Đất nền giảm giá, chung cư vẫn tăng giá

Thị trường bất động sản sắp đi qua 1/4 chặng đường của năm 2023 nhưng vẫn chưa lấy lại được đà tăng trưởng. Theo thống kê của DKRA, hai tháng đầu năm, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam giảm mạnh, chỉ có rất ít lượng giao dịch phát sinh. Xu hướng giảm kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp trong hai tháng đầu năm 2023 giảm 10 - 23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền, hoặc lên đến 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư.

Tương tự, tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 10 - 25% so với quý cuối năm 2022. Riêng tại Quảng Nam cá biệt có dự án giảm đến 40%, tuy nhiên lượng giao dịch phát sinh rất khiêm tốn. 

“Rất có thể làn sóng cắt lỗ, giảm giá bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi khách hàng không thể gồng thêm gánh nặng lãi vay. Năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng của nhiều dự án. Điều này tạo áp lực buộc các nhà đầu tư bán bất động sản, thậm chí bán lỗ để trả gốc, lãi cho khoản vay bằng lãi suất thả nổi của thị trường hiện tại”, chuyên gia DKRA dự báo.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, thống kê của đơn vị này chỉ ra, mặt bằng giá bán sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm, giá bán thứ cấp ghi nhận giảm nhẹ.

Còn theo thống kê của Batdongsan.com, trong hai tháng đầu năm, mặt bằng giá rao bán chung cư không ghi nhận giảm mặc dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản. Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng khoảng 9 - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước, và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Chung cư tại TP HCM cũng ghi nhận tăng giá bán khoảng 3 - 6% đối với phân khúc trung và cao cấp.

Chờ thị trường "tan băng"

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong ba yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng – lãi suất – chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

"Thị trường có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023", vị này dư báo.

Theo chuyên gia, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã cho thấy tín hiệu tích cực.

Đánh giá Nghị quyết số 33, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nghị quyết này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. 

"Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua", ông Quốc Anh nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, Nghị quyết cho thấy tính quyết liệt của Chính phủ về việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy trở lại sự ổn định, phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Sự khác biệt trong quan điểm lần này của Chính phủ được thể hiện ở chỗ: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay cùng tháo gỡ khó khăn; nhà ở là phải có người ở, muốn có người ở phải phát triển sản xuất, dịch vụ, hạ tầng; tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro. Không hình sự hóa quan hệ kinh tế - dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững,...

Ông Đính cho rằng, mục tiêu của Nghị quyết cũng rất cụ thể, chính xác. Cụ thể, Nghị quyết chỉ rõ việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế và nguồn vốn cho thị trường; thúc đẩy phát triển để tăng nguồn cung, cùng với điều chỉnh cơ cấu hợp lý hơn; chú trọng hơn đến phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp thu nhập người dân; thường xuyên theo dõi giám sát thị trường, để kịp thời xử lý chính sách với hiện tượng nóng hoặc đóng băng, tung tin thất thiệt, thổi giá, trục lợi,...

"Quan điểm và mục tiêu của Chính phủ đã bám sát thực trạng của những vấn đề khó khăn, vướng mắc, lệch lạc của thị trường hiện tại. Điều này đã tạo ra tư duy chỉ đạo và giao nhiệm vụ đến từng nhóm vấn đề một cách đầy đủ, đúng người, đúng đối tượng", Chủ tịch VARS nhận định.

Ngoài ra, một điểm đặc biệt nữa của Nghị quyết lần này đó là Chính phủ không những chỉ đạo hệ thống quản lý Nhà nước mà còn chỉ đạo các doanh nghiệp bất động sản phải ưu tiên việc thanh toán nợ. Đặc biệt là nợ trái phiếu.

"Với tinh thần rõ ràng, dứt khoát, chỉ đạo đúng, đủ những vấn đề đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản của Nghị quyết 33, chúng tôi tin tưởng những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường sẽ sớm được khơi thông, thị trường sẽ sớm hồi phục, ổn định và phát triển trở lại", vị này nhận định.