Hàng triệu chủ nhà ở Mỹ vẫn nợ nhiều hơn giá trị khoản thế chấp

	Người mua nhà xã hội được thế chấp ngân hàng?
	Dự án bị ngân hàng xử lý, người mua nhà thành chủ nợ bất đắc dĩ

Một số lượng đáng kinh ngạc những người sở hữu nhà tại Mỹ vẫn còn bị underwater (nghĩa là giá trị căn nhà đang thấp hơn giá trị thế chấp phải trả), một thập kỷ sau khi bong bóng nhà đất bùng nổ.

Gần 4,5 triệu hộ gia đình (tương đương 9,1%) nợ số tiền nhiều hơn giá trị căn nhà của họ, theo số liệu quý IV/2017 của Zillow. Thậm chí 713.000 chủ căn hộ trong số đó nợ gấp đôi giá trị tài sản của họ đang có.

Trong khi tỷ lệ phần trăm giảm, các gia đình thuộc diện nói trên có giá trị tài sản bị kẹt trong ngôi nhà không có lựa chọn nào dễ dàng hơn để lấy lại vốn chủ sở hữu ngoài việc chờ đợi, Aaron Terrazas, một chuyên gia tại Zillow cho biết. Điều này có thể là gánh nặng cho sự phát triển kinh tế của địa phương.

Các khu vực như bãi biển Virginia, Virginia, Baltimore và Chicago là những khu vực đô thị chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, dựa trên lãi suất âm hiệu quả.

Các căn nhà đang bị underwater nghĩa là giá trị căn nhà đang thấp hơn giá trị thế chấp phải trả. Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ có xu hướng ưu tiên không trả thế chấp nữa mà chấp nhận bị tịch thu nhà.

Để giải quyết vấn đề này, người ta nghĩ đến Shared Appreciation Mortgage (SAM), một hình thức thế chấp mới do Andrew Caplin, Thomas Cooley, Noel Cunningham, Mitchell Engler đề suất.

Khi căn nhà bị "underwater", chủ nhà sẽ đàm phán lại với chủ nợ (ngân hàng phát hành thế chấp) để chuyển đổi phần thế chấp cao hơn giá trị nhà thành SAM. Lúc này trách nhiệm thế chấp của chủ nhà sẽ giảm xuống ngang với giá trị căn nhà, tương đương khoản thế chấp được giảm bớt một phần. Tuy nhiên nếu sau này căn nhà lên giá trở lại thì phần lên giá đầu tiên sẽ được trả cho SAM, nghĩa là trả cho người phát hành thế chấp.

Ví dụ: Ông A vay ngân hàng B 200.000 USD thế chấp để mua một căn nhà. Vừa mua xong giá căn nhà này giảm xuống còn 150.000 USD, nghĩa là căn nhà bị "underwater" 50.000 USD. A và B tái đàm phán và chuyển 50.000 USD mất giá này thành SAM, nghĩa là A chỉ còn trách nhiệm trả 150.000 USD thế chấp. Tuy nhiên nếu sau này giá nhà lên giá trở lại thì B sẽ được hưởng phần lên giá cho đến khi lấy lại được 50.000 USD.

Phương án này có hai điểm lợi: thứ nhất A không bị mất nhà và tất nhiên là cả các chi phí đã trả cho căn nhà đó trong khi B không phải tịch thu nhà hợp đồng thế chấp và đấu giá căn nhà để thu hồi vốn mà thường sẽ bị mất giá. Thứ hai là B vẫn có cơ hội gỡ lại phần lỗ do phải viết thế chấp ở thời điểm đàm phán lại.

Xem thêm Chứng khoán Mỹ ngày 29/5: Dow Jones giảm gần 400 điểm trước lo lắng khủng hoảng tại Italia Chứng khoán Mỹ ngày 29/5: Dow Jones giảm gần 400 điểm trước lo lắng khủng hoảng tại Italia