Bất động sản đã qua vùng đáy nhưng vì sao phục hồi chậm?

Thị trường bất động sản phát tín hiệu phục hồi rõ nét hơn kể từ quý III/2023 sau một năm chìm trong khó khăn.  Theo đó, hàng loạt dự án quy mô lớn trên khắp cả nước bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng nhằm phá băng thị trường. Các doanh nghiệp sở hữu dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng “bung hàng" sau thời gian dài quan sát, chờ đợi.

Theo thông tin ghi nhận từ Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) trên cả nước, các dự án mới mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng booking với các chính sách bán hàng hấp dẫn. 

Bên cạnh thị trường bất động sản sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy". Đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” diễn ra mới đây, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Đất Xanh cũng đưa ra nhận định, khó khăn nhất của bất động sản đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như giai đoạn 2020 - 2021, nhưng đã rục rịch tăng. Nhiều dự án vẫn còn vướng mắc chưa được giải quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường rơi vào tháng 4, tháng 5 vừa qua. Nhưng căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP HCM, vùng đáy rơi vào quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% và thị trường sau đó đã tốt dần lên. Kết thúc quý II thị trường vẫn tăng trưởng âm hơn 11% nhưng từ quý III vừa qua chỉ còn âm hơn 8%.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn mà điển hình là liên quan đến những vướng mắc pháp lý của các dự án.

Trong đó có ba cấp độ vướng. Vướng mắc lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án.

Vướng mắc thứ hai là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Trong đó, vốn từ thị trường chứng khoán không đủ, vốn từ trái phiếu vẫn tắc.

Vướng mắc lớn thứ ba liên quan đến vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Theo ông Châu, đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. 

Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, từ đối tác nhưng khi những vướng mắc pháp lý ban đầu chưa thông thì cũng tắc. Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoại có tiềm lực nhưng lại ép doanh nghiệp trong nước "bán rẻ" dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư. 

Đồng quan điểm, TS.Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia nhận định, khó khăn lớn nhất của bất động sản đã qua, thị trường bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay. Tuy nhiên, đà phục hồi còn chậm chủ yếu do vướng mắc pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh còn tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương.  

Song, ông Lực cũng đề cập đến một số động lực giúp thị trường phục hồi trong thời gian tới. Đơn cử như nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc được ban hành. Đơn cử như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới. Lãi suất đang giảm; trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước. 

Trong khi đó, các chủ đầu tư đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn. Các doanh nghiệp cũng nỗ lực đàm phán giãn, hoãn nợ; phát hành mới, mua lại trái phiếu, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị về cơ chế, chính sách…