Chu kỳ khủng hoảng liệu có tái diễn trên thị trường bất động sản?

Bởi điều này không chỉ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường mà bất động sản vốn là mặt hàng “nhạy cảm” nên khi có biến động sẽ liên quan, ảnh hưởng và tác động đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác.

Tp. Hồ Chí Minh là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước. Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản chỉ rõ, năm 1999, khủng hoảng nổ ra với sự sụp đổ của loạt ngân hàng thương mại.

Thời điểm đó, có nhiều chính sách cởi mở cho thị trường bất động sản, nhất là khi nhiều Tập đoàn nước ngoài đổ làn sóng đầu tư vào Việt Nam sau khi lệnh cấm vận được dỡ bỏ.

Cơn "sốt đất" cộng thêm cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 – 1998 đã châm ngòi cho khủng hoảng của thị trường bất động sản năm 1999.

Để rồi 10 năm sau đó, năm 2009 là thời điểm chỉ số chứng khoán đẩy cao và thị trường đầu tư bất động sản tiếp tục “bùng nổ”.

Cùng chịu tác động chung của khủng hoảng tài chính thế giới từ 2008, thời điểm 2009 thị trường bất động sản Việt Nam một lần nữa rơi vào khủng hoảng nặng nề và dư âm của nó kéo dài cả mấy năm sau đó.

Bởi vậy, khi năm 2019 cận kề, những lo ngại về tính chu kỳ lặp lại 10 năm một lần tiếp tục được các chuyên gia cảnh báo.

Tuy nhiên, theo phân tích và nhận xét của một số chuyên gia cũng như nhà quản lý, chu kỳ này sẽ khó lặp lại bởi Chính phủ hiện đã có những cải thiện mạnh mẽ về thủ tục hành chính, giảm bộ máy hành chính công, GDP cũng có bước tăng trưởng mạnh nhất suốt trong vòng 1 thập kỷ qua.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc thị trường bất động sản có “bong bóng” hay không còn phụ thuộc ở nhiều yếu tố như: kinh tế phát triển nóng; buông lỏng chính sách tín dụng; lệch pha cung cầu; gia tăng nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ; sự kiểm soát của Nhà nước.

Về đợt khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2009, ông Châu phân tích, năm 2006 - 2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên đến 37,8% là rất “nóng”. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ được 18,17%, chỉ bằng nửa của năm 2007.

Hiện nay, do có sự nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước nên không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn nên dòng tiền hoàn toàn chịu kiểm soát.

Cùng đó, nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ ở Việt Nam có dấu hiệu gia tăng nhưng chủ yếu là mua đi bán lại nên không đủ để tạo nên “bong bóng”.

Trong khi đó, Nhà nước đã kịp thời sử dụng những công cụ về hành chính để điều chỉnh thị trường rất rõ.

Bởi vậy, theo ông Châu, Nhà nước đã kiểm soát được các yếu tố liên quan nên không thể có “bong bóng” xảy ra với thị trường ở thời điểm này cũng như năm 2019.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, bài học tín dụng tăng nóng vào lĩnh vực bất động sản hơn 10 năm trước vẫn còn đó nên ngay từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17%.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển.

Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định.

Một số doanh nghiệp cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land nhận xét, các nhà đầu tư nước ngoài cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản trong thời gian tới, nhất là các dự án do chủ đầu tư uy tín thực hiện và cung cấp sản phẩm chất lượng, đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết chưa có cơ sở để khẳng định điều này. Tiếp đà tăng trưởng ấn tượng của quý I, GDP trong quý II của Việt Nam đạt mức tăng trưởng 6,79% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng mức tăng trưởng của 6 tháng đầu năm lên 7,08%, cao nhất trong 8 năm qua.

Chỉ số giá tiêu dùng (lạm phát) đang ở mức vừa phải là 4% (10 năm trước - thời kì khủng hoảng, lạm phát lên tới 15%).

Cùng đó, nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam ngày một nhiều.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, bao gồm vốn từ các dự án cấp phép mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài, tăng 5,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngành bất động sản thu hút 5,4 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng nguồn vốn FDI trong 6 tháng đầu năm.

Ngoài ra, các chỉ số phát triển của doanh nghiệp vẫn đang trên đà tăng, doanh số bán lẻ tăng, giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức tăng dưới 5% trên bình diện thị trường.

Yếu tố vĩ mô cho thấy, hiện tại chưa có dấu hiệu cụ thể để nói thị trường bất động sản đang có nguy cơ đối diện với khủng hoảng vào năm 2019 – bà An phân tích.

Mới đây, trong cuộc họp báo thường kỳ, Bộ Xây dựng cho biết, trong 2 quý đầu của năm 2018 đã xuất hiện tình trạng sốt cục bộ đất nền, giá tăng cao bất thường ở một số khu vực vùng ven Tp. Hồ Chí Minh, huyện Long Thành (Đồng Nai), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa)…

Tuy nhiên, nguyên nhân chính là do một số đối tượng lợi dụng chủ trương thành lập các đặc khu, đầu tư một số dự án đầu tư lớn về giao thông (sân bay Long Thành, tuyến Metro số 1 của TP.HCM, một số đường cao tốc…) để tung tin thất thiệt, thổi giá, đầu cơ…

Trong khi đó, các cơ quan chức năng lại chưa làm tốt việc truyền thông, công khai thông tin về quy hoạch, chủ trương và tiến độ của các dự án đầu tư lớn, kiểm soát chuyển nhượng đất nền chưa chặt chẽ.

Bộ Xây dựng khẳng định sốt đất đã ổn định và bước đầu được kiểm soát. Hiện những “điểm nóng” về tăng giá tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì giao dịch cũng đã bị “hãm phanh” trong mấy tháng gần đây.

Nguyên nhân lớn nhất được dự đoán là do các nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của lời nguyền chu kỳ khủng hoảng.

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, năm 2018 sẽ không xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản như nhiều người lo ngại; hiện Bộ Xây dựng cũng đang làm đề án, dự báo tình hình thị trường về trung hạn (2018-2025) để trình Chính phủ.

Ông Ninh chia sẻ thêm, Bộ Xây dựng đang tiến hành xây dựng đề án an ninh kinh tế trong lĩnh vực bất động sản.

Trong đề án này, Bộ sẽ đánh giá tình hình an ninh trong nhiều vấn đề liên quan đến bất động sản như: lĩnh vực đầu tư nước ngoài, cho người nước ngoài mua nhà, tín dụng - bong bóng bất động sản, quản lý vận hành, tranh chấp nhà chung cư… trước khi trình Chính phủ vào tháng 12.