Nhà đất

Bất động sản nghỉ dưỡng: Miền đất hứa nhiều 'trái đắng'

Khoảng 5 năm trở lại đây, cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản sau tình trạng đóng băng một thời gian, bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu trở thành “điểm sáng” đầy sức hút với nhà đầu tư. Ngỡ tưởng đây trở thành phân khúc đầy hứa hẹn hái ra tiền nhưng thực tế, nếu nhà đầu tư thiếu tỉnh táo sẽ dễ ăn “trái đắng”.

Miền đất hứa cho nhà đầu tư

Theo đánh giá của giới đầu tư, từ năm 2012, bất động sản nghỉ dưỡng trỗi dậy và ghi điểm trong mắt nhà đầu tư khi các loại hình sản phẩm được đa dạng hóa. Mặc dù trước năm 2012, sự hiện diện của phân khúc này trên thị trường đã có nhưng vẫn còn khá mờ nhạt. Kể từ khoảng 4 - 5 năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng đã thể hiện sự phân hóa rõ rệt. Bên cạnh các loại hình đi theo hướng ngách như homestay mới ra đời thì bất động nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung vào 2 sản phẩm chính là biệt thự nghỉ dưỡng và condotel.

Sự xuất hiện của loại hình mới condotel thời gian vừa qua được coi là “cơn lốc xoáy” cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Khó có thể phủ nhận sức hút của condotel khi ra đời đúng thời điểm Việt Nam đang hội tụ nhiều tiềm năng hút du khách. Chưa kể, biến động của thị trường chứng khoán cùng những vụ lùm xùm mất tiền từ phía ngân hàng khiến nhiều người dân hướng tâm lý đến rót khoản tiền nhàn rỗi vào kênh đầu tư giá trị cao, khả năng mang đến tỷ suất lợi suất khổng lồ.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho hay: “Kể từ sau sự kiện APEC tại Đà Nẵng, rất nhiều khách quốc tế muốn đến du lịch, khám phá vẻ đẹp của Việt Nam. Đây là nguồn cầu rất tốt".

bat dong san nghi duong mien dat hua nhieu trai dang

(Ảnh minh họa).

Cũng theo thống kê mới đây của Tổng cục Du lịch Việt Nam, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 6/2018 ước đạt 1.183.102 lượt, tăng 1,9% so với tháng 5/2018 và tăng 24,6% so với cùng kỳ năm 2017. Tính chung 6 tháng đầu năm 2018, ước đạt 7.891.530 lượt khách, tăng 27,2% so với cùng kỳ năm 2017.

Những con số thống kê cho thấy tín hiệu tốt từ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi cầu đang tăng lên mạnh mẽ. Đánh giá được tiềm năng của thị trường “hái ra tiền” này, rất nhiều dự án đầu tư về du lịch bắt đầu rầm rộ đổ bộ. Để thu hút nguồn vốn từ trong dân, hàng loạt các dự án bất động sản nghĩ dưỡng mà đặc biệt loại hình condotel quảng cáo cam kết tỷ suất lợi nhuận khổng lồ, 10 - 14%.

Nếu nhìn vào số lượng lớn của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng như tiềm lực du lịch tại Việt Nam, không ít nhà đầu tư sẽ đưa tới nhận định đây là phân khúc hái ra tiền. Đã thế, lời quảng cáo đường mật tỷ suất lợi nhuận từ 10 - 14% mà một số chủ đầu tư đã đánh đúng vào tâm lý muốn lời nhanh của nhiều người dân chưa có kinh nghiệm. Nhưng tín hiệu từ thị trường đã thổi bùng lên sự xuất hiện hàng loạt các dự án condotel, điển hình như tỉnh Khánh Hòa.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện tỉnh này có 64 dự án đầu tư về du lịch nhưng có đến 29 dự án condotel và 35 dự án resort. Chiếm hơn 50% lượng condotel cả nước, Khánh Hòa được ví như thủ phủ của loại hình bất động sản mới này. Chỉ riêng TP. Nha Trang đã có hơn 18.000 condotel, trong đó khoảng 3.500 condotel đã đi vào hoạt động và đạt từ 70 - 80% công suất buồng phòng.

