Đất vàng nhà máy Rạng Đông có còn hấp dẫn?

Ngày 28/8, vụ cháy đã thiêu rụi khoảng 6.000 m2 nhà kho của CTCP Bóng đèn Phích nước Rạng Đông tại số 87 - 89 Hạ Đình, Thanh Xuân, Hà Nội.

Đây là một phần của tổng diện tích 5,7 ha đất mà Rạng Đông đang quản lý tại khu đất này, bao gồm trụ sở công ty, nhà máy, nhà kho...

Rạng Đông sở hữu những bất động sản nào?

Lô đất của Rạng Đông ngay gần khu "Cao - Xà - Lá"  (đang được đầu tư tổ hợp siêu đô thị lớn với quy mô 11 ha) và gần công ty giày Thượng Đình.

Báo cáo hồi tháng 5/2018 của Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết Rạng Đông đã nhận được sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền tự do chuyển đổi mục đích khu đất này.

Ngoài lô đất Hạ Đình, công ty Rạng Đông còn có nhà máy thứ 2 tại Khu công nghiệp Quế Võ - Bắc Ninh. Diện tích đất ban đầu là 6,2 ha, được đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp xây dựng từ năm 2006 đến cuối 2008. Đến năm 2015, Rạng Đông đầu tư thêm 2 ha, nâng tổng diện tích lên 8,2 ha.

Rạng Đông cũng còn có quyền sử dụng đất vĩnh viễn tại 7 khu đất ở 6 tỉnh thành là Biên Hòa, Cần Thơ, Đà Nẵng, Nha Trang, Tiền Giang và TP.HCM. Theo báo cáo tài chính của Rạng Đông năm 2018, giá trị sổ sách các tài sản này được định giá khoảng 7,3 tỷ đồng, theo khung giá đất các tỉnh. Diện tích cụ thể và giá trị thực tế của các lô đất không được nêu chi tiết.

Rạng Đông thêm ngành bất động sản và xu hướng biến nhà máy thành chung cư

Lô đất vừa bị cháy của Rạng Đông từ lâu được đánh giá là đất vàng, khi nằm ở một trong những khu vực phát triển nóng bất động sản thời gian qua.

“Thủ phủ công nghiệp" một thời của Hà Nội với một loạt nhà máy nổi tiếng như: Cao su Sao Vàng, Thuốc lá Thăng Long, Cơ khí Hà Nội, Bóng đèn Phích nước Rạng Đông… được đô thị hóa nhanh chóng. Phần lớn các nhà máy khu vực này đã được di dời, biến thành các khu đô thị.

Điển hình như Nhà máy cơ khí Hà Nội nay đã được xây dựng thành khu đô thị Royal City. Dự án Thống Nhất Complex trước kia là nhà máy xe đạp Thống Nhất. Khu nhà ở 90 Nguyễn Tuân (820 căn hộ và 87 căn liền kề) trước kia là xí nghiệp xe bus 10/10. Dự án TNR Goldseason rộng 2,2 ha trước kia là xí nghiệp Dệt Mùa Đông...

Toàn cảnh lô đất của Công ty Rạng Đông. Ảnh: Việt Linh.

Nhà máy Rạng Đông nằm trong lộ trình di dời 117 cơ sở sản xuất ra khỏi nội thành từ nay đến năm 2020. Chính Rạng Đông cũng có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất Hạ Đình rộng 5,7 ha này.

Lãnh đạo doanh nghiệp từng chia sẻ trên báo Đầu tư Chứng khoán rằng việc bổ sung ngành nghề chính là bước đệm để quy hoạch khu đất vàng 87 - 89 Hạ Đình làm văn phòng, tòa nhà làm việc hỗn hợp.

Tháng 9/2018, Rạng Đông thông báo xin ý kiến cổ đông bằng văn bản bổ sung ngành nghề kinh doanh. Doanh nghiệp này muốn bổ sung hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê và tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong danh sách ngành nghề kinh doanh của Rạng Đông được ghi trên Cổng thông tin quốc gia về doanh nghiệp trước thời điểm bị cháy nhà máy Hạ Đình, ngành nghề kinh doanh bất động sản đã được bổ sung.

