Thị trường bất động sản còn nhiều dư địa tăng trưởng
 |
| Thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong thời gian tới. Ảnh: Dũng Minh |
Phân khúc siêu sang tạo đỉnh
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản hiện được phân chia rất rõ ràng về phân hạng các loại hình sản phẩm. Trong đó, không khó để nhận thấy, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều dự án siêu sang.
“Theo đánh giá của chúng tôi, trong thời gian tới, khả năng bất động sản cao cấp, hạng sang có thể đạt đỉnh về giá. Thời điểm hiện tại và trong tương lai gần, chúng tôi vẫn tiếp tục ghi nhận đã có những siêu dự án có được mức giá mà trước đây chỉ có được ở các thị trường phát triển như Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore”, ông Hiển cho biết.
Cũng theo ông Hiển, các dự án siêu sang thời gian qua đều gắn với các chủ đầu tư uy tín hoặc có yếu tố ngoại. Chính điều này đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài có cái nhìn rất tích cực về thị trường bất động sản Việt Nam và đây thực sự là điều đáng mừng.
 |
| Phân khúc bất động sản hạng sang có khả năng đạt đỉnh thời gian tới. Ảnh: Shutterstock |
Trong hội thảo FiinPro Talk 7 với chủ đề “Cổ phiếu ngân hàng và bất động sản: Kết thúc năm 2018 và triển vọng” được tổ chức tại Hà Nội mới đây, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, kinh tế vĩ mô đang tăng trưởng tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản.
Cụ thể, tăng trưởng GDP năm 2018 có khả năng đạt mục tiêu 6,7% mà Quốc hội thông qua, thậm chí WB dự báo đạt 6,8%; chỉ số giá tiêu dùng dưới 4% như mục tiêu; khách du lịch quốc tế tiếp tục tăng mạnh (khách quốc tế đến Việt Nam 9 tháng năm 2018 đạt 11,62 triệu lượt, tăng 22,9%); dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam liên tục tăng với vốn đăng ký mới 9 tháng đạt 25,37 tỷ USD, tương đương cùng kỳ, vốn giải ngân đạt 13,25 tỷ USD, tăng 6% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, xuất siêu đạt kỷ lục, vượt 6 tỷ USD và lượng kiều hối gửi về Việt Nam chiếm tới 7% GDP trong năm 2017, trong đó lượng lớn chảy vào lĩnh vực bất động sản.
Bức tranh hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM cũng phản ánh khá rõ sự lạc quan này. Theo các số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội, các dự án chào bán mới trong quý III/2018 cung cấp 10.536 sản phẩm cho thị trường, tăng 170% so với quý I và tăng 19% so với quý II, nâng tổng lượng cung tại Hà Nội tính từ đầu 2018 lên 28.240 sản phẩm.
 |
Trong đó, đáng chú ý, lượng căn hộ siêu cao cấp tăng đột biến, đạt 1.322 căn, tăng 1.207 căn, tương đương 1.005% so với quý II/2018. Điều này đã phần nào xóa tan những hoài nghi và mối lo về việc tháng Ngâu làm buồn thị trường.
Ở thị trường TP.HCM, quý III/2018 ghi nhận sự trầm lắng nhất định khi nguồn cung sụt giảm. Tuy nhiên, theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, điều này là hoàn toàn bình thường, chỉ là yếu tố ngẫu nhiên về thời điểm chào hàng của chủ đầu tư, chứ không thể hiện xu thế giảm sự phát triển đầu tư dự án bất động sản.
Ngoài ra, thị trường này cũng cho thấy có nét khác biệt so với thị trường bất động sản Thủ đô khi tỷ trọng phân khúc nhà ở cao và trung cấp lại chiếm nhiều nhất. Cụ thể, phân khúc cao cấp chiếm 40,5%, trung cấp chiếm 36,5%. Phân khúc cao cấp đạt mức hấp thụ lên đến 78%, dòng sản phẩm hạng sang đạt tỷ lệ hấp thụ 100%.
Nhiều phân khúc tăng trưởng
Không chỉ ở phân khúc căn hộ (vốn được coi như hàn thử biểu của thị trường bất động sản), nhiều phân khúc khác như văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ, hay nhà liền thổ cũng đều cho thấy các dấu hiệu tích cực.
Riêng trong mảng văn phòng, hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM đều có hiệu suất cho thuê và lợi tức thuộc nhóm cao nhất thế giới. Sự thăng hoa này hiện vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại khi mức giá thuê vẫn tăng đều trong thời gian qua.
Thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng
 |
| Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam |
Năm 2018 đánh dấu chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường bất động sản và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục.
Với các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, chúng tôi dự kiến thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng.
Hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới trong năm 2019.
Hiện công suất cho thuê phân khúc văn phòng hạng A và B tại hai thành phố đều đạt trên 90%. Nguồn cung cũng tăng nhẹ so với năm trước (2% ở Hà Nội và 9% ở thị trường TP.HCM). Đặc biệt, với việc có chỉ số lợi tức tiệm cận 8 - 9%, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội và TP.HCM đã vượt qua nhiều thành phố khác như: Perth (7,5%), Manila (7,39%), Tampa Bay (7,3%), Houston và Dallas (6,9%), Atlanta (6,8%), Jakarta (6,5%)... để ghi danh vào danh mục các thành phố có lợi tức cho thuê hấp dẫn nhất.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, thị trường văn phòng có tính chu kỳ rất rõ rệt. Sau giai đoạn hấp thụ các nguồn cung đã có, thị trường văn phòng Việt Nam đang chuẩn bị cho sự bùng nổ vào năm 2019 - 2020. Năm 2018 được xem là bước đệm cho sự thăng hoa này.
Về thị trường chung cư, theo bà An, cuối năm 2018 và nửa đầu năm 2019, phân khúc trung cấp sẽ vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội. Nhiều khách hàng cũng đang chờ đón các dự án lớn mở bán vào dịp cuối năm. Bằng chứng là tại nhiều dự án chuẩn bị mở bán, lượng đặt chỗ là khá lớn.
Với việc xuất hiện nhiều nguồn cung lớn, rất có thể, số căn bán được sẽ tăng mạnh trong quý cuối năm nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và khách mua để ở (gồm cả khách nước ngoài và khách trong nước).
“Với phân khúc trung cấp, đây là phân khúc đại bộ phận người mua có khả năng chi trả. Mặt khác, đây cũng là phân khúc có nhu cầu sử dụng thực cao. Ngoài ra, hiện nhiều chủ đầu tư cũng coi đây là phân khúc quan trọng, chủ lực để nhắm đến. Do đó, theo tôi, phân khúc này sẽ vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường”, bà An nhận định.
 |
| Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội |
Phân khúc văn phòng cho thuê đang chuẩn bị cho sự bùng nổ vào năm 2019 - 2020. Còn với thị trường căn hộ, phân khúc trung cấp vẫn là chủ đạo và dẫn dắt thị trường.
Ở một góc nhìn khác, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2018, lượng giao dịch gia tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc nhà ở, văn phòng, bán lẻ.
Lượng khách quốc tế tăng 22,9% so với cùng kỳ năm trước báo hiệu chặng đường vô cùng thuận lợi cho ngành du lịch, khách sạn và lưu trú trong năm 2018 - 2019.
Thêm vào đó, Hiệp định Thương mại Việt Nam - EU (EVFTA) đang được thúc đẩy ký kết và Hiệp định Đối thác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) đang được các nước thông qua để triển khai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng vượt trội, thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới của Đông Nam Á. Nhu cầu đầu tư cũng đang dịch chuyển sang những lĩnh vực thay thế mang lại lợi nhuận khủng, bao gồm trường học, trung tâm dữ liệu, nhà ở sinh viên và nhà ở cho người hưu trí.
Ngoài ra, phân khúc căn hộ dịch vụ hiện cũng cho thấy sự trưởng thành rõ rệt. Sự “đắt hàng” này đến từ việc dòng vốn FDI tăng và xu hướng dịch chuyển của các tập đoàn đa quốc gia về Việt Nam. Diễn biến này đã kéo theo một lực lượng các lao động ngoại quốc đến Việt Nam làm việc. Trong 10 năm qua, lao động nước ngoài đến Việt Nam tăng khoảng 8%, trong đó phần lớn là lao động đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia và Đài Bắc (Trung Hoa).
Vẫn còn lệch pha cung - cầu
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Thị trường TP.HCM khiến tôi chưa thật yên tâm. Trong khi các chủ đầu tư chủ yếu mong muốn phát triển dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thì cung - cầu ở phân khúc trung cấp, bình dân còn lệch nhau nhiều (thiếu cung).
Đây là phân khúc có nhu cầu thực nên phản ánh sự phát triển bền vững của thị trường.
