Bất động sản khó khăn, thị trường ngách cứu rỗi nhà đầu tư

Trong hoàn cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đã chọn hướng đi riêng để kiếm lời từ các thị trường ngách.

Từ năm 2019, việc hạn chế cấp phép dự án, tín dụng bị siết chặt khiến những nhà đầu tư chuyên rót tiền vào các kênh bất động sản truyền thống như chung cư, đất nền, condotel, shophouse, biệt thự biển… đều gặp khó về nguồn cung và thanh khoản sản phẩm. Trong hoàn cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đã chọn hướng đi riêng để kiếm lời từ các thị trường ngách.

Đầu tư bất động sản nghĩa trang

Năm 2018, sau khi "thất bát" tại các thị trường đất nền nóng sốt là Phú Quốc và Vân Đồn, ông Nguyễn Vạn Tấn (Thanh Xuân, Hà Nội) quay trở lại thị trường Hà Nội. Ông gần như cạn vốn sau những đợt lướt sóng bất thành trước đó. 

Năm 2019, khi muốn tiếp tục đầu tư bất động sản, ông không có nhiều lựa chọn bởi thị trường khan hiếm sản phẩm đầu tư tiềm năng và số vốn còn lại cũng không nhiều. Sau nhiều lần trăn trở và suy tính, ông quyết định chọn đầu tư thị trường ngách là bất động sản nghĩa trang.

Theo ông Tấn, bất động sản nghĩa trang là một thị trường tiềm năng bởi trên thực tế, những nghĩa trang quy mô lớn và ngay cả những nghĩa trang nhỏ rải rác tại các quận huyện ở Hà Nội đều đang trong tình trạng quá tải, ô nhiễm. 

Những nghĩa trang được quy hoạch bài bản, đồng bộ lại ít ỏi. Đáng nói, nguồn cầu của thị trường này luôn hiện hữu trong khi suất đầu tư mộ phần không quá lớn, dao động trung bình từ 200-700 triệu đồng/mộ phần. 

Cung ít nhưng cầu nhiều, ông Tấn đánh giá cao tiềm năng và nhận định bất động sản nghĩa trang phù hợp với đầu tư trung và dài hạn nên quyết định đổ tiền. Đầu năm 2020, ông rao bán thành công 2 mộ phần, lợi nhuận đạt 25% sau 1 năm đầu tư.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, anh Nguyễn Văn Chiến, một môi giới gắn bó với bất động sản nghĩa trang nhiều năm cho biết, riêng năm 2019, lượng khách đầu tư phân khúc này cao hơn hẳn so với các năm trước đó, mức tăng ước đạt khoảng 20%. 

Nguyên nhân là thị trường bất động sản trầm, thiếu những sản phẩm đầu tư thích hợp và tiềm năng nên một lượng không nhỏ nhà đầu tư xuống tiền với thị trường ngách này.

Đầu tư đất xen kẹt

Cũng như ông Tấn, bà Võ Nguyệt Minh (Hà Đông, Hà Nội) đau đầu tìm kiếm kênh đầu tư phù hợp khi thị trường 2019 không dồi dào sản phẩm như các năm trước. Năm ngoái, bà lặn lội vào Nha Trang (Khánh Hòa) tìm hiểu các dự án condotel. Tuy nhiên, khi đó pháp lý chưa rõ ràng và nguồn cung quá lớn khiến bà không dám mạo hiểm. 

Quay trở lại Hà Nội, sau môt thời gian khảo sát từ chung cư, biệt thự, liền kề… bà quyết định xuống tiền với đất xen kẹt khu vực nội thành. Đây là loại đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. 

Do nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch nên đất xen kẹt khu vực nội thành Hà Nội có những lợi thế nhất định trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

Đáng nói, do chưa phải là đất ở nên đất xen kẹt có mức giá khá mềm, chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường. Bà Minh đã lặn lội khắp các quận thành Hà Nội, kết nối với môi giới, nhà đầu tư, những người làm địa chính để tìm nguồn hàng đảm bảo. 

Sau đó, bà chuyển đổi mục đích sử dụng những mảnh đất xen kẹt và đẩy ra thị trường bán với giá cao gấp đôi hoặc gấp 3 so với giá mua vào.

Đơn cử, một số mảnh đất xen kẹt tại Mễ Trì, Tân Mỹ, Nhân Mỹ… (Nam Từ Liêm) có giá bán dao động từ 13-15 triệu đồng/m2, nếu làm thủ tục chuyển đổi thành công, bà Minh sẽ rao bán với giá 30-40 triệu đồng/m2. Tương tự, nhiều mảnh xen kẹt khu Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 10-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25 triệu đồng/m2.

Bà Minh cho biết dù thu về lợi nhuận lớn nhưng việc tìm được nguồn hàng không đơn giản khi quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng cạn kiệt và không phải mảnh đất xen kẹt nào cũng đủ "tiêu chuẩn" để chuyển đổi lên thổ cư. 

Giá bán ra tuy cao gấp đôi hoặc gấp 3 nhưng tiền chuyển đổi cũng chiếm một khoản tương đối trong đó. Bà Minh nhấn mạnh, việc đầu tư thị trường ngách này đòi hỏi phải am hiểu pháp lý, có mối quan hệ, mạng lưới rộng mới có thể tìm được nguồn hàng chuẩn và đẩy được hàng nhanh.