khi bị trì hoãn từ năm 2018. 

Trong hai quý đầu năm, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) phát sinh thêm tồn kho hơn 1.000 tỷ đồng từ dự án The Standard (Bình Dương), nâng tổng giá trị tồn kho của doanh nghiệp lên hơn 7.000 tỷ đồng, tăng gần 23% so với đầu năm và tương đương 59% tổng tài sản. An Gia có hai dự án tồn kho lớn gồm The Sóng (3.008 tỷ đồng) và The Westgate (1.451 tỷ đồng). 

Ngoài những doanh nghiệp nói trên, còn nhiều doanh nghiệp có giá trị tồn kho tương đối lớn nhưng không biến động nhiều so với đầu năm như: Khang Điền (Mã: KDH, 7.341 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG, 7.131 tỷ đồng), DIC Corp (Mã: DIG, 4.597 tỷ đồng), Tân Tạo (Mã: ITA, 4.009 tỷ đồng),... 

Giai đoạn 6 tháng đầu năm vừa qua có nhiều khó khăn đối với doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp phía Nam khi dịch COVID-19 bùng phát từ đầu tháng 4 nên tiến độ xây dựng và kế hoạch mở bán dự án cũng bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, quá trình đầu tư một dự án BĐS từ lúc xin các giấy phép đến khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khá dài. Do đó, giá trị tồn kho của doanh nghiệp lớn tại một khoản thời gian ngắn không phải là vấn đề lớn.

Mặt khác, có một số doanh nghiệp đã tranh thủ cơ hội M&A trong giai đoạn này nên phát sinh thêm các dự án mới. Ngoài ra, một số ít doanh nghiệp vẫn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán dự án,... do các yếu tố liên quan đến pháp lý nên vẫn ghi nhận tồn kho lớn.