5 dấu hiệu sớm cho thấy thị trường bất động sản sắp trượt dốc
 |
Thị trường bất động sản còn nhiều dư địa tăng trưởng |
|
Thị trường bất động sản phân hóa rõ rệt |
Theo các chuyên gia, 5 dấu hiệu sau đây sẽ sớm cho thấy thị trường bất động sản sắp suy giảm.
Lượng hàng tồn kho tăng lên
Theo bà Nela Richardson, Kinh tế trưởng của Công ty môi giới bất động sản Redfin (California, Mỹ), số lượng hàng tồn kho lớn là dấu hiệu đầu tiên của một sự thay đổi không mấy tích cực. “Khi một thị trường bắt đầu nguội đi, điều đầu tiên bạn thấy sẽ là có quá nhiều nhà chưa được bán trên thị trường. Và thời gian chúng chưa có chủ sẽ còn kéo dài”, bà Richardson giải thích.
Hiện tại, các ngôi nhà ở Mỹ có mặt trên thị trường trung bình khoảng một tháng và chúng được bán với tốc độ kỉ lục. “Nếu chúng ta bắt đầu thấy chúng trên thị trường trong hai tháng trở lên, rất có thể là có vấn đề. Đối với những bất động sản hạng sang đắt tiền, có thể mất nhiều thời gian hơn”, bà Richardson chia sẻ.
Dấu hiệu của suy giảm dễ nhìn thấy nhất là ở thị trường căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Nếu số lượng căn hộ quá lớn, nhu cầu không bằng, thì điều tất yếu là chúng sẽ “ế” dài. Bà Richardson nhận định không hẳn là không có cơ hội đầu tư vào thời điểm đó, nhưng người mua cần cân nhắc và xem xét kĩ doanh số bán hàng ở khu vực trước khi đến giai đoạn chững lại. Nếu lượng hàng bán ra ở khu vực đó quá ít và chậm thì nhiều khả năng cung vượt quá cầu. Cũng theo bà, ở những khu vực có nhiều cơ hội việc làm, là đầu mối trung chuyển giao thông lớn…thì nhu cầu về nhà ở thường đáng tin cậy hơn so với các điểm nghỉ dưỡng.
Liam Bailey, thuộc Tập đoàn tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết rất nhiều căn hộ mới phát triển tung ra thị trường cùng một lúc có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang tiến tới đỉnh điểm.
 |
|
Lượng hàng bị tồn đọng nhiều là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần chững lại (Ảnh minh họa) |
Giá bắt đầu sụt giảm
Theo bà Richardson, dấu hiệu thứ hai của một thị trường trượt dốc là khi người bán bắt đầu giảm giá chào bán. Khi bạn bắt đầu thấy giá giảm, đặc biệt là những con số ấn tượng, như 10% chẳng hạn, nhiều khả năng thị trường đang đi xuống. Trong hầu hết các trường hợp, đầu tiên sẽ là giảm giá, sau đó là giảm doanh số bán hàng. “Khi hàng tồn khi quá lâu thì chắc chắn giá sẽ giảm đáng kể”, bà Richardson nói.
Lưu ý đến thị trường tiền tệ
Đối với phân khúc cao cấp, theo ông Liam Bailey, thị trường tiền tệ là chìa khóa bởi vì nó thu hút rất nhiều sự chú ý. Nhiều khách hàng của Knight Frank đến từ các khu vực mà tiền tệ được gắn với đồng đô la Mỹ và khi đồng đô la suy yếu, “sức mua của họ đột nhiên bị suy giảm và điều đó sẽ ảnh hưởng đến thị trường”.
London đã trải qua một số ảnh hưởng xấu từ những thay đổi trong tiền tệ trong những năm gần đây. Sự quan tâm từ người mua ở những nơi như Dubai, Hồng Kông và Trung Quốc đã chậm lại khi những thay đổi như vậy đã xảy ra. Miami (Mỹ) cũng từng chứng kiến sự suy giảm của thị trường khi các đồng tiền Nam Mỹ giảm so với đồng đô la Mỹ. Theo đó, các bất động sản bị đội giá kéo theo sự giảm sút của doanh số bán hàng.
Thay đổi các chính sách của chính phủ
Các chuyên gia khuyến cáo khi muốn mua bán bất động sản, bạn cần lưu ý tới các chính sách xem chúng có gì thay đổi không. Những thay đổi như chính phủ đề xuất hoặc ban hành một loại thuế mới, tăng lãi suất… đều có thể gây ra sự xáo trộn nhất định trên thị trường. Ở Mỹ, có đủ loại thuế, phí từ của bang cho đến địa phương, mà chỉ đến khi mua bán thực sự bạn mới hiểu hết chúng hoạt động chính xác như thế nào.
Một ví dụ rõ ràng cho thấy sự ảnh hưởng của chính sách tới thị trường bất động sản, đó là khi chính quyền thành phố Vancouver (Canada), đưa ra một số loại thuế mới nhằm kìm hãm mức giá bị đẩy lên quá cao, có thể gây bong bóng bất động sản trong khu vực.
 |
Chính quyền Canada đã phải ban hành thuế mới để kìm hãm giá bất động sản tăng quá cao (Ảnh minh họa)
Nhưng với một thị trường đủ “nóng”, các biện pháp như vậy có thể không đạt được kết quả như mong muốn. Ví dụ, thuế dành cho người mua nước ngoài, được thiết lập vào mùa thu năm 2016 ở Vancouver, đã khiến thị trường tạm chững lại trong vài tháng, nhưng doanh thu đã trở lại mức cao kỷ lục vào mùa xuân năm sau.
Ông Bailey nhận định, nhìn chung, khi lãi suất vay ngân hàng tăng lên, nhiều khả năng sẽ gây ra một sự suy giảm về việc mua bán bất động sản. “Nếu tỷ lệ tăng lên một chút, nó không phải là vấn đề đáng lo ngại. Nhưng nếu chúng bắt đầu tăng dần mỗi tháng, chúng ta sẽ thấy sự suy thoái của thị trường”, ông Bailey nói. Lúc này nhiều khả năng người ta sẽ tập trung vào dịch vụ cho thuê bất động sản thay mua.
Nền kinh tế và thị trường chứng khoán
“Hầu hết các thị trường đều gắn liền với tăng trưởng kinh tế. Vì vậy, hãy theo dõi sát sao bên cạnh các thị trường khác”, ông Bailey nói.
Theo ông Lawrence Yun, Phó chủ tịch Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia Mỹ, thị trường chứng khoán cũng là một chỉ số quan trọng, vì nó phản ánh hướng chung của nền kinh tế. Thông thường, thị trường chứng khoán mạnh đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở ổn định. “Nếu thị trường chứng khoán hoạt động tốt, ít ra chúng ta biết là nhu cầu cho bất động sản nghỉ dưỡng và cơ hội đầu tư vẫn đều đặn”, ông Yun nói.
