Đến 2030 Việt Nam vẫn 'khát' nhà giá rẻ

Trao đổi với báo chí nhân dịp tổng kết thị trường bất động sản năm 2016 và dự báo 2017, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, Marc Townsend nhận định trong vòng 10 năm tới, tức năm 2027, Việt Nam vẫn thiếu trầm trọng nhà giá rẻ. Ông Marc phân tích, trên thực tế, nhu cầu của đại đa số người dân ở phân khúc này cực lớn nhưng đã chịu tình trạng cung không đủ cầu trong một thời gian rất dài. Do đó, cuộc đổ bộ của hàng trăm nghìn căn hộ giá trên dưới một tỷ đồng là một tín hiệu tích cực.

Với việc có khá nhiều doanh nghiệp đang chạy theo đuôi các đại gia gia nhập thị phần này là điều dễ hiểu vì các chủ đầu tư luôn phải nhìn lẫn nhau để phát triển sản phẩm nhưng không vì thế mà lo ngại bội thực nguồn cung. "Điều thú vị là so sánh với Bangkok, Manila, Kuala Lumpur, thì TP HCM đang ngày càng tiến gần đến sự cân bằng cung cầu trên thị trường nhà ở", ông nói.

Nhận định của lãnh đạo CBRE, thị trường căn hộ dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thụ cao trong giai doạn 2017-2019, đặc biệt tỷ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân dao động 40-50%, dự kiến có thể đạt 60% vào năm 2017. Giá bán nhà ở thuộc phân khúc bình dân (giá rẻ) được duy trì ổn định, tăng nhẹ dưới 3% bởi người mua phân khúc này khá nhạy cảm với sự điều chỉnh giá.

Đồng tình với quan điểm của ông Marc Townsend, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu nhận định: "Bước vào giai đoạn 2030, tức trong 10-15 năm tới, siêu đô thị như Sài Gòn và cả Hà Nội vẫn khát nhà giá rẻ"

Thị trường nhà giá rẻ Việt Nam được dự báo vẫn tiếp tục tình trang thiếu hụt hàng hóa trong 10-15 năm tới dù từ năm 2017 trở đi các đại gia tuyên bố xây hàng trăm nghìn căn hộ phân khúc này. Ảnh: Hao Bui

Ông Châu đưa ra hai dẫn chứng là dữ liệu thống kê chưa đầy đủ để đặc tả nhu cầu bức thiết của thị trường này tại đô thị lớn nhất phía Nam. Thứ nhất, TP HCM ước tính có khoảng 3 triệu dân nhập cư, trong đó 50% số dân này dịch chuyển hẳn về đô thị để sinh sống theo mối quan hệ vợ - chồng, cha-con, mẹ-con, tức một hộ trung bình có 2 nhân khẩu.

Thế nhưng trên thực tế các doanh nghiệp phát triển nhà bình dân của Nhà nước chỉ đáp ứng được 15% nguồn cung nhà ở cho dân nhập cư. Số còn lại người dân phải tự lo và những đối tượng này rất cần nhà ở thương mại giá rẻ, loại 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Như vậy, nguồn cung nhà giá rẻ hàng trăm nghìn căn chưa thấm vào đâu so với nhu cầu lên đến hàng triệu căn.

Thứ hai, theo số liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, nhu cầu nhà ở xã hội (nhà cho các nhóm đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang... hưởng lương Nhà nước) giai đoạn 2016-2020 vào khoảng 81.000 hộ. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ gói gọn trong phạm vi hạn hẹp của nhà ở xã hội mà bỏ qua nhóm nhu cầu của người lao động có thu nhập trung bình thấp hưởng lương doanh nghiệp tư nhân. Đây sẽ là khoảng trống rất lớn mà thị trường cần nỗ lực bổ sung nguồn cung trong thời gian dài, tính bằng đơn vị thập niên trở đi.

Theo ông Châu, nhà giá rẻ là phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng, có tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp cực thấp nhưng thanh khoản luôn ổn định nhất thị trường. Khi bất động sản gặp khủng hoảng, nhiều doanh nghiệp đã tự cứu mình bằng cách quay trở về với dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ, thậm chí có doanh nghiệp đã dịch chuyển hẳn sang phân khúc nhà ở xã hội để tái cơ cấu rổ hàng hóa.

"Làn sóng xây nhà 700 triệu - một tỷ đồng quy mô lớn là điểm sáng giúp tái cân bằng cán cân cung cầu trên thị trường, đồng thời giảm thiểu nguy cơ bong bóng, giảm rủi ro cho chính doanh nghiệp và cả ngành địa ốc", chuyên gia này khẳng định.

Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Stephen Wyatt chỉ ra diễn biến thực tế của thị trường nhà giá rẻ tại Việt Nam. Ông cho biết, nhà ở bình dân tại TP HCM và Hà Nội từ lâu không được các doanh nghiệp phát triển bất động sản để mắt tới. Bởi lẽ, họ cho rằng lợi nhuận biên của phân khúc này thấp hơn nhiều so với nhà ở trung - cao cấp. Điều này đã dẫn đến rất ít các chủ đầu tư quan tâm phát triển căn hộ giá rẻ, khiến tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân chất lượng tốt trong thời gian dài.

Tuy nhiên, theo ông Stephen Wyatt, bên cạnh những hạn chế trên, phân khúc nhà giá rẻ có thể mang lại không ít cơ hội nếu chủ đầu tư xây dựng được chiến lược hiệu quả, sở hữu vị trí đất có kết nối hạ tầng tốt, kiểm soát chi phí ở mức thấp và đưa ra giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Lãnh đạo JLL nhận định thêm, phân khúc nhà ở bình dân ví như xương sống của thị trường nhà ở. Đặc trưng nổi bật là nhu cầu rất lớn, giá cả ổn định, ít đầu cơ, đa số khách hàng là những người mua sản phẩm cuối cùng. "Cơn khát nhà giá rẻ dự kiến sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới do nguồn cung chưa thể đuổi kịp nhu cầu. Việc các đại gia tuyên bố làm nhà giá rẻ quy mô lớn từ năm 2017 trở đi có thể tạo ra bước ngoặt lớn cho thị trường", ông cho hay.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027