Vốn cho nhà ở xã hội vẫn chưa thông

Người thu nhập thấp phải tiếp tục chờ gói vay mua NoXH với lãi suất ưu đãi.

Vẫn ách tắc

Tháng 6-2016, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 1013 về lãi suất cho vay ưu đãi NoXH tại VBSP theo quy định tại Nghị định 100. Cụ thể, lãi suất cho vay ưu đãi của VBSP đối với các đối tượng quy định tại Nghị định sẽ là 4,8%/năm, lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay. Quyết định này có hiệu lực đến hết năm 2016 và được áp dụng cho tất cả các khoản vay còn dư nợ trong năm 2016. Theo đó, bên cạnh gói 30.000 tỷ đồng, người lao động có thu nhập thấp có thêm lựa chọn vay vốn với mức lãi suất thấp hơn 0,2%/năm so với gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, chương trình này không triển khai được trong năm 2016 vì không có vốn cho vay.

Tháng 2-2017, VBSP thông báo đã xây dựng kế hoạch nguồn vốn, trong đó đề xuất năm 2017 là 1.000 tỷ đồng. Gói vay này dành cho cán bộ có thu nhập không phải chịu thuế thu nhập, công nhân viên quốc phòng, lực lượng vũ trang, người nghèo thành thị. Để cho vay, NH sẽ phối hợp cùng địa phương và các tổ chức chính trị-xã hội để nhận đơn, bình xét, chấm điểm để chọn ra người được vay vốn, sau đó mới thực hiện thủ tục vay vốn, hợp đồng tín dụng, thế chấp nhà… Song nguồn vốn ngân sách để cấp bù lãi suất thực hiện cho vay NoXH chưa được Chính phủ phân bổ. Theo một số dự đoán, nguồn vốn VBSP đưa ra xuất phát từ phần vốn ngân sách Trung ương phải cấp cho VBSP theo kế hoạch tài chính năm 2017.

Hiện nay NH rất thận trọng khi cấp tín dụng BĐS nói chung và cho vay NoXH nói riêng. Tại các NH có rất nhiều hồ sơ đề nghị vay vốn mua NoXH, nhưng đa số không chứng minh được thu nhập nên nhu cầu có nhưng NH không cho vay được. Theo dự thảo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn cơ chế cấp bù lãi suất do thực hiện chính sách tín dụng theo Nghị định 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý NoXH do Bộ Tài chính đưa ra vào tháng 4-2017, VBSP được ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất và phí quản lý khi thực hiện cho vay để đầu tư xây dựng NoXH, cho vay để mua, thuê, thuê mua NoXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại Nghị định 100 theo cơ chế cấp bù chênh lệch lãi suất, theo quy định hiện hành áp dụng đối với VBSP khi cho vay các chương trình hỗ trợ người nghèo và các đối tượng chính sách của Nhà nước.

Bộ Tài chính cũng nêu 2 phương án tính mức chênh lệch lãi suất cấp bù. Phương án 1, mức chênh lệch lãi suất cấp bù được tính bằng mức lãi suất cho vay thấp nhất đối với lĩnh vực nông nghiệp nông thôn (NNNT) cùng kỳ hạn trong cùng thời kỳ của TCTD, trừ đi mức lãi suất cho vay theo quy định Nghị định 100. Phương án 2, mức chênh lệch lãi suất cấp bù được tính bằng mức lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VNĐ của TCTD đối với khách hàng vay, để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực do NHNN công bố, trừ đi mức lãi suất theo quy định tại Nghị định số 100. Hiện cơ chế cấp bù chênh lệch lãi suất vẫn chưa được chốt và nguồn vốn cho vay vẫn chưa xác định cụ thể, nên người dân có nhu cầu vẫn phải chờ.

