Giá nhà Hà Nội sẽ không tăng đột biến trong năm 2021

Các giao dịch của thị trường căn hộ Hà Nội gặp nhiều khó khăn do dịch COVID-19 trong năm 2020. Tuy nhiên, giá căn hộ vẫn ghi nhận tăng so với năm 2019.

Theo thống kê của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong năm qua ghi nhận tăng nhẹ so với năm 2019 và ghi nhận dấu hiệu phục hồi nhất định trong quý IV/2020.

Trong quý IV/2020, tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt 27.100 căn, tăng 1% so với quý trước nhưng giảm 19% so với năm trước. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 tăng khoảng 3 - 4% theo năm, hiện tượng tăng giá này bị tác động bởi nhiều yếu tố nhưng chủ yếu do phân khúc hạng B.

Cụ thể, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 2/3 tổng số căn hộ bán ra của cả thị trường và ghi nhận mức tăng giá khoảng 5 - 6% so với cùng kỳ năm 2019. Theo Savills, để gia tăng sức cạnh tranh trong cùng phân khúc, các chủ đầu tư hạng B trên thực tế đã phải nghiên cứu và chú trọng đầu tư hơn vào hệ thống tiện ích dịch vụ. 

Bên cạnh đó, cũng xuất hiện một số dự án chào bán mới với mức giá được coi là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường tại phía Đông Hà Nội và phía Tây Hà Nội. Mức giá này cao hơn trung bình ở khu vực đó hoặc cao hơn mặt bằng chung của cả phân khúc, tuy nhiên số lượng không nhiều.

Ngược lại, căn hộ hạng C và hạng A gần như không có tác động đến mức tăng giá nhà của cả thị trường. Phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng 3 - 4% so với cùng kỳ năm 2019 nhưng giá bán lại thấp hơn hẳn với trung bình thị trường nên sự tác động là không rõ rệt. 

Đối với phân khúc hạng A, nguồn cung căn hộ không nhiều và cũng không có sự tăng trưởng về giá. Vì vậy, cũng không có nhiều biến động cho thị trường.

Ngoài ra, theo đơn vị này, còn một số yếu tố khác cũng giúp làm tăng giá căn hộ. Cụ thể, giá đất (giá tính chi phí đất) để đầu tư phát triển căn hộ cũng có chiều hướng tăng lên và thời gian để một dự án ra hàng trong giai đoạn dịch COVID-19 cũng rất lâu, dẫn đến tăng chi phí cơ hội và chi phí đầu tư ban đầu. 

Một điều kiện tích cực nữa giúp thúc đẩy giá nhà chính là hệ thống cơ sở hạ tầng của Thủ Đô đã có những cải thiện đáng kể trong năm 2020. Một số dự án ở cận kề những công trình hạ tầng mới cải thiện hoặc sắp hoàn thiện sẽ có mức giá ra hàng cao hơn so với mặt bằng chung thị trường.

Thị trường căn hộ sẽ không xảy ra bong bóng

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên vứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, việc tăng giá căn hộ trong năm 2020 có thể hợp lý ở các mức độ nhất định. Riêng trong quý IV/2020, các chỉ số có chiều hướng tích cực hơn. Lượng giao dịch đạt 6.700 căn hộ, tăng 27% và tỷ lệ hấp thụ cũng đạt 25%, tăng 5 điểm % so với quý trước. 

"Điều này giúp củng cố niềm tin rằng người đầu tư đã quay lại với thị trường. Tuy nhiên, lượng giao dịch chủ yếu được ghi nhận là khách mua để ở và sử dụng. Số lượng giao dịch mang tính chất đầu tư không có nhiều", bà Hằng nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi so sánh giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các nước trong khu vực thì chúng ta nhận thấy đúng là còn thấp về mặt bằng chung so với các nước trong khu vực. 

Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí phát triển hạ tầng, cảnh quan, chi phí xây dựng,... mà còn phụ thuộc vào cung cầu. 

"Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê,… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu", bà Hằng nhấn mạnh.

Còn theo nhận định của ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như TP HCM. 

Có thể thấy sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau, ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc "cởi trói" nguồn cung vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận.

Vị chuyên gia này dự báo, thị trường căn hộ Hà Nội năm 2021 sẽ không xảy ra bong bóng khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. 

Trong khi đó, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường. Việc kiểm soát dịch bệnh trong khu vực và quốc tế được dự báo vẫn chiếm nhiều khoảng thời gian của năm 2021.