Chờ chu kỳ mới của bất động sản

Bầu không khí “im ắng” đang bao trùm lên toàn thị trường bất động sản. Diễn biến này trái ngược hoàn toàn với thời điểm đầu năm khi mà cơn sốt đất liên tiếp xuất hiện tại nhiều địa phương như Bình Phước, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Đắk Lắk,… Nhìn lại những tháng đầu năm 2021, cơn sốt đất nền cũng bùng khắp nơi khiến giá đất tăng dựng đứng.

Lý giải cho tình trạng này, giới chuyên gia cho rằng, trong hai năm vừa qua, dịch COVID-19 đã làm đứt gẫy các chuỗi cung ứng trong nước và trên toàn cầu, ảnh hưởng nặng nề đến quá trình đầu tư, sản xuất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến người quyết định bỏ tiền vào đất đai. Tuy nhiên, trước động thái siết chặt thị trường của cơ quan quản lý Nhà nước, thanh khoản trên thị trường thời gian gần đây chứng kiến sự sụt giảm mạnh.

Một môi giới bất động sản tên Hoàng than thở, mấy tuần gần đây, thi thoảng lại có khách hàng nhờ anh rao bán lại đất nền với kỳ vọng hòa vốn. Thậm chí, có trường hợp khó khăn về tài chính, không thể cầm cự được phải chấp nhận bán cắt lỗ. Nhưng rao mãi cũng không tìm được khách mua. 

“Đa phần những người bán cắt lỗ đều sử dụng vốn vay nhiều, áp lực nên phải thoát hàng. Còn những nhà đầu tư dài hạn, không quá áp lực về tài chính đang có động thái nghe ngóng thêm, chờ thị trường ấm lên. Chắc chắn sau giai đoạn trầm lắng, thị trường sẽ sôi động trở lại”, môi giới này cho biết.

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang đứng hình, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được,…

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, vị chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn. Tình trạng này mới bắt đầu và việc đóng băng sẽ tiếp tục kéo dài trong nhiều tháng nữa.

 “Thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Những dấu hiệu đó cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng nóng”, vị này nói.

Ông Trần Thế Anh, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi cho rằng, việc ngân hàng cẩn trọng trong việc cho vay kinh doanh bất động sản, cộng với việc cơ quan thuế áp giá chuyển nhượng sát với giá thị trường cũng có một số ảnh hưởng đến thị trường.

Tuy nhiên, ảnh hưởng ở đây mang tính cục bộ, chỉ ảnh hưởng đến những nhà đầu tư ngắn hạn, có ý định lướt sóng hoặc sử dụng đòn bẩy ngân hàng lớn. Đối với một số nhà đầu tư thực thụ, có dòng tiền nhàn rỗi và đầu tư bài bản dài hạn thì sẽ không ảnh hưởng.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc EZ Property, hiện tại, áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư sử dụng vốn vay, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu cũng đang bị kiểm soát chặt. Nguồn tài chính tự có và huy động từ khách hàng thì không đủ. Do đó, không thể triển khai được dự án, dẫn đến nguồn cung suy giảm. 

Trong khi đó, nhiều người vay mua nhà hiện cũng đang gặp khó do ngân hàng không còn room, điều này khiến lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.

“Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”, vị này dự báo.

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự lao dốc và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Theo dự báo của vị này, nếu NHNN không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại. Ngoài ra, thị trường chứng khoán hiện nay cũng chỉ loanh quanh ở mức 1.200 điểm và thanh khoản rất thấp nên dòng vốn từ thị trường này chảy sang bất động sản cũng không có, càng gây khó khăn hơn cho bất động sản. 

Quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “chết”, ông Toản nói. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này. Bên cạnh đó, nợ xấu trong bất động sản hiện nay cũng không phải quá lớn. Do đó, tuy thị trường lúc này có thể không "nở hoa" nhưng cũng sẽ không lụi tàn.