Theo tôi, thị trường chỉ được coi là phát triển bền vững nếu phân khúc này đảm bảo đáp ứng được yêu cầu của thị trường.
Các số liệu thống kê của Savills cho thấy, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM có công suất khoảng 83%, nhưng nguồn cung tới 2020 và sau đó được dự báo ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội có công suất đạt khoảng 88%, nhưng nguồn cung tại thị trường Hà Nội có thể tăng lên, dẫn đến giá thuê giảm.
Trên thực tế, sau gần 20 năm xuất hiện với các thương hiệu về căn hộ dịch vụ ngoại như The Ascott Limited (với nhãn hiệu Sumerset), Fraser Suites, Pan Pacific, thị trường này gần như không xuất hiện thêm dự án mới (không tính nguồn cung do người dân tự cải tạo căn hộ thành căn hộ dịch vụ). Điều này khiến cho dư địa của phân khúc này vẫn rất tiềm năng.
Cần sự điều chỉnh để phát triển bền vững
Trái ngược với nhiều dự báo đầy hưng phấn về thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, vẫn còn đó không ít mối lo về sự phát triển bền vững của thị trường. Phân khúc trung cấp, bình dân là phân khúc có nhu cầu thực, nhưng lại đang có sự thiếu hụt về nguồn cung. Trong khi đây là phân khúc có vai trò quan trọng.
Ngoài ra, theo ông Châu, các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cần quan sát kỹ diễn biến các vấn đề nổi cộm trên thế giới, điển hình là cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, các động thái từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed)… Vì tất cả những vấn đề này đều ảnh hưởng tới nền kinh tế vốn đã hội nhập rất sâu của Việt Nam và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài cuộc.
Bất động sản cao cấp, hạng sang có thanh khoản cao và tiếp tục tăng giá
 |
| Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội |
Những dấu hiệu phản ánh sự hưng phấn của thị trường hiện nay là vẫn có những người khách chấp nhận được bước giá của bất động sản hạng sang.
Trong 3 năm qua, có nhiều dự án hạng sang được đưa ra và thanh khoản đạt cao từ 80 - 90%. Thậm chí, có một số dự án được cả thị trường thứ cấp đón nhận, chứ không chỉ ở thị trường sơ cấp.
Khi bất động sản hạng sang khẳng định được thương hiệu, cũng là lúc các khách hàng nhận thức được các yếu tố quan trọng hình thành nên giá sản phẩm, như vị trí, tiện ích, chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành…
Theo tôi, bất động sản cao cấp, hạng sang có thể đạt đỉnh về giá trong thời gian tới.
Ngược lại, trong một báo cáo mới đây mang tên “Bất động sản - chu kỳ tăng trưởng còn tiếp tục?”, Công ty Stoxplus tỏ ra khá lạc quan với phân khúc nhà ở nhiều tiền là biệt thự và liền kề.
Theo Stoxplus, ở cả 2 thành phố lớn, phân khúc biệt thự, liền kề là phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm tới hơn 50% doanh thu bất động sản trong năm 2017. Nguồn cầu cho nhà ở tại TP.HCM là lớn, với dân số khoảng 8 - 10 triệu dân, trong khi đó nguồn cung biệt thự và nhà ở liền kề chỉ có 1.680 căn, rất nhỏ so với sức cầu, nên còn dư địa rất lớn để phát triển. Cũng tương tự như vậy, đối với thị trường Hà Nội, dân số là 7,5 triệu dân, nhưng nguồn cung biệt thự, nhà liền kề sơ cấp chỉ có 3.451 căn là quá nhỏ, dưới mức cầu rất xa.
Ngoài ra, một trong những yếu tố khiến Stoxplus tự tin vào sự phát triển của thị trường bất động sản, đó là cổ phiếu bất động sản đang thực sự rất “khỏe”.
Theo đại diện Stoxplus, cổ phiếu bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm qua, mức tăng trưởng tốt hơn so với toàn thị trường chứng khoán khi tăng đến 143,3%, cao hơn mức tăng 96,5% của VN-Index. EPS của cổ phiếu ngành bất động sản cũng tăng trưởng bền vững cả 3 năm 2015, 2016, 2017, được dự báo tiếp tục tăng trưởng tốt và sẽ đạt mức tăng 21,9% (không tính VHM) vào cuối năm 2018. Nếu tính cả VHM, EPS ngành bất động sản có thể tăng trưởng 72,3% trong năm 2018.
