Ba thách thức lớn với thị trường M&A bất động sản

M&A là một trong số ít mảng sáng của thị trường bất động sản trong năm vừa qua dù số lượng và giá trị giao dịch đều giảm mạnh so với giai đoạn trước. Bên mua chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện tại Việt Nam rất lâu và hiếm có giao dịch được mua lại bởi chủ đầu tư trong nước.

Đại diện một nhà phát triển trong nước cho biết ba năm qua (kể từ 2021) doanh nghiệp chưa thể mua thêm một khu đất nào do bên bán dựa trên giá đất thành phẩm để đưa ra mức giá quá cao đối với lô đất thô và tồn tại trở ngại pháp lý.

Bà Khanh Nguyễn, Giám đốc khối Phát triển kinh doanh Gamuda Land, chia sẻ trong số các dự án mà doanh nghiệp nhận về để phân tích, đánh giá, số lượng dự án ngày càng tăng nhưng chất lượng để đáp ứng điều kiện của nhà đầu tư tham gia chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tương tự, với vai trò là nhà đầu tư đã tham gia vào thị trường Việt Nam 20 năm nay, ông Trần Thanh Hải, Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving (trực thuộc VinaCapital), chia sẻ VinaCapital và VinaLiving "đã học được rất nhiều bài học đau thương".

Từ những kinh nghiệm đó, đại diện VinaLiving nhận thấy có ba thách thức lớn nhất làm cho thị trường M&A bất động sản có rất ít giao dịch được thực hiện thành công trong năm 2023.

Thứ nhất, về phía bên bán, phần lớn các dự án được chào bán trong năm đều gặp vấn đề pháp lý và khó khăn tài chính. Pháp lý ở đây thông thường là trễ tiến độ chủ trương đầu tư, chưa hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến không đủ cơ sở để kiểm duyệt dự án hoặc bán cho đối tác khác.

Bên cạnh đó, rất nhiều chủ đầu tư, dự án có số dư nợ tại ngân hàng (bao gồm cả gốc và lãi) lớn hơn so với giá trị bất động sản mà họ đang có. Các chủ đầu tư này không có động lực để bán bất động sản, họ chấp nhận nợ xấu và quyết định chờ thêm vài năm nữa với kỳ vọng thị trường hồi phục, giá bất động sản có thể gấp 3 - 4 lần, khi đó họ bán ra sẽ đủ tiền để trả nợ.

Thứ hai, năm qua Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số quy định mới hạn chế việc cho vay để nhận chuyển nhượng vốn hoặc nhận chuyển nhượng cổ phần, cộng thêm thị trường trái phiếu chưa phục hồi nên hầu như các chủ đầu tư trong nước không thể tiếp cận được nguồn vốn để thực hiện giao dịch M&A.

Thứ ba, khi bên bán ra giá cao và trong nước không có tiền, kênh vốn được kỳ vọng còn lại từ nhà đầu tư nước ngoài. Theo chia sẻ của ông Trần Thanh Hải, năm qua VinaCapital, VinaLiving có nhiều cơ hội tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài để mời gọi đầu tư vào Việt Nam nói chung và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Nhóm doanh nghiệp quan sát thấy rằng khối ngoại rất tin tưởng vào nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam và nhu cầu về bất động sản ở đây trong trung - dài hạn. Tuy nhiên, họ vẫn có rất nhiều quan ngại, nhất là sự chồng chéo về pháp lý. Cuối cùng đa số nhà đầu tư nước ngoài vẫn trong trạng thái quan sát và chờ đến khi thị trường có nhiều tín hiệu tích cực hơn.