Cẩn trọng với "trái đắng"

Tỷ suất lợi nhuận đầy hấp dẫn cùng cơ sở pháp lý là những nguyên nhân khiến nhà đầu tư có thể đối mặt với “trái đắng” khi đổ tiền vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Chị Đỗ Lý (một nhà đầu tư vào sản phẩm condotel, Hà Nội) chia sẻ: “Tôi không muốn gửi ngân hàng vì lãi suất thấp nên cách đây 2 năm, đã dồn tiền đầu tư vào condotel. Ban đầu, tôi nghĩ, bỏ khoảng 2 tỷ đồng là được sở hữu một căn hộ condotel, không phải làm gì mà tiền lãi vẫn đổ về sẽ rất dễ dàng. Tuy nhiên, cách đây hơn 1 năm, tôi thấy lợi nhuận mà họ nhận được lớn nhưng gần đây con số thu về như quảng cáo mà chủ đầu tư đưa ra chưa xác thực.

Nếu tính toán đợi tiền lãi đủ tiền vốn bỏ ra chắc chắn không thể là 1 - 2 năm mà lâu dài hơn nữa. Điều quan trọng là bỏ ra tiền tỷ nhưng giấy tờ nhận được chỉ là hợp đồng mua bán giữa cá nhân và công ty bất động sản. Trong trường hợp công ty bị phá sản thì tôi sẽ có thể mất trắng”.

Thực tế, tỷ suất lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết được coi là điểm then chốt đánh vào tâm lý nhà đầu tư nhỏ, lẻ, chưa có kinh nghiệm thương trường. Tuy nhiên, để đạt mức tỷ suất lợi nhuận tối đa đó là viễn tưởng khó thành hiện thực. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, “với nhà đầu tư cá nhân, cần cẩn trọng lời quảng cáo bởi tỷ suất lợi nhuận không còn là 7% mà đang giảm xuống 5%, tối đa chỉ đạt 6 - 6,5%”.

Trao đổi với Reatimes, luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Điều hành Legal United Law cũng cho rằng: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều tiềm năng, có nhiều cơ hội sinh lợi cao cho chủ đầu tư nhưng lại khá rủi ro. Xét về yếu tố rủi ro, tôi nhận định nó nằm ở số lượng hàng hóa của thị trường này được cung ứng trong hiện tại hay trong lai gần là quá lớn, có dấu hiệu lệch pha cung, cầu. Ví như tồn kho theo thống kê đến quý II/ 2017 của sản phẩm biệt thự chiếm tỷ lệ 67,3% hay với sản phẩm condotel chiếm 97,4%. Bên cạnh đó, vì bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm thuộc nhóm bất động sản cao cấp tại Việt Nam nên khi thị trường bất động sản đi xuống hay bị các tác động bất lợi, thông thường nhóm sản phẩm này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên”.

Ngoài tỷ suất lợi nhuận khó thành hiện thực như quảng cáo, luật sư Nguyễn Sơn Tùng cũng nhấn mạnh, vấn đề về pháp lý chưa chặt chẽ về bất động sản nghỉ dưỡng là nguy cơ rủi ro rất cao cho nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc này.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng. (Ảnh: NVCC)

“Chính vì sự phát triển khá nhanh của phân khúc thị trường này, nhất là sự ra đời của các dòng sản phẩm mới thuộc nhóm bất động sản nghỉ dưỡng nên các quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam không theo kịp và thiếu sót rất nhiều. Pháp luật cũng chưa có các quy định chuyên ngành cụ thể để định danh hay điều chỉnh trực tiếp đối với phân khúc thị trường hay đối với các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ thuộc thị trường này.

Xét về mặt khái niệm hay định nghĩa, trong hệ thống luật Việt Nam cũng chưa định danh chính thức về tên gọi hay phân loại thế nào là bất động sản nghỉ dưỡng, và tôi đánh giá đây là một thiếu sót lớn.

Chính hành lang pháp lý không đầy đủ này dẫn đến các đơn vị đầu tư, phát triển dự án, các đơn vị quản lý, khai thác, vận hành hay lẫn nhà đầu tư của chính loại hàng hóa này vừa tìm tòi vừa sáng tạo lẫn “linh động vận dụng các quy định pháp luật”. Điều này sẽ dễ dẫn đến sự “lệch chuẩn” và đi ra ngoài quỹ đạo của phân khúc thị trường còn khá mới mẻ này. Và đây cũng chính là những rào cản không nhỏ cho sự phát triển bền vững của thị trường”, luật sư Nguyễn Sơn Tùng chia sẻ.