Bắc Kinh tính nới lỏng kiểm soát, ngành bất động sản ‘đầy rủi ro’ sẽ lại làm động cơ tăng trưởng của Trung Quốc?

Rủi ro cao, lợi nhuận thấp

Lâu nay, các doanh nhân của Trung Quốc cho rằng cách tốt nhất để bù đắp thua lỗ kinh doanh hoặc tài trợ cho kế hoạch mở rộng là bán bớt một ít bất động sản. Với họ, bất động sản không chỉ là một khoản đầu tư, mà còn là một loại quỹ dự phòng cho giai đoạn khó khăn.

Tâm lý đầu cơ trên đã giúp đưa thị trường bất động sản của Trung Quốc lên những đỉnh cao chưa từng thấy trong hai thập kỷ qua, làm nền tảng cho sự tăng trưởng kinh tế quốc gia. Đồng thời, bất động sản cũng trở thành nguồn thu lớn của các chính quyền địa phương.

Các đại gia địa ốc bước vào hàng đầu của danh sách những người giàu có ở Trung Quốc. Trong khi đó, giá bất động sản tăng vọt khiến người bình thường càng khó có thể mua nhà.

Nhưng bữa tiệc này đã kết thúc khi Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” vào năm 2017. Khẩu hiệu này đã định hình chính sách trong những năm về sau.

Cuối năm 2020, Bắc Kinh thực hiện động thái quyết liệt để hạn chế khối nợ của các công ty bất động sản. Sự thay đổi của chính sách đã rút kiệt thanh khoản của nhiều nhà phát triển bất động sản tư nhân, dẫn đến làn sóng vỡ nợ trái phiếu, đẩy một số ông lớn trong ngành đến bờ vực sụp đổ, tiêu biểu là Evergrande. 

Cuộc khủng hoảng cũng làm tăng thêm rủi ro của các khoản nợ xấu trong ngân hàng và khiến hàng triệu người mua lo ngại rằng các nhà thầu sẽ không thể bàn giao nhà cho họ.

Các hệ lụy trên trở thành rủi ro tài chính và bất ổn xã hội lớn - thậm chí còn cản trở khả năng phục hồi kinh tế hậu COVID-19 của Trung Quốc và buộc Bắc Kinh phải nới lỏng sự kìm kẹp đối với lĩnh vực bất động sản. 

Ông Steve Wang, người đã kiếm được lợi nhuận lớn bằng cách đầu tư mạnh vào các dự án quang điện ở Trung Quốc, cho biết: “Trước đại dịch, các công ty Trung Quốc, đặc biệt là các công ty đã niêm yết, nắm giữ rất nhiều bất động sản. Chúng là tài sản cố định giá trị cao cho phép chúng tôi vay tiền để mở rộng kinh doanh, và còn có thể đem về nhiều lợi nhuận hơn cả ngành kinh doanh chính”.

Ông nói tiếp: “Lợi nhuận của ngành chúng tôi đang chững lại, và đầu tư vào bất động sản đang trở nên rủi ro hơn và kém sinh lời hơn”. Ông cho biết thêm rằng các công ty của ông không có kế hoạch đầu tư mới vào bất động sản .

Các doanh nghiệp tư nhân chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong khoảng thời gian Trung Quốc phong tỏa vì đại dịch. Niềm tin của người tiêu dùng, giới doanh nhân và nhà đầu tư nhanh chóng xuống dốc.

Ông Wei He, nhà phân tích tại Gavekal Dragonomics, bình luận: “Vấn đề lớn nhất của chính sách kinh tế là tốc độ rút lui của các động cơ tăng trưởng cũ - chủ yếu là bất động sản”.

Đổi hướng chính sách

Nhiều nhà phân tích cho rằng sự suy sụp của thị trường bất động sản là nguyên nhân chính dẫn đến số liệu kinh tế đáng thất vọng của Trung Quốc trong quý II. Một số cảnh báo rằng khủng hoảng địa ốc kéo dài sẽ đe dọa mục tiêu tăng trưởng “khoảng 5%” cho năm 2023 của Trung Quốc.

