Chuyện của Vincom Retail khi niêm yết

Những ai muốn tìm hiểu và nghiên cứu về cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 và cách mà Chính phủ Mỹ đã xử lý để vượt qua nó không thể nào bỏ qua cuốn sách “Stress test” của cựu bộ trưởng tài chính Hoa Kỳ Timothy Geithner. Cuốn sách của ông được đón đọc rộng rãi khắp nơi, nhưng ít ai biết rằng ông hiện là chủ tịch một trong những tập đoàn tài chính hàng đầu nước Mỹ Warburg Pincus và quỹ đầu tư quản lý hàng chục tỷ USD của tập đoàn này là cổ đông nước ngoài đầu tiên của Công ty cổ phần Vincom Retail.

Vincom Retail hiện là nhà phát triển, sở hữu và vận hành TTTM bán lẻ lớn nhất Việt Nam.

Ngày 20/9/2017 tại Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã tiếp ông Timothy Geithner nhân chuyến thăm và làm việc của ông ở Việt Nam trên cương vị chủ tịch tập đoàn Warburg Pincus. Chuyến thăm của ông diễn ra khoảng sáu tuần trước thời điểm Vincom Retail chính thức niêm yết 1,9 tỷ cổ phiếu trên sàn TPHCM. Sau hơn bốn năm giải ngân, Vincom Retail đã trở thành “món hời” lớn đối với quỹ đầu tư đến từ Mỹ khi giá trị khoản đầu tư hiện đã tăng tới 2,3 lần (không kể các khoản ưu đãi cổ tức đã được nhận trong hơn 4 năm qua) - tính theo giá tham chiếu cuối phiên ngày 6/11/2017 là 40.550 đồng/cổ phiếu của Vincom Retail trong ngày giao dịch đầu tiên tại HOSE.

Khi khối ngoại nhận ra cơ hội

Ông Nguyễn Vũ Quang Trung - Phó Tổng giám đốc điều hành Sở giao dịch chứng khoán TPHCM (bên phải) trao quyết định niêm yết cho đại diện Vincom Retail.

Khi Warburg Pincus và Credit Suisse đầu tư vào Vincom Retail vào năm 2013, đây là khoản đầu tư lớn nhất của hai định chế tài chính quốc tế tên tuổi vào một doanh nghiệp Việt chuyên quản lý các trung tâm thương mại. Thị trường bán lẻ nội địa lúc ấy chưa “nóng” như bây giờ và các cửa hàng tiện lợi còn khá ít ỏi và mới mẻ.

Cơ hội mà Warburg Pincus nhìn thấy không chỉ là sự tăng trưởng ở mức hai con số của thị trường bán lẻ Việt Nam, mà còn ở khả năng phát triển nhanh và mạnh các trung tâm thương mại ở những vị trí đắc địa của Vincom Retail vốn gắn với các khu đô thị ở các thành phố lớn và các địa phương có mật độ dân số sinh sống cao. Vincom Retail có chiến lược đa dạng hóa dòng sản phẩm, với 4 loại hình là Vincom Mega Mall, Vincom Center, Vincom Plaza và Vincom+. Mỗi loại hình sẽ có vị trí, diện tích, cách bố trí mặt bằng... khác nhau. Cách làm này giúp thương hiệu tăng tốc phát triển tới tất cả khu vực, phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của từng vùng miền.

Tính đến thời điểm niêm yết, Vincom Retail đã sở hữu 41 trung tâm thương mại tại 22 tỉnh, thành với diện tích mặt bằng bán lẻ đạt tổng cộng 1,1 triệu mét vuông Ngoài ra Vincom Retail còn có 72 dự án đang và sắp triển khai, trong đó số đang triển khai là 22. Dự kiến đến năm 2021, Vincom Retail sẽ vận hành khoảng 200 trung tâm thương mại. Với những con số trên, Vincom Retail được đánh giá là doanh nghiệp phát triển, vận hành TTTM lớn nhất Việt Nam.

Năm ngoái khi tập đoàn Casino của Pháp chuyển nhượng hệ thống siêu thị Big C với giá hơn 1,1 tỷ USD, VinGroup - công ty mẹ của Vincom Retail, đã nhận được không ít lời mời chào của đối tác nước ngoài về khả năng chuyển nhượng toàn bộ mảng bán lẻ và cơ sở hạ tầng gắn liền như Vincom Retail hay hệ thống siêu thị VinMart. Ông Lê Khắc Hiệp, phó chủ tịch hội đồng quản trị VinGroup đã khẳng định với các phương tiện truyền thông rằng VinGroup không chuyển nhượng những thương hiệu Việt có giá trị và được dày công vun đắp như thế cho nước ngoài.

Đến ngày 30/6/2017 khoản góp vốn trị giá 300 triệu USD của Warburg Pincus và Credit Suisse đã được chuyển đổi hoàn toàn thành cổ phần ưu đãi và phổ thông. Theo Bản cáo bạch niêm yết của công ty, đến ngày 20/9/2017 toàn bộ cổ phần ưu đãi của hai tổ chức nước ngoài đã được chuyển thành 384,4 triệu cổ phần phổ thông. Như vậy trong cơ cấu cổ đông cho tới khi niêm yết, Warburg Pincus và Credit Suisse nắm giữ 20,2% cổ phần của Vincom Retail. Ở mức giá tham chiếu cuối phiên giao dịch ngày 6/11/2017 (40.550 đồng/cổ phiếu), khoản đầu tư của Warburg Pincus và Credit Suisse có giá trị hơn 15.600 tỉ đồng, tương đương gần 690 triệu USD.

