BĐS bán lẻ lấp đầy đến 90% nhưng khối đế thương mại ngoài trung tâm vẫn ế khách

Khối đế thương mại khu vực ngoài trung tâm nhiều nơi ế ẩm

Theo báo cáo quý II/2019 của JLL, nhu cầu thuê thị trường bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung thị trường bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng hơn 2 triệu m2 sàn, với tỉ lệ lấp đầy lần lượt đạt 90% và 88%.

Ngành bán lẻ đang có tiềm năng tăng trưởng lớn, nhưng không phải loại bất động sản (BĐS) bán lẻ nào cũng có thể tận dụng tiềm năng này, khối đế thương mại chung cư là ví dụ điển hình.

Các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống - không được phát triển hoặc tỉ lệ lấp đầy thấp, ứ đọng nguồn cung, khiến cho việc quản lí và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.

Các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm lại đang không được phát triển hoặc tỉ lệ lấp đầy thấp, ứ đọng nguồn cung. (Ảnh minh họa: VnEconomy)

Nguyên nhân chính được JLL chỉ ra là do đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển BĐS bán lẻ, họ khó đưa ra một mô hình bán lẻ phù hợp với qui mô, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000 - 15.000 m2, kết cấu kĩ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, chủ đầu tư khó có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.

Ngoài ra, tại một vài khu vực, số dự án chung cư đã khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.

Giải pháp cho tình trạng ứ đọng nguồn cung khối đế thương mại

JLL thông tin, một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gia bán lẻ thành những ki-ốt từ 15 - 20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Tuy nhiên, mô hình này lại khó đạt thành công vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ, được quản lí bởi các tiểu thương khác nhau nên thiếu chặt chẽ và không có qui hoạch ngành hàng, hình ảnh hay ý tưởng.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL nhấn mạnh, đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là một bên đứng ra mua lại và tạo một chiến lược lấp đầy rõ ràng cho tất cả các ki-ốt.

Đối với chủ đầu tư, khối đế thương mại thành công là đạt được giá thuê cao và tỉ lệ lấp đầy tốt. Đối với nhà bán lẻ trong trung tâm thương mại thì phải kinh doanh được, doanh số của họ phải cao hơn so với các trung tâm thương mại cùng khu vực.

JLL đánh giá, vị trí tốt chưa chắc mang đến thành công cho khối đế thương mại của chung cư, điều đó còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân và khu vực xung quanh.

Bà Trang nhận định, có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế. Chủ đầu tư đừng nên vội kì vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn.

Chủ đầu tư dự án dần nhắm đến nhóm khách hàng "phi truyền thống"

Công ty nghiên cứu thị trường này cũng gợi ý đến phương án chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh.

Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng coworking hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.

Trong khi, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho những loại BĐS mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Điều này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.

Trước năm 2016, các đơn vị điều hành bán lẻ luôn ưu tiên những thương hiệu bán lẻ lớn là nguồn khách thuê chủ chốt. Nhưng hiện nay, chủ đầu tư lại đưa lĩnh vực 'phi bán lẻ' vào chiến lược mới nhờ sự linh hoạt mô hình dịch vụ này trong việc lấp đầy những diện tích ở các tầng cao hơn và có vị trí khuất hơn trong trung tâm.

Một yếu tố quan trọng khác là những trung tâm fitness, coworking và giáo dục là loại hình thương mại khó chuyển đổi sang trực tuyến. Đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.

Đại diện JLL dự đoán, đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong mười năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại bản thân để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỉ lệ trống cao.