Hồi tháng 3, hầu hết các nhà quan sát đánh giá rằng Trung Quốc sẽ dễ dàng đạt được mục tiêu khiêm tốn trên. Nhưng tình hình đã thay đổi chỉ sau vài tháng. Triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc ngày càng trở nên mờ mịt giữa các xung đột địa chính trị và việc Mỹ vận động các đồng minh cố gắng kiềm tỏa tham vọng công nghệ của Trung Quốc.

Ông Mao Zhenghua, Giám đốc Viện Nghiên cứu Kinh tế tại Đại học Nhân dân Trung Quốc, nói với tờ South China Morning Post (SCMP): “Trung Quốc đang chịu áp lực để giúp nền kinh tế tăng trưởng 5%.

Cùng lúc đó, Trung Quốc gặp phải cú sốc kép ở cả trong lẫn ngoài nước. Chúng ta cần nỗ lực hết sức để đảo ngược xu hướng giảm của tăng trưởng kinh tế trong trung và dài hạn. Chúng ta sẽ phải đối mặt với tình hình kinh tế phức tạp hơn trong thời gian dài.

Chúng ta đang phải trả giá cho bong bóng nhà đất trong những năm qua, và đây là con đường duy nhất để Trung Quốc giảm sự phục thuộc vào ngành bất động sản. Tôi không cho rằng hiện nay chúng ta có bất kỳ biện pháp nào để đưa bất động sản trở lại làm trụ cột của nền kinh tế”.  

Các đô thị cấp hai và cấp ba của Trung Quốc đã nới lỏng các hạn chế mua nhà cho người dân kể từ cuối năm ngoái. Giới chức trách cũng đang nới lỏng quy định quản lý đối với những nhà phát triển bất động sản. Và ngân hàng trung ương Trung Quốc cũng cho biết họ có “dư địa để tối ưu hóa” chính sách bất động sản.

Tuần trước, Bộ Chính trị Trung Quốc đã phát đi tín hiệu rõ ràng nhất về chính sách mới dành cho ngành bất động sản. Trong cuộc họp đầu tuần, Bộ đã lưu ý về “sự thay đổi lớn trong tình huống cung-cầu” của thị trường địa ốc, báo hiệu rằng các chính sách bất động sản sẽ được nới lỏng hơn nữa.

Hầu hết các nhà phân tích đoán rằng giới chức trách sẽ không tung ra kích thích mạnh mẽ nhằm tránh thổi phồng bong bóng bất động sản.

Ông Wei He, nhà phân tích tại Gavekal Dragonomics, nhận xét: “Chính phủ không muốn giải quyết rắc rối của ngày hôm nay bằng cách tạo ra bong bóng lớn hơn nữa để rồi phải quyết trong tương lai”.

Ông Li Xunlei, nhà kinh tế trưởng của Zhongtai Securities, nhấn mạnh rằng Trung Quốc phải điều chỉnh cấu trúc kinh tế để giảm sự phụ thuộc vào ngành bất động sản và mở rộng tiêu dùng.

Ông Li phát biểu trong hội thảo tháng 7 tại Thượng Hải: “Bước ngoặt trong chu kỳ bất động sản đang đến gần và tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cơ sở hạ tầng đang suy giảm. Áp lực nợ của chính quyền địa phương là rất lớn, trong khi việc phụ thuộc vào việc bán đất là không bền vững. Trung Quốc cần khẩn trương chuyển đổi nền kinh tế”.

Ông Ma Guangyuan, Phó Giám đốc Ủy ban Kinh tế Trung ương của Hội Kiến quốc Dân chủ Trung Quốc, thì cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục là trụ cột của nền kinh tế nước này.

Ông viết trong bài đăng trên mạng xã hội Weixin: “Bất động sản sẽ tiếp tục là kênh đầu tư chính trong danh mục. Vai trò của thị trường bất động sản với tư cách là một động lực quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc sẽ không thay đổi”.