Cách đây 10 năm, gói 30.000 tỷ cũng không nhằm cứu thị trường bất động sản

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải để "giải cứu" thị trường bất động sản mà là góp phần thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". 

Phó Thủ tướng giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất phương án, thời gian hỗ trợ lãi suất phù hợp cho các chủ đầu tư, người mua nhà đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng này.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước, đến nay NHNN vẫn chưa nhận được danh mục các dự án nhà ở xã hôi, nhà ở công nhân, chung cư cũ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Do đó, mặc dù được triển khai từ ngày 1/4 nhưng đến nay chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo ông Bắc, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội hiện nay cũng đang gặp nhiều ý kiến phản ánh như: điều kiện về cư trú, thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân không còn phù hợp trong bối cảnh giá nhà ngày một tăng cao. Những khó khăn, vướng mắc này cũng sẽ là những nguyên nhân chính, ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng.

Phân tích về nguyên nhân khiến gói tín dụng này vẫn chưa giải ngân được, Bộ trưởng, Chủ nhiệm VPCP Trần Văn Sơn cho rằng, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển nhà ở xã hội ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội phức tạo, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua nhà ở xã hội,…

Vì vậy, một số doanh nghiệp đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn.

Bên cạnh đó, do các văn bản hướng dẫn mới được ban hành (trong tháng 4/2023) nên các địa phương vẫn đang thực hiện lập danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và những đối tượng đủ điều kiện vay vốn.

Thời điểm vừa được NHNN công bố, gói tín dụng 120.000 tỷ được kỳ vọng sẽ tạo "cú huých" cho thị trường bất động sản tương tự giai đoạn 2013. 

Cụ thể, vào tháng 5/2013, thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ, NHNN đã ban hành Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng).

Theo đó, 70% ngân sách gói hỗ trợ này được dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Thời hạn vay tối đa là 10 năm. 30% còn lại dành cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6% (năm 2016 là 5%).

Về nguyên tắc cho vay, NHNN thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.

Gói hỗ trợ này ra đời trong bối cảnh nền kinh tế chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, lạm phát  và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23 - 24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30 - 40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Tuy nhiên, vẫn cần nhớ rằng, vào thời điểm đó, phía NHNN cũng nhiều lần khẳng định, chương trình 30.000 tỷ  không đặt mục tiêu giải cứu thị trường bất động sản mà nhằm giúp những người có thu nhập thấp, trung bình có cơ hội có một chỗ ở phù hợp, tạo niềm tin cho thị trường.

Gói tín dụng trên được kỳ vọng sẽ giúp làm ấm dần phân khúc thị trường này và rồi sẽ có tác động lan tỏa tới các phân khúc khác, góp phần điều chỉnh cơ cấu của thị trường bất động sản cho sát với nhu cầu thực của xã hội hơn.

Và thực tế, gói hỗ trợ này phần nào đã tạo một áp lực buộc các doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm, tập trung phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nhờ sự lan tỏa này, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số hàng trăm nghìn sản phẩm tồn kho nếu là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, vị này nhấn mạnh.