Sự đầu tư thành công ngoài mong đợi vào Vincom Retail có lẽ là một trong những lý do khiến Warburg Pincus tích cực tìm kiếm cơ hội ở Việt Nam. Trong cuộc gặp gỡ với Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, ông Timothy Geithner đã bày tỏ sự quan tâm đến tiến trình cổ phần hóa và thoái vốn Nhà nước ở các doanh nghiệp tầm cỡ Việt Nam. Ông thậm chí cho biết đã đạt được thỏa thuận với một số quỹ đầu tư ở Việt Nam trong lĩnh vực tài chính.

Người dẫn đầu

Thị trường bất động sản dành cho ngành bán lẻ ở Việt Nam nhận được quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế như Aeon (Nhật Bản), Lotte (Hàn Quốc) và Parkson (Malaysia), tuy nhiên, Vincom Retail đang dẫn đầu với tổng diện tích sàn bán lẻ (gross GFA) hơn 1,1 triệu m2, so với 365.000 m2 của Aeon và 274.000 m2 của Lotte. Bên cạnh diện tích sàn rộng, tỷ lệ lấp đầy các TTTM của Vincom Retail bình quân đă tăng từ 79% cuối năm 2014 lên 89% vào cuối tháng 6/2017.

Nhờ vị trí đắc địa của các TTTM, Vincom Retail thường tiếp cận và thu hút được các thương hiệu lớn trong nhiều lĩnh vực thuê mặt bằng, không chỉ thời trang, điện tử, giải trí mà cả dịch vụ, ẩm thực, thể thao, hàng tiêu dùng thiết yếu. Các TTTM của Vincom Retail đã và đang trở thành điểm đến không chỉ để mua sắm cho các bà nội trợ, giới trẻ yêu thích thời trang, chuộng hàng công nghệ, mà cả của những người yêu ẩm thực, các quán cà phê, rạp chiếu phim và cả khu vui chơi cho trẻ em.

Theo Bản cáo bạch niêm yết, thời gian cho thuê thường ba năm, sau đó khách hàng kéo dài thời gian thuê lên 5-10 năm với tiền thuê thanh toán hàng tháng. Khoảng 28% khách hàng thuê mặt bằng ký hợp đồng thuê từ hai TTTM trở lên. Năm ngoái đã có tổng cộng 83,1 triệu lượt khách đến các TTTM của Vincom Retail. Để đẩy mạnh doanh thu, Vincom Retail còn chuyển nhượng các diện tích shop, cho thuê văn phòng, và tích cực tìm khách thuê là những thương hiệu quốc tế chuẩn bị bước chân vào Việt Nam.

Vincom Retail có hai ưu thế mà bất cứ đối thủ cạnh tranh nào cũng phải lưu ý. Thứ nhất công ty có khả năng hoàn thành các dự án nhanh chóng. Thứ hai, công ty có thể tiếp cận các nguồn vốn khác nhau cả trong và ngoài nước. Nguồn vốn và mối quan hệ rộng tạo cho công ty lợi thế trong việc mua lại dự án từ bên thứ ba. Nói một cách khác, hoạt động mua bán doanh nghiệp (M&A) là một phần trong chiến lược tăng trưởng của Vincom Retail để sở hữu thêm các dự án tiềm năng.

Sau khi nhận 200 triệu USD vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài do Warburg Pincus đại diện vào năm 2013, Vincom Retail còn tiếp tục nhận thêm 100 triệu USD từ chính các nhà đầu tư này vào năm 2015, cộng thêm các đợt góp vốn vào năm 2015 và 2016 từ tập đoàn Vingroup với tổng trị giá khoảng 8.610 tỷ đồng (tương đương 390 triệu USD). Công ty đã thực hiện giao dịch mua lại ba chuỗi siêu thị OceanMart, MaxiMart và VinatexMart. Hiện tại Vincom Retail có 4.542 tỷ đồng tiền mặt, đủ để tiến hành ngay một số thương vụ M&A khi cần thiết.

Với giá trị vốn hóa 3,4 tỷ USD sau phiên đầu tiên chào sàn, Vincom Retail sẽ có mặt trong danh sách các cổ phiếu có tầm ảnh hưởng và chi phối chỉ số VN-Index. Theo bản cáo bạch niêm yết, dự kiến doanh thu thuần năm 2018 của công ty đạt 8.053 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 4.128 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 29.530 tỷ đồng.

Một câu hỏi quan trọng đối với giới đầu tư: giá trị các TTTM đang hoạt động và chuẩn bị khai thác của Vincom Retail là bao nhiêu? Hai hãng tư vấn định giá bất động sản quốc tế Colliers và Cushman & Wakefield xác định giá trị hợp lý của các TTTM đang vận hành là 39.437 tỷ đồng, và bản cáo bạch của công ty tiết lộ giá trị ước tính của 72 trung tâm thương mại đang và chuẩn bị triển khai là 50.065 tỷ đồng vào năm 2024. Ở đây chưa tính đến các dự án đang nghiên cứu khả thi.

Tất cả những chi tiết và dữ liệu trên đều thể hiện sự dẫn đầu thị trường bất động sản bán lẻ của Vincom Retail và cho tới giờ khó có đối tác nào trong ngành bám đuổi được doanh nghiệp này.