Cổ phiếu bất động sản đồng loạt giảm sàn, nhiều mã rơi về vùng đáy nửa năm
Phiên giao dịch ngày 9/1 ghi nhận áp lực bán mạnh và kéo dài tại nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt gia tăng về cuối phiên. Sắc đỏ bao trùm toàn ngành khi nhiều mã vốn hóa lớn và trung bình giảm sâu, thậm chí rơi xuống mức giá sàn cùng thanh khoản đột biến.
Nổi bật, PDR giảm sàn về 17.250 đồng/cp, đánh dấu vùng giá thấp nhất kể từ tháng 7/2025. Thanh khoản cổ phiếu này đạt gần 35 triệu đơn vị – mức cao nhất trong vòng ba tháng, phản ánh áp lực cung gia tăng. TCH cũng giảm sàn, thị giá lùi xuống dưới 16.000 đồng/cp, thấp nhất trong khoảng nửa năm trở lại đây.
Áp lực bán mạnh tiếp tục lan sang CEO khi cổ phiếu này giảm gần 9%, khớp lệnh xấp xỉ 38 triệu đơn vị. Trong nhóm “họ Đất Xanh”, DXS giảm sàn với hơn 4 triệu cổ phiếu được sang tay, trong khi DXG mất 6,1% giá trị với thanh khoản vượt 33 triệu đơn vị.
Nhiều cổ phiếu bất động sản lao dốc phiên 9/1. (Nguồn: SSI).
Bên cạnh đó, hàng loạt cổ phiếu bất động sản khác như DIG, GEX, KDH, NVL và NLG đồng loạt giảm quanh mức 6%. Diễn biến tiêu cực cũng ghi nhận tại VRE, VPI, AGG, KHG, VCG hay PC1, cho thấy xu hướng điều chỉnh diễn ra trên diện rộng thay vì chỉ mang tính cục bộ.
Nhìn tổng thể, đà suy yếu của nhóm bất động sản đã kéo dài nhiều tháng, bắt đầu từ giai đoạn tháng 8–10/2025 đến nay. Việc thị giá nhiều cổ phiếu quay về vùng thấp nhất khoảng nửa năm, trong bối cảnh thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao tại một số mã, cho thấy phần nào tâm lý thận trọng tiếp tục chi phối dòng tiền vào ngành này.
Ở góc độ trung và dài hạn, theo báo cáo chiến lược mới đây của SSI Research, triển vọng năm 2026 của nhóm bất động sản nhà ở được đánh giá gắn liền với chu kỳ phục hồi nguồn cung. Sang năm 2026, nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng nhờ việc tái khởi động các dự án vướng mắc pháp lý, các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 và các dự án mới được phê duyệt.
Dẫn dữ liệu từ CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM dự kiến đạt khoảng 54.500 căn trong năm 2025, tăng 32% so với cùng kỳ, và tiếp tục lên 60.300 căn trong năm 2026, tăng thêm 11%.
Đáng chú ý, các khu vực vùng ven như Bình Dương, Bà Rịa–Vũng Tàu, Đồng Nai và Tây Ninh được kỳ vọng chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung, phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ nét ra khỏi khu vực trung tâm.
Về phía cầu, nhu cầu mua nhà được kỳ vọng cải thiện nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội, TP HCM và các địa phương lân cận.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá neo cao, SSI Research dự báo tỷ lệ hấp thụ chỉ duy trì ổn định quanh mức 85–90%, tương đương giai đoạn 2015–2018, thay vì tình trạng vượt cung như năm 2024.
Báo cáo cũng lưu ý một số rủi ro đáng chú ý của phân khúc bất động sản dân cư, trong đó nổi bật là sự mất cân đối cung – cầu khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 75–95% tổng nguồn cung trong năm 2024 và nửa đầu năm 2025 tại Hà Nội và TP HCM.
Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng do phí sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng theo khung giá đất mới và tình trạng thiếu hụt nguyên vật liệu xây dựng, qua đó tạo áp lực lên giá bán và tốc độ hấp thụ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven – nơi nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng lớn.
Với mảng bất động sản khu công nghiệp, SSI Research cho rằng nguồn cung đất tiếp tục dồi dào trong giai đoạn 2025–2026.
Theo Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước có 26 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, bổ sung thêm 7.867 ha, tương đương mức tăng 38% so với cùng kỳ. Các dự án tiếp theo dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026–2027, với xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ các đô thị cấp 1 sang các địa phương cấp 2.
Trong khi đó, chính sách hỗ trợ và ưu đãi thuế được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy dòng vốn FDI vào khu công nghiệp, dù chi phí đầu tư cho các dự án mới gia tăng do áp dụng bảng giá đất mới có thể khiến biên lợi nhuận giảm so với các khu công nghiệp hiện hữu.
