Giảm lãi suất, nới room hỗ trợ thị trường bất động sản bằng cách nào?

Trước thềm Hội nghị trực tuyến về bất động sản do Thủ tướng chủ trì vào sáng 17/2, Bộ Xây dựng đánh giá, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn huy động từ khách hàng dẫn đến phải giãn tiến độ, dừng triển khai dự án.

Đồng thời, lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng, không bán được sản phẩm,… dẫn đến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất, kinh doanh, tinh giản bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi; có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, Bộ này cho biết, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo.

Nguyên nhân là do các ngân hàng hết hạn mức cho vay, đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư do các ngân hàng hết hạn mức cho vay và thận trọng hơn, hạn chế, giảm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản.

Song song với đó, lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng (NHNN thực hiện tăng lãi suất điều hành hai đợt vào ngày 21/9 và ngày 2/11; trái ngược với năm 2020 – 2021 hạ lãi suất điều hành ba đợt) cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh. 

Liên quan đến nguồn vốn huy động trái phiếu, việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành, cùng với đó là việc xử lý các sai phạm đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Điều này dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp,...

Một trong số nhiều giải pháp mà Bộ Xây dựng kiến nghị NHNN trong thời gian tới đó là có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản. Xem xét nới room tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. 

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng kiến nghị NHNN điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Đồng thời, bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững. Theo đó, tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án NOXH có hiệu quả và phân khúc sản phẩm có khả năng tiêu thị tốt, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân,...

NHNN không "bó cứng" room tín dụng vào bất động sản

Kết luận Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sáng 8/2, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết: "Năm 2023 chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng. Ban lãnh đạo cũng giao cho các đơn vị chức năng nghiên cứu để xem lộ trình như thế nào, nhưng vẫn đảm bảo điều hành tín dụng, đáp ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 14 – 15%, có điều chỉnh tùy theo tình hình.

Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt hơn. Nhưng nếu lạm phát có nguy cơ rủi ro tăng cao thì lúc đó NHNN sẽ có điều chỉnh phù hợp”, Thống đốc nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, bản thân NHNN không “bó cứng” room cho tăng trường tín dụng vào bất động sản, NHNN chỉ có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Còn việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản và chứng khoán không phải là rủi ro của việc tín dụng thuần túy, có thể là một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được khả năng an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi do ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống.

Liên quan đến các kiến nghị quy định về hệ số rủi ro hay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, theo bà Hồng, đây cũng là mục tiêu để đảm bảo an toàn hoạt động và an toàn thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng. Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào bất động sản. Ở đây hoàn toàn phụ thuộc vào việc cho vay, thẩm định của các tổ chức tín dụng đối với các doanh nghiệp, nhưng vẫn đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng và của hệ thống.

Về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp địa ốc và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng, nhà điều hành đã có một số yêu cầu đối với các tổ chức tín dụng.

Thứ nhất, các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ.

Thứ hai, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thứ ba, tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án bất động sản đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các doanh nghiệp hoạt động tốt.

“Đồng thời, đảm bảo thực hiện các thỏa thuận hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà. Đây là điểm rất quan trọng vì các tổ chức tín dụng mới là người trực tiếp làm việc với các doanh nghiệp. Chúng tôi cũng chỉ đạo các chi nhánh ở từng địa phương có buổi làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp để làm rõ lý do vì sao doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn,…”, đại diện NHNN nêu rõ.

Thứ năm, xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Thứ sáu, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,... đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ bảy, nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo đúng quy định,…

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội một cách nghiêm túc để tham mưu với ban lãnh đạo khẩn trương có những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và những vướng mắc phát sinh để báo cáo, tham mưu,... Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn sân sau của mình.

“Những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản cần giải pháp của tất cả các bộ, ngành và địa phương. Mong rằng các đơn vị cùng phối hợp với NHNN để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này”, Thống đốc nói.