Gỡ vướng trong thẩm định, phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất

Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Theo đại diện Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trong quá trình thực hiện Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (gọi tắt là Nghị định số 44) và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (gọi tắt là Thông tư số 36) hướng dẫn thực hiện Nghị định số 44 đã gặp một số bất cập, khó khăn...

Các cơ quan Nhà nước đang gặp khó khăn về xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Việc lập kế hoạch định giá đất theo Thông tư số 36 lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu còn nhiều bất cập, chồng chéo, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện. Trong khi đó, hiện nay tại Việt Nam chưa có quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản, việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mà chỉ có tính chất tương đối, chưa đủ độ tin cậy, cũng như chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường.

Trong khi đó, Nghị định số 44 và Thông tư 36 lại quy định việc xác định giá đất căn cứ vào việc thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gia không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.

Mặt khác, Nghị định số 44 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, dẫn tới nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch.

Mặt khác, các cơ quan Nhà nước đã căn cứ nguồn thông tin của đơn vị tư vấn để thẩm định, quyết định, nhưng sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan Thanh tra, Kiểm toán lại kiểm tra, thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây là chưa phù hợp. Chưa kể các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài. Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu ngân sách Nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội.

Từ việc phân tích các hạn chế của từng phương pháp tính giá đất, căn cứ vào tình hình thực tiễn tại địa phương, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Theo đại diện Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể, đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả sử dụng đất đối với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Đồng thời, tạo sự chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh, khuyến khích nhà đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp; có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.