Chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân giá đất leo thang nhưng không thể tăng mãi

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2021 diễn ra sáng nay (7/4), bà Đỗ Vân Anh, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội quý đầu năm ghi nhận những diễn biến tích cực.

Số lượng căn hộ mở bán đạt xấp xỉ 4.400 căn, giảm 39% so với quý trước do sự gián đoạn của thời gian nghỉ Tết và đợt dịch COVID-19 mới. Tuy nhiên, con số này tương đương với mức tăng 270%  so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Phần lớn nguồn cung mở bán trong quý  đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán (14 dự án) và chỉ có 3 dự án mới được mở bán. Trong đó, phân khúc trung cấp tiếp tục là sản phẩm chủ đạo khi chiếm tới 80% tổng nguồn cung mở bán trong quý này. Khu Đông và khu Tây tiếp tục là hai khu vực chính tập trung dự án mới, tổng cộng chiếm 77% nguồn cung mới.

Tâm lý thị trường cũng ghi nhận tích cực trong quý với 4.200 căn bán được. Theo dữ liệu của CBRE, giá bán trên thị trường sơ cấp quý đầu năm ghi nhận trung bình ở mức 1.461 USD/m2, tăng 3% so với quý liền trước và tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi nguồn cung trên thị trường căn hộ Hà Nội đang dồn về phân khúc trung cấp, nguồn cung các phân khúc còn lại trở nên hạn chế. Do đó, mức biến động giá của các phân khúc khác phụ thuộc nhiều vào mặt bằng giá của các dự án mới mở bán.

Theo đó, do các dự án mở bán mới trong quý này ở vị trí đắc địa hơn các dự án đã mở bán giai đoạn trước, mức giá bán phân khúc cao cấp và bình dân tăng lần lượt 9% và 5% so với quý trước.

Trên thị trường thứ cấp, một số dự án cao cấp mới hoàn thiện trong thời gian gần đây tại các khu vực dân cư đã phát triển như Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá khả quan 3 - 7%. Trong khi đó, mức giá trung bình của cả khu vực bao gồm các dự án đã hoàn thiện từ lâu chỉ dao động trong khoảng 1 - 3% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, các dự án nằm gần các khu vực có công trình hạ tầng được triển khai như khu vực dọc đường vành đai 2 trên cao hay có những thông tin tích cực về quy hoạch như khu vực quận Long Biên ghi nhận mức tăng 5 - 9% theo năm.

Về triển vọng thị trường căn hộ trong năm 2021, CBRE dự báo, nguồn cung chào bán mới dao động trong khoảng 24.000 - 26.000 căn. Trong các quý tới, dự kiến sẽ có nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mở bán ở nhiều khu vực khác nhau ở cả khu vực quận nội thành và các huyện ngoại thành giúp cho thị trường sôi động hơn. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp dự kiến sẽ tăng 4 - 6% trong năm 2021.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội cho rằng, hoạt động xây dựng tích cực trên nhiều loại hình và khu vực khác nhau tại Hà Nội báo hiệu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản thành phố từ năm nay trở đi.

"Chúng tôi kỳ vọng không chỉ mảng bất động sản nhà ở và cả mảng bất động sản thương mại cũng sẽ chào đón nhiều dự án mới với sự tham gia phát triển của cả chủ đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư trong nước tới từ khu vực phía Nam", bà An nói.

Giá đất tăng nhưng sẽ không thể tăng mãi

Liên quan đến cơn sốt đất tại các khu vực xung quanh Hà Nội và một số tỉnh thành khác thời gian gần đây, bà An cho rằng, đây không phải hiện tượng lần đầu diễn ra. Nếu quan sát cả những lần trước đây, có thể thấy, hiện tượng này thường xảy ra khi có tâm lý và sự kỳ vọng vào việc tăng trưởng kinh tế. 

Việt Nam đang có hai triển vọng. Thứ nhất là kỳ vọng tăng trưởng kinh tế sau đại dịch COVID-19. Thứ hai là Việt Nam đã và đang được đánh giá là một trong những điểm đến mới thu hút nguồn vốn đầu tư FDI. Hai yếu tố này khiến nhiều người có tâm lý hưng phấn đầu tư mua đất,...

Bà An cho rằng, diễn biến này phần nào cũng giống như giai đoạn 2008 - 2010, Việt Nam cũng hội tụ rất nhiều yếu tố để kỳ vọng một giai đoạn tăng trưởng phát triển kinh tế mới sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Hà Nội được mở rộng và có những quy hoạch mới,...

Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất hiện nay là tín dụng và lãi suất ngân hàng. Nếu giai đoạn 2008 - 2010 mặt bằng lãi suất ở ngưỡng cao và tín dụng tăng trưởng cao. Nhưng hiện nay, lãi suất được duy trì ở mức vừa phải, tín dụng cũng được kiểm soát tốt hơn.

Cũng theo vị chuyên gia này, giống như bất kỳ một chu kỳ tăng giá nào, nếu phù hợp với tăng trưởng kinh tế, phù hợp với lạm phát đều mang tính ổn định. Tuy nhiên, nếu tăng quá nhanh thường sẽ phải có giai đoạn điều chỉnh.

"Giá tăng nhưng liệu có giao dịch thực tế hay không? Trong lúc thị trường đang sốt, thường chúng ta sẽ nghe nhiều những tin đồn hơn là nhìn thấy những hợp đồng mua bán. Việc thiếu thông tin kiểm chứng sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Khi mức giá tăng đến một ngưỡng nào đó mà không được hiện thực hóa , những kỳ vọng không lên nữa thì khi đó mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh trở lại", bà An phân tích.