Chưa phù hợp

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH, cả 2 phương án nêu trên đều không phù hợp. Cho vay mua NoXH theo chủ trương của Chính phủ là chính sách tốt, nhưng cho vay NNNT và bất động sản (BĐS) là 2 lĩnh vực khác nhau, đồng thời cho vay BĐS chủ yếu vay dài hạn, do đó độ rủi ro khác nhau. Các NH không thể lấy mức độ rủi ro của cho vay nông nghiệp làm cơ sở để cho vay BĐS, cũng như không thể lấy lãi suất cho vay NNNT tham khảo cho vay NoXH được, mà cần phải có cơ sở khác.

Giải pháp phù hợp nhất vẫn là trở lại bài toán cũ, NHNN phải có chương trình tái cấp vốn cho NHTM, trên cơ sở đó NHTM nhận được lãi suất tái cấp vốn thấp, cộng thêm margin 1,5% như gói 30.000 tỷ đồng. Như vậy, NH cũng được hưởng một phần lãi suất, đồng thời mức lãi suất áp dụng cũng dựa trên cơ sở phù hợp là lãi suất tái cấp vốn và lãi suất này cũng phù hợp với chủ trương hỗ trợ mua NoXH, còn tham chiếu bằng lãi suất các lĩnh vực kinh doanh khác đều không chuẩn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng chia sẻ vấn đề lãi suất ưu đãi mua NoXH là vấn đề lớn. Nếu đây là chính sách của Chính phủ phải dựa vào chính sách tài khóa của Chính phủ, NHNN chỉ lo về chính sách tiền tệ. Điểm khó nằm ở đó và Bộ Tài chính phải giải quyết vấn đề này. Trong khi đó, Bộ Xây dựng đề nghị biên độ cấp bù lãi suất ấn định là 3%/năm. Như vậy, tại thời điểm hiện tại, mức lãi suất các TCTD được hưởng sau khi cấp bù dự kiến là 4,5-5% cộng biên độ 3% sẽ vào khoảng 7,5-8%/năm, vẫn thấp hơn mức lãi suất cho vay trung, dài hạn đối với lĩnh vực ưu tiên 9-10,5%/năm theo đề xuất của NHNN tại Văn bản 184 gửi Thủ tướng Chính phủ năm 2016. Điều này sẽ tạo điều kiện cho NHNN chủ động lập kế hoạch cân đối nguồn vốn mà không bị động với biến động lãi suất thị trường, đồng thời đảm bảo sự hài hòa lợi ích các bên.

Hiện nay, một số doanh nghiệp BĐS đã thực hiện chương trình hỗ trợ người mua nhà như CTCP Hồng Hà hỗ trợ người mua nhà tại các dự án NoXH Tứ Hiệp (Hà Nội) vay vốn lãi suất 4,8%/năm với thời hạn vay 15 năm từ VBSP. Tuy nhiên, cam kết này của chủ đầu tư chỉ có thể được thực hiện khi VBSP có vốn để cho vay. Trong khi đó, CTCP địa ốc Hoàng Quân thông báo chính sách dùng vốn của chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho khách hàng vay mua NoXH đối với phần lãi suất vượt quá 6%/năm khi vay thương mại, với thời hạn tối đa không quá 15 năm. Giải pháp này được đánh giá tốt, nhưng câu hỏi đặt ra là liệu chủ đầu tư có đủ sức thực hiện đến cùng không, hay đây giải pháp để giải tỏa bớt nguồn cung ứ đọng của những nhà kinh doanh BĐS?

Một hình thức nữa cũng phổ biến là DN liên kết với NH như CTCP Hải Phát hợp tác với VietinBank, hỗ trợ vay vốn từ gói tín dụng 900 tỷ đồng đối với các dự án NoXH The Vesta (Hà Nội), Tập đoàn Vicoland hợp tác với ABBank cho vay với hạn mức 70% giá trị căn hộ, trong thời hạn 20 năm đối với các dự án NoXH tại Huế và Đà Nẵng. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo người mua phải chú ý, vì các gói vay này thường chỉ có ưu đãi lãi suất thời gian đầu, từ năm thứ 2, thứ 3 trở đi lãi suất được áp dụng theo lãi suất thị trường.