Giám đốc đầu tư quỹ IPAAM: 'Thị trường luôn có lý do để giải thích cho sóng tăng giá của cổ phiếu BĐS'

"Không phải những những gì nhà đầu tư không biết đều là bất hợp lý"

Thị trường chứng khoán Việt Nam khép lại năm 2021 với hàng loạt các con số kỷ lục được vinh danh. Bất chấp diễn biến phức tạp của đại dịch COVID-19, thị trường chứng khoán đã tăng trưởng mạnh mẽ cả về điểm số, thanh khoản và số lượng nhà đầu tư tham gia.

Trong số những nhóm ngành tăng trưởng mạnh mẽ năm qua, sự vận động của nhóm bất động sản đã tạo ra một làn sóng tranh cãi trong cộng đồng đầu tư. Nhiều câu hỏi được đặt ra như: Đâu là nguyên nhân đẩy cổ phiếu bất động sản tăng giá bất chấp. Đứng ở thời điểm này sự vận động của nhóm cổ phiếu có bất hợp lý không? Có phải mặt bằng định giá của nhóm này đang ở mức không tưởng?

Liên quan đến chủ đề này, tại sự kiện "Bàn tròn chuyên gia" với chủ đề "Nhìn lại để vững bước", ông Cao Minh Hoàng, Giám đốc đầu tư Công ty TNHH MTV Quản lý Quỹ đầu tư Chứng khoán I.P.A (IPAAM) chia sẻ nếu như nhà đầu tư bỏ qua nhóm bất động sản trong năm 2021 thì thực sự đáng tiếc vì đây là một trong những nhóm ngành thu hút được dòng tiền lớn trong giai đoạn cuối năm.

Theo ông Hoàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn sở hữu quỹ đất lớn, được hình thành từ lâu với giá vốn tương đối thấp. Chính vì vậy trong bối cảnh các Ngân hàng Trung ương toàn cầu bơm tiền mạnh mẽ thì giá tài sản đã tăng rất mạnh. Trên cở sở đó, giá của cổ phiếu bất động sản phản ánh một phần giá trị nội tại thay đổi đó, dẫn đến đà tăng vượt trội trong năm 2021.

"Tôi cho rằng thị trường luôn có lý do để giải thích cho mọi sự thay đổi và đà tăng của nhóm cổ phiếu địa ốc là hợp lý. Tất nhiên trong ngắn hạn nó có thể "hơi quá".

Giá cổ phiếu của một doanh nghiệp trong 2 tháng có tăng 8 lần có thể là bất thường nhưng nếu chúng ta nhìn cả một quá trình dài, tức là trong 5 năm trước đó doanh nghiệp đã có quá trình tích lũy quỹ đất nhưng đến 2 tháng cuối cùng của năm 2021 thì việc tích lũy quỹ đất trong quá khứ mới được cộng đồng đầu tư chú ý, làn sóng đẩy giá sau đó kéo mặt bằng giá cổ phiếu tăng nóng.

Theo chuyên gia, ngay từ đầu thị trường đã xuất hiện những cơ hội, chỉ là nhà đầu tư chưa biết đến và họ dễ dàng đánh giá sự tăng trưởng của cổ phiếu là vô lý. Do đó, không phải những những gì nhà đầu tư không biết là những điều bất hợp lý, nhận thức sai lầm này được gọi là thiên kiến xác nhận (Confirmation Bias).

Trong lĩnh vực tài chính, những thiên kiến xác nhận này sẽ tạo ra vấn đề cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm thông tin xác nhận ý kiến hiện có và bỏ qua thông tin trái ngược với ý kiến của mình. Do đó các nhà đầu tư có thể làm lệch giá trị các quyết định đầu tư dựa trên xu hướng nhận thức của chính họ.

"Thà bỏ lỡ còn hơn đu đỉnh"

Chia sẻ tại sự kiện, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Khối phân tích của Chứng khoán VNDirect đánh giá những đợt dậy sóng của cổ phiếu bất động sản xoay quanh một số các yếu tố cơ bản. Chẳng hạn như chúng ta đang sống trong môi trường lãi suất thấp và Việt Nam vẫn là một nước mà nhu cầu tách hộ hay nhu cầu nhà ở vẫn còn rất cao.

"Chúng ta vẫn còn ở trong giai đoạn phát triển cơ sở hạ tầng, khi một con đường mới mở ra hay một tuyến tàu điện mới được vận hành thì lập tức thị trường sẽ định giá lại toàn bộ khu vực đất xung quanh. Nó sẽ mở ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp mà có quỹ đất tích lũy lâu dài", bà Hiện nhận định.

Tuy nhiên, bà Hiền cũng khuyến nghị nhà đầu tư nên tránh tham gia vào những cổ phiếu đã có mức định giá quá cao, sự tăng giá đã phản ánh hết vào giá trị thị trường của cổ phiếu. "Thà chúng ta bỏ lỡ cơ hội còn hơn bị lôi kéo vào những cổ phiếu đó để rồi "đu đỉnh", thay vào đó có thể tìm kiếm cơ hội ở những cổ phiếu có mức định giá hấp dẫn hơn".

Nói tóm lại, trong lúc nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận thì quản trị rủi ro luôn là yếu tố hàng đầu để có thể bảo toàn được tài sản của mình.

Còn theo quan điểm của ông Phạm Việt Duy đến từ Trung tâm Tư vấn Đầu tư của VNDirect, câu chuyện của cổ phiếu bất động sản không chỉ xoay quanh sóng đầu cơ, dù một số cổ phiếu đã tăng rất nóng và rủi ro nhưng vẫn còn những cổ phiếu có định giá hợp lý mà nhà đầu tư vẫn còn nắm giữ được.

Đối với quá trình định giá, bên cạnh việc liệt kê quỹ đất thì nhà đầu tư cũng cần phải lưu ý các bước định giá và tính khả thi của dự án. Khi đó họ sẽ vững tin hơn vào việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.