Nhà đất

Giá thuê mặt bằng giảm, ngành bán lẻ vẫn cần phải thay đổi cấu trúc kinh doanh

09:44 | 18/04/2020

Chia sẻ

Trong ba tháng đầu năm, ngành bán lẻ chịu tổn thất nặng nề bởi dịch COVID-19. Theo đó, khách thuê hiện hữu bắt đầu thương lượng về giá thuê cũng như các chính sách hỗ trợ. Các chuyên gia của Savills đưa điểm lưu ý tích cực là chi phí thuê giảm sẽ tạo động lực cho ngành.
Thời cơ của ngành bán lẻ nằm ở việc thay đổi cấu trúc kinh doanh - Ảnh 1.

Lưu lượng khách mua sắm tại các trung tâm thương mại bắt đầu giảm dần từ đầu tháng 2 khi người dân được khuyến cáo ở nhà. Ảnh: Savills.

Khu vực trung tâm miễn cưỡng giảm giá thuê

Hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường đều ghi nhận, trong ba tháng đầu năm, dịch COVID-19 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bán lẻ. Đặc biệt, lưu lượng khách mua sắm tại các trung tâm thương mại bắt đầu giảm dần từ đầu tháng 2 khi người dân được khuyến cáo ở nhà.

Savills cho biết, quí đầu năm không ghi nhận yêu cầu diện tích thuê mới, công suất trung bình giảm nhẹ một điểm phần trăm theo quí do một số hợp đồng thuê ngắn hạn đã hết thời hạn và một số hợp đồng bị hủy tại các dự án ngoài khu vực trung tâm.

Trước khi đóng cửa, công suất thuê ở khu vực ngoài trung tâm ghi nhận giảm, trong đó tại các khối đế thương mại dành cho ngành ăn uống và giải trí chiếm tỉ lệ cao.

Các nhà bán lẻ trong nước và quốc tế đang cố gắng trì hoãn hợp đồng hoặc xem xét lại các điều khoản thuê. Theo đó, dự kiến diện tích trống sẽ tăng trong ngắn hạn.

Xét về giá, các dự án ngoài trung tâm giảm giá chào thuê để thu hút các khách thuê mới, kéo theo đó giá chào thuê trung bình giảm 2% theo quí. Thậm chí, một số trung tâm bán lẻ đã giảm giá thuê đến 30% so với quí IV/2019.

Ở khu vực trung tâm, nhiều dự án đã lấp đầy miễn cưỡng điều chỉnh giá thuê trong ngắn hạn, Tuy nhiên, Savills cho rằng áp lực giảm giá sẽ tăng trong thời gian tới.

Chủ đầu tư bán lẻ trong nước phản ứng nhanh hơn

Trước những khó khăn chung của thị trường, chủ cho thuê và khách thuê trong nước đã hỗ trợ khách thuê nhanh hơn so với các chủ đầu tư bán lẻ nước ngoài.

Cụ thể, vào tháng 2, CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) đã công bố hỗ trợ giá thuê cho các khách thuê hiện tại với tỉ lệ hỗ trợ được xem xét, đánh giá theo mức độ bị ảnh hưởng từ các vùng và ngành kinh doanh của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã đề nghị giảm 20-40% tùy theo từng trường hợp cho khách hàng.

Trong hai tháng cuối quí I, hầu hết khách thuê đều yêu cầu hỗ trợ tiền thuê và được chủ đầu tư tiếp nhận, giải quyết riêng lẻ.

Theo khảo sát của Savills, mức giảm giá thuê phổ biến từ 10-30% và một số trường hợp giảm đến 50%.

Với việc học sinh, sinh viên ở nhà kể từ dịp Tết Nguyên Đán, doanh thu của các khách thuê thuộc lĩnh vực như giáo dục, trò chơi giải trí và ăn uống giảm đáng kể. Nhóm khách thuê này đang đề nghị mức giá thuê giảm ưu đãi hơn trong suốt thời gian đóng cửa.

Còn các khách thuê mới đang trong quá trình cân nhắc việc gia nhập thị trường đã tiến hành đàm phán lại giá thuê, một số khác đã hoãn việc hoàn tất hợp đồng thuê mới. Những khách thuê đã kí hợp đồng trước khi bị đóng cửa cũng đang tìm cách xin gia hạn việc miễn tiền thuê nhà.

Thời cơ nằm ở việc thay đổi cấu trúc kinh doanh

Theo dự báo của Savills, tình hình hoạt động của khối bán lẻ trong quí II sẽ giảm khi các trung tâm đóng cửa tạm thời kể từ ngày 1/4.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills TP HCM cho rằng: "Thời cơ của ngành bán lẻ trong thời gian tới chủ yếu nằm ở việc thay đổi cấu trúc kinh doanh. Những thay đổi này bao gồm: Phát triển thương mại điện tử, điều chỉnh phương thức tính giá thuê hoặc thay đổi hành vi người tiêu dùng."

Trong chín tháng cuối năm, Savills dự đoán 87% nguồn cung mới sẽ tập trung tại khu vực ngoài trung tâm và điều nay có thể dẫn đến giá thuê trung bình giảm.

Việc người tiêu dùng phải đối mặt với việc giảm thu nhập và chưa có sự chắc chắn liệu thu nhập có tăng hay không khiến các chủ đầu tư xem xét trì hoãn thời điểm tham gia thị trường.

Tuy nhiên có một điểm lưu ý tích cực, chi phí thuê giảm sẽ tạo động lực cho ngành. Các nhà bán lẻ hiện hữu sẽ phải đổi mới các chiến lược bán hàng tại cửa hàng và trực tuyến để phù hợp với yêu cầu của thị trường.

Các ngành khác như ăn uống, phòng tập thể dục và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn những ngành khác khi dịch bệnh kết thúc và người tiêu dùng địa phương sẽ nhanh chóng trở lại nhịp sinh hoạt bình thường sau thời gian cách li xã hội.

Đối với các ngành liên quan đến kinh doanh trực tuyến như thời trang có thể phục hồi chậm hơn khi hành vi tiêu dùng thay đổi từ mua sắm tại cửa hàng sang mua sắm trực tuyến.

7 kiến nghị cho mô hình bán lẻ

Về dài hạn, các chuyên gia của Savills đã đưa ra 7 kiến nghị cho cả hai phía gồm chủ cho thuê và khách thuê.

Thứ nhất, xem xét gia hạn thời gian thuê trong ba tháng;

Thứ hai, hoàn trả tiền thuê trong vòng 9-18 tháng tiếp theo hoặc trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê;

Thứ ba, thanh toán tiền thuê hàng tháng trong thời kì khủng hoảng;

Thứ tư, phí dịch vụ duy trì mức tối thiểu và được thanh toán hàng tháng;

Thứ năm, đẩy nhanh những thay đổi về mô hình cho thuê truyền thống trong tương lai;

Thứ sáu, chủ cho thuê có thể yêu cầu khách thuê cung cấp dự báo doanh thu bán hàng trong tương lai để đồng ý nhượng bộ;

Và cuối cùng, sử dụng tình hình hiện tại để xác định các cơ hội.

Nguyên Ngọc