Áp niên hạn sử dụng nhà chung cư: Khó giải quyết vướng mắc cải tạo chung cư cũ

Đề xuất của Bộ Xây dựng về áp niên hạn cho các chung cư cũng như cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn được xem là giải pháp trong thực hiện cải tạo chung cư cũ tại các đô thị trong bối cảnh thu hồi, di dời, phá dỡ đang gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những bế tắc trong việc cải tạo chung cư cũ không liên quan đến thời hạn sở hữu mà là ở chính sách đền bù cho người dân còn chưa hợp lý cùng nhiều vấn đề về thủ tục, chính sách.

Hiện nay, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh còn có 26 dự án xây dựng lại nhà chung cư, gồm 14 chung cư cấp D đang hư hỏng nặng và cần xây mới cùng 12 chung cư cũ giai đoạn trước. Trong số chung cư cấp D, 4/14 chung cư đã tháo dỡ, 10/14 chung cư chưa hoàn tất di dời dù nhiều chung cư đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Tình trạng này khiến việc xây mới chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh "ì ạch" suốt thời gian dài nhưng vẫn bế tắc.

Với đề xuất của Bộ Xây dựng cho rằng kiến nghị quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khó khăn trong giải quyết chung cư cũ không liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư mà vấn đề là chính sách đền bù, di dời chưa tạo được sự đồng thuận của người dân.

Đơn cử như khu chung cư cũ ở địa chỉ 440 đường Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5) được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp D theo kết quả kiểm định của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh và cần được di dời, tháo dỡ khẩn cấp. Chung cư này được xây dựng từ trước năm 1975, có quy mô 3 tầng và sân thượng với 21 căn hộ. Sau thời gian dài đưa vào sử dụng, đến nay nhiều hạng mục tại chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. 

Thế nhưng hàng chục hộ dân hiện vẫn cố bám trụ tại đây, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới từ năm 2017. Nguyên nhân là do vướng mắc trong việc đền bù. 

Theo một người dân sinh sống tại chung cư, chung cư này nằm trong diện giải tỏa, các hộ dân đã được chính quyền nhiều lần mời lên làm việc, bản thân các hộ dân cũng nhận thức được sự nguy hiểm khi sinh sống trong căn chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng việc đền bù chưa thỏa đáng, nhiều hộ dân không đồng tình nên dù muốn họ vẫn không chấp nhận di dời.

Không chỉ riêng chung cư trên mà nhiều chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh cũng đang trong tình trạng "báo động đỏ", song chưa thể di dời hoặc di dời dang dở do vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Có thể kể đến chung cư 155 - 157 Bùi Viện (Quận 1); chung cư Tân Hòa Đông (Quận 6); chung cư Trúc Giang (Quận 4); hai chung cư 137 và 149-151 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)… vẫn còn hàng chục hộ dân cố bám trụ, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới.

Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh nhận định, mặc dù Nghị định 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã tạo điều kiện để TP Hồ Chí Minh cải tạo, xây mới chung cư cũ dễ dàng hơn, nhưng nút thắt lớn nhất ảnh hưởng đến việc di dời, tháo dỡ và xây mới các chung cư là vấn đề bồi thường chưa hoàn toàn được tháo gỡ.

Đối với đề xuất cấp sổ hồng chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Hữu Thế Trạch cho rằng chưa thật sự xác đáng. Bởi muốn thu hồi chung cư xuống cấp để bảo đảm sự an toàn của chung cư thì không nhất thiết liên quan đến quy định thời hạn sở hữu mà phải dựa vào các quy định tiêu chuẩn an toàn trong hoạt động xây dựng cũng như quy định phù hợp trong hoạt động thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư. 

Ông Trạch cho biết, cần hiểu thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu chung cư và càng không thể lấy lý do tháo dỡ chung cư cũ để bảo vệ người dân mà chấm dứt quyền sở hữu của họ.

Bên cạnh vấn đề bồi thường, còn không ít thủ tục, chính sách chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. 

Một ví dụ điển hình là khu chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường 4, quận Tân Bình) dù có chủ trương xây mới từ năm 2008, có chủ đầu tư từ năm 2010, di dời giải tỏa mặt bằng, tháo dỡ xong năm 2016, dự kiến hoàn thành xây dựng trong 32 tháng,  nhưng đến nay nơi này vẫn chỉ là bãi đất trống. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, dự án kéo dài do áp dụng quy định mới.

Theo đó, tại thời điểm quận Tân Bình phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư năm 2008, áp dụng theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư chỉ phải hỗ trợ 60% giá trị nhà đất cho 137 hộ dân đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và tạm cư cho 20 hộ dân có nhu cầu tái định cư. 

Tuy nhiên, đến năm 2016, theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải đóng thêm 40% còn lại cho Nhà nước cộng thêm tiền phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước (lối đi, hành lang, cầu thang…) và đất sử dụng chung (khuôn viên, sân chung) do Nhà nước chưa phân bổ vào giá bán căn hộ.

Đến nay, tuy việc hỗ trợ tái định cư cho 157 hộ dân đã thực hiện xong, nhưng phần bồi thường cho chủ sở hữu căn hộ là Nhà nước vẫn chưa hoàn thành khiến việc thi công công trình bị đình trệ.

Vướng mắc tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ cũng là vướng mắc chung của nhiều chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh khiến nhiều dự án đã di dời, tháo dỡ xong nhưng chưa thể xây dựng như các chung cư 128 Hai Bà Trưng và 123 Lý Tự Trọng (Quận 1), Hưng Long, Tân Phước (quận Tân Bình)... 

Ngoài ra, có những chung cư đã hoàn thành tháo dỡ, nhưng cũng để đất trống nhiều năm do không tìm được chủ đầu tư. Điển hình như chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (Quận 4) đã 5 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư, song vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư, dù trước đó người dân đã tự nguyện di dời.

Theo Thạc sỹ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ dù đã thông thoáng hơn trong cơ chế đền bù, thương lượng với người dân, nhưng vẫn còn một số vướng mắc trong triển khai xây mới chung cư cũ nên nhiều doanh nghiệp muốn cũng không thể thực hiện.

Chẳng hạn đối với quỹ nhà tạm cư, nếu như chỉ di dời 1 - 2 chung cư thì doanh nghiệp, chủ đầu tư còn dễ thực hiện, nhưng cùng lúc phải di dời cả một khu, cụm chung cư thì áp lực tài chính với doanh nghiệp là rất lớn. Ngoài ra, cách tính diện tích để tính tiền bán nhà hiện nay đối với phần ban công, chưa có cách tính cho lô gia… cũng là một trong những nguyên nhân gây tranh cãi, có nhiều tranh chấp.

Ông Phúc cho biết, vấn đề phức tạp trong việc cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam chủ yếu liên quan đến phương thức quản lý và ách tắc trong quy định về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, không liên quan nhiều đến thời hạn sử dụng đất. Theo ông Phúc, nếu đề xuất áp niên hiện sở hữu căn hộ chỉ để giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cũ được thuận lợi thì đây không hẳn là giải pháp tối ưu. Bởi lẽ đối với nhiều người dân, căn nhà là tài sản lớn không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu, yên tâm "an cư lạc nghiệp". 

Ông Phúc cho rằng, muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ, các sở, ngành hữu quan nên kiến nghị xây dựng các phương án, giải pháp đơn giản hóa thủ tục, nhất là đối với trình tự thủ tục dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hạng D.