'Việt Nam chưa sẵn sàng để đón đại bàng'

Cơ hội lớn nhưng làm sao để nắm bắt?

Tại "Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam lần II – 2020: Thời cơ vàng trong vận hội mới" diễn ra sáng 19/6, các chuyên gia và doanh nghiệp đã có những nhận định xung quanh cơ hội và thách thức của thị trường BĐS công nghiệp trong thời gian tới.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn điều chỉnh, phân khúc BĐS công nghiệp nổi lên là một điểm sáng, tạo dựng được niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển tốt, nhất là khi nền kinh tế có triển vọng hồi phục sau đại dịch COVD-19; môi trường đầu tư, kinh doanh được cải thiện, Việt Nam là điểm đến an toàn của thế giới; nhiều hiệp định thương mại tự do chính thức có hiệu lực…

Cơ hội là vậy nhưng theo một số chuyên gia, Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức khi đón dòng vốn dịch chuyển. Theo ông Vũ Tú Thành, đối với Việt Nam, nếu các địa phương không được kết nối thì các nhà đầu tư qui mô lớn sẽ không nhận được sự đồng bộ trong qui trình sản xuất kinh doanh, gây gia tăng chi phí...

"Không phải các Tập đoàn lớn đều đổ vào Việt Nam, đón được 5 -7 doanh nghiệp lớn là thành công lắm rồi. Cái để kết nối được cộng đồng các doanh nghiệp Việt Nam không phải là do các ông lớn mà phải bắt nguồn từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nó sẽ vừa tầm với các doanh nghiệp Việt Nam hơn.Đây là bài toán trong vài ba năm tới", ông Thành nói.

Cũng theo vị này, mục tiêu của Việt Nam hay nói cách khác là "dọn tổ đón đại bàng" không hề đơn giản mà phải từ từ, không thể ngay lập tức mà trở thành nhà cung cấp cho các Tập đoàn lớn. Bởi rất hiếm các khu công nghiệp ở Việt Nam hiện nay có thể đáp ứng được các tiêu chuẩn của họ.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, cơ hội đón dòng vốn FDI dịch chuyển đã xuất hiện trước dịch COVID-19. Tuy nhiên, khi có đại dịch thì xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn. Chính vì vậy, cơ hội rất lớn nhưng một câu hỏi đặt ra là làm thế nào để nắm bắt được?

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, chất lượng quản lí khu công nghiệp KCN ở Việt Nam hiện nay vẫn còn rất hạn chế, thậm chí có thể nói là còn "bao cấp", thiếu chất thị trường. Thủ tục hành chính quản lí các KCN vẫn còn nặng nề,...

Trong khi đó, việc quản lí chặt là để thúc đẩy phát triển nhưng kinh nghiệm thực tế cho thấy Nhà nước càng quản chặt thì sự phát triển của các KCN càng teo lại. Việt Nam cần thay đổi cách thức quản lí, cần có qui hoạch bởi nếu không thay đổi sẽ bị lệch về tư duy so với các nhà đầu tư nước ngoài vào khi vào Việt Nam.

"Chúng ta phải mở cửa hơn nữa thị trường BĐS công nghiệp. Hệ thống pháp luật của chúng ta đã sẵn sàng để đón đại bàng chưa? Tôi cho rằng là chưa", ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, thế giới đã chuyển sang khái niệm KCN sinh thái. Nhiều người hiểu sinh thái là đảm bảo yếu tố xanh, sạch của môi trường và tính bền vững trong phát triển. Nhưng thực tế là KCN sinh thái nghĩa là KCN được tiếp cận theo cách thức xây dựng một hệ sinh thái, có tính quan hệ cộng sinh lẫn nhau để từ đó tạo nên mối quan hệ bền vững.

Về phía Bộ Kế hoạch & Đầu tư, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, để tăng cường chất lượng của dòng vốn FDI thì điều cần quan tâm nhất là khả năng hấp thụ dòng vốn này. Chính vì vậy, trong thời gian tới, Việt Nam cần đẩy mạnh tái cơ cấu để đa dạng hoá.

Song song với đó, Việt Nam cần cung cấp đất sẵn nhưng phải phù hợp và đáp ứng mong muốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó cần tìm kiếm nguồn nhân lực lành nghề có sẵn hay tập hợp các nguồn lực lao động từ nước ngoài có tay nghề và thiết lập hệ sinh thái (nhà ở công nhân, khu vực văn hoá, logistic ...).

Cần giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân tại các KCN

Theo ông Đỗ Đức Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô, nhà ở công nhân là một trong những mô hình NOXH. Tỉ lệ nhà ở cho công nhân đang xây dựng tại các KCN còn rất thấp và chắc chắn trong tương lai sẽ thiếu hụt nhiều.

Tuy nhiên, ông Đạt cho rằng, rất khó để làm nhà công nhân bởi 2 vấn đề. Thứ nhất, đối với khách hàng là công nhân, sức mua và sức thuê của họ rất thấp cũng như tập tính sinh hoạt của họ khác biệt, không có tính gắn bó lâu dài tại KCN.

Thứ hai là tính cạnh tranh. Hiện nay Việt Nam có 3 mô hình đó là nhà nước đầu tư, KCN đầu tư và các NĐT đầu tư nhà công nhân. Nếu các chính sách không công bằng, thế yếu sẽ bị rơi vào những nhà đầu tư, mặc dù rất muốn đầu tư nhưng lại gặp nhiều khó khăn.

Còn theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục quản lí nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng, hệ thống chính sách đối với NOXH và nhà ở công nhân hiện đã có hành làng pháp luật đầy đủ như Luật Nhà ở và Nghị định 100. Nhưng kết quả, NOXH trong đó có nhà ở công nhân chưa được như kì vọng.

Hiện nay, nhà ở công nhân mới hoàn thành được 28% so với nhu cầu 8,3 triệu m2. Kết quả chưa được cao vì theo Luật Nhà ở và Nghị định 100, mặc dù đã có qui định về việc dành quĩ đất để phát triển NOXH và nhà ở cho công nhân nhưng vẫn chưa có nhiều địa phơng thực hiện.

Thứ hai là nút thắt về nguồn vốn, người có thu nhập thấp, khách hàng chưa được tham gia vay vốn. Trong khí đó, nguồn vốn Chính phủ dành ra phát triển NOXH là rất ít. 

Dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, mức 1.000 tỉ  đồng cho vay và 2.000 tỉ đồng để bù lãi suất chưa thực sự hỗ trợ được thị trường. 

Nhà ở cho công nhân đang ngày càng trở nên quan trọng. Công nhân trong khu công nghiệp về cơ bản có chất lượng cuộc sống, điều kiện đi lại chưa được hỗ trợ và cải thiện nhiều. 

"Nếu chúng ta có chính sách hỗ trợ thì cần một chính sách thực sự chất lượng, đi đúng vào nhu cầu của họ. Sắp tới chúng tôi sẽ kiến nghị rõ ràng cho một chính sách lớn dành cho công nhân trong các KCN", ông Nghĩa cho hay.