Tuy nhiên, với lô đất Hạ Đình, Rạng Đông chỉ có quyền sử dụng đất lâu dài chứ lô đất không thuộc tài sản của doanh nghiệp. Theo BSC, "giá trị khu đất hiện không được hạch toán như một tài sản của Rạng Đông. Nếu chuyển nhượng khu đất, Rạng Đông có thể thu được lãi".

Một lựa chọn khác là Rạng Đông hợp tác đầu tư với một doanh nghiệp bất động sản khác để phát triển dự án, như cách Công ty cơ khí Hà Nội, Cao su Sao Vàng, Dệt kim Đông Xuân… thực hiện.

Đất vàng có còn hấp dẫn sau vụ cháy?

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, rất khó để định giá khu đất 5,7 ha của Rạng Đông trên thị trường hiện tại, bởi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, định hướng quy hoạch, hạ tầng xung quanh. Tuy nhiên, có thể tham chiếu giá bán với một số lô đất xung quanh từng được bán.

Điển hình như giá trị lô đất của Cao su Sao Vàng rộng 6,2 ha (cách Rạng Đông khoảng 300 m) đã được dần định hình khi Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) tổ chức bán đấu giá Công ty cổ phần cao su Sao Vàng (SRC) tháng đầu tháng 7 vừa qua.

Một số cổ đông đã mua lại 15% cổ phần với giá gần 200 tỷ đồng. Hiện tài sản lớn nhất của SRC chính là khu đất rộng 6,2 ha tại Nguyễn Trãi, có thể phát triển thành khu đô thị trong tương lai. Giả sử các nhà đầu tư đấu giá cổ phần SRC chủ yếu nhắm đến lô đất 6,2 ha, giá thị trường của lô đất vào khoảng 1.300 tỷ đồng.

Tổ hợp Cao - Xà - Lá tại quận Thanh Xuân cách không xa nhà máy Rạng Đông. Ảnh: Việt Linh - Phạm Thắng.

Tuy nhiên, rất khó so sánh giá trị lô đất của Cao su Sao Vàng với Rạng Đông bởi diện tích và vị trí khác nhau. Lô đất của Rạng Đông có vị trí nằm sâu trong đường Hạ Đình (mặt cắt ngang 6,5 m), trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển. Trong khi đó, lô đất của Cao su Sao Vàng lại nằm mặt đường Nguyễn Trãi sầm uất.

Theo TS Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng Kỹ thuật (Bộ Xây dựng), nguyên Phó Viện trưởng Viện quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia, để chuyển đổi công năng lô đất rộng 4,7 ha của Rạng Đông trước hết phải căn cứ vào quy hoạch chung thủ đô. Nếu quy hoạch cho phép xây dựng chung cư, văn phòng thì mới được thực hiện.

Tuy nhiên, sau vụ cháy xảy ra, ông cho rằng các cơ quan chức năng cần xác định rõ mức độ hóa chất phát tán ra môi trường là bao nhiêu để từ đó có thể khắc phục.

PGS.TS Bùi Thị An, nguyên Chủ tịch Hội Hóa học Hà Nội, nguyên Viện trưởng Viện Tài nguyên, Môi trường và Sức khỏe cộng đồng, cho rằng muốn xây dựng chung cư tại lô đất của Rạng Đông, là công trình phục vụ để ở, thì phải đảm bảo điều kiện môi trường theo tiêu chuẩn Việt Nam.

"Đã là công trình để ở thì phải đảm bảo môi trường sống đúng tiêu chuẩn. Còn việc xử lý ra sao là trách nhiệm của các bên liên quan”, bà An nói.

TS Nguyễn Hồng Tiến nhấn mạnh khu vực Thanh Xuân đã phát triển quá nhiều chung cư, trong khi hạ tầng chưa được quan tâm đúng mức. Ông cho rằng khi các nhà máy di dời ra khỏi nội đô, chính quyền cần quan tâm quỹ đất để xây dựng các công trình công ích, phục vụ đời sống người dân.

“Khu vực Hạ Đình có hạ tầng rất kém phát triển, nếu nhồi thêm chung cư thì sẽ rất chật chội. Có thể biến nơi đó thành công viên, vườn hoa phục vụ cộng đồng. Tất nhiên là sau khi làm sạch các hóa chất độc hại”, ông nói.