Bùng nổ dự án, bất động sản Long An dội cung

Doanh nghiệp đua nhau làm dự án

Sở Xây dựng tỉnh Long An, tính đến tháng 4/2019, tỉnh đã phê duyệt quy hoạch 118 dự án dân cư, tổng cộng 2.502ha, chủ yếu tập trung tại huyện Đức Hòa Bên Lức, Cần Giuộc.

Đáng chú ý, tại nhiều địa phương, quy mô và số sản phẩm của các dự án bất động sản được cấp phép rất lớn, thậm chí có khu vực còn vượt xa dân số địa phương.

Cụ thể, tại huyện Đức Hòa, từ năm 2015 đến nay, đã có 43 dự án được cấp phép với số lượng hơn 10.000 sản phẩm, đa phần là đất nền. 

Huyện Bến Lức, có tới hơn 30 dự án được cấp phép, trong đó có những dự án lớn lên đến 50.000 sản phẩm. Trong khi đó, nhiều dự án dù đã được triển khai nhiều năm, nhưng vẫn chưa xong phần giải phóng mặt bằng.

Tại huyện Cần Giuộc, hiện cũng đang phát triển hơn 20 dự án. Đáng chú ý, có những dự án quy mô lớn được triển khai tại các xã nhỏ, với số sản phẩm vượt dân số của khu vực. 

Cụ thể, tại xã Long Hậu, dự án Khu dân cư Thái Sơn 1 có quy mô diện tích 267,31 ha với gần 50.000 sản phẩm… Trong khi đó, xã này chỉ có 5 ấp, với diện tích 50.045 ha, dân số 6.774 người.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, hiện nay quỹ đất tại nội đô khan hiếm khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư phải mở rộng ra các khu vực vùng ven. Trong khi đó, việc đầu tư tại vùng ven dễ dàng hơn so với khu vực nội thành.

Lý giải về việc này, ông Đực cho rằng, khi đầu tư ở nội thành thì phải làm chung cư cao tầng, trong khi ở vùng ven thì chủ yếu là nhà phố nên trình độ quản lý, kỹ thuật không cao, và thủ tục cũng dễ hơn. 

Ví dụ như làm một chung cư 40 tầng thì phải ra Bộ xin thủ tục giấy tờ, thẩm định, trong khi làm nhà phố thì chỉ cần cấp Sở. 

Chính vì vậy, tại những khu vùng ven thủ tục nhẹ hơn, thi công nhanh hơn, doanh nghiệp xoay vòng vốn nhanh hơn và làm dễ hơn. “Đầu tư ở vùng ven sẽ thi công nhanh hơn, thu lời nhanh hơn và nhiều hơn. 

Đây là một sự kích thích lớn với các doanh nghiệp, và xu hướng này sẽ phát triển trong giai đoạn 2020 – 2021”, ông Đực khẳng định.

Cảnh báo hệ lụy chôn tiền vào đất

Mặc dù lượng dự án nhiều, quy mô lớn, song trên thực tế, đa phần các dự án này đều có mật độ người sinh sống thấp, trong đó, dự án cao nhất chỉ khoảng 20%. Nhiều dự án chỉ có vài người dân về ở. 

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp có xu hướng phát triển dự án tại các tỉnh vùng ven. 

Tuy nhiên, khách hàng mục tiêu của họ là các nhà đầu tư, mà không hướng tới đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thật, dẫn đến tình trạng cung vượt xa cầu khiến nhiều dự án bị bỏ hoang dù đã triển khai xong. Điều này tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Thậm chí, một số doanh nghiệp chạy theo cơn sốt đất vùng ven đã mở bán dự án khi chưa hoàn thiện pháp lý, nên dù đã bán cho khách hàng nhiều năm, nhưng không thể giao đất cho người mua, dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây mất an ninh, trật tự địa phương. Có thể kể đến các dự án như Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An…

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, kinh nghiệm của các nhà đầu tư, việc mua một dự án đất nền ở vùng nào đó, để một thời gian khi nhà nước làm hạ tầng đến sẽ tăng giá. 

Ví dụ, khu Mỹ Phước (Bình Dương) trước đây nhiều nhà đầu tư mua rồi “chết chìm” trong đó rất lâu, nhưng sau đó lại tăng giá mạnh. 

Từ đó, tạo ra nhận định, “người đẻ chứ đất không đẻ”, “mua thổ thì lời”, dẫn đến người người đi mua đất để đầu cơ. Điều đó sẽ dẫn đến hệ lụy bất ổn cho nền kinh tế.

Đồng vốn không đổ vào sản xuất kinh doanh, không đóng góp vào việc nâng cao giá trị nông sản để xuất khẩu cạnh tranh với thế giới sẽ tác động lớn đến kinh tế nói chung. 

Nếu bất động sản luôn luôn đồng nhịp và đi sau một bước so với phát triển kinh tế, sẽ giúp kinh tế phát triển. 

Nhưng khi bất động sản đi trước một bước, hoặc phát triển nhanh hơn đó sẽ là nguyên do tạo ra những cuộc khủng hoảng cho nền kinh tế; các cuộc khủng hoảng tài chính trước đây đã minh chứng điều đó. 

Vì vậy, việc cảnh báo, uốn nắn dòng tiền không đổ vào bất động sản là hết sức cần thiết.