VARs: Thị trường bất động sản đang nỗ lực tiến về vạch xuất phát

Trong báo cáo thị trường mới đây, Tổ nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, 2023 là một năm đầy “vất vả” với thị trường bất động sản Việt Nam. Các khó khăn đã tồn tại từ thời kỳ trước. Đây là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó.

Theo VARs, năm 2023 qua đi, để lại khá nhiều dấu ấn không mấy tốt đẹp đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Năm qua ghi dấu nhiều cuộc chia ly nhất trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam với 1.286 doanh nghiệp giải thể, 80% môi giới rời ngành.

"2023 là một năm tương đối khắc nghiệt với nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố chưa phù hợp", đơn vị đánh giá.

Về tình trạng sức khoẻ các phân khúc trên thị trường, Hội môi giới cho biết, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, thì cơ bản bất động sản năm 2023 đều cho thấy sự giảm sức hút, tạm đánh mất vị trí "vedette" trong bộ sưu tập đầu tư của khách hàng/nhà đầu tư.

Cụ thể, phân khúc bất động sản nhà ở với sự góp mặt của nhà ở xã hội được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc, nhưng vẫn còn lộ nhiều bất cập như lệch pha cung - cầu, thiếu vắng trầm trọng nguồn cung. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là "quân át chủ bài" giúp lật ngược ván cờ, song cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự tỏa sáng như kỳ vọng.

Phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Dù nhen nhóm cơ hội tái sinh nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ nhưng đến thời điểm hiện tại, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm.

Với phân khúc bất động sản thương mại, VARs đánh giá, xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng thói quen mua sắm online đã trở thành thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ. Cùng với đó, mặt bằng trống tại các căn nhà phố ngày càng có xu hướng tăng. Chỉ có bất động sản thương mại bán lẻ tại các trung tâm thương mại cao cấp là vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định.

Riêng với bất động sản công nghiệp, đây được đánh giá là điểm sáng từ đầu đến cuối năm, với sự gia nhập của rất nhiều "đại bàng lớn" quốc tế. 

Năm cuối cùng "vượt chướng ngại vật"

Các chuyên gia của VARs dự báo, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Tuy khó có thể bùng nổ nhưng thị trường sẽ đi dần vào ổn định.

Tuy nhiên, về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển, mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tăng trưởng âm như thời gian vừa qua. Mặc dù vậy, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn.

Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên.

Đơn vị đánh giá, các thay đổi trong các sắc luật mới tuy chưa được áp dụng, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới, với điều kiện Luật Đất đai sửa đổi phải “ăn nhập” và thống nhất với hai luật đã được thông qua trước đó (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi).

"Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024", các chuyên gia đánh giá.

VARS dự báo, trong nửa đầu năm 2024, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023, nhưng từ cuối quý III trở đi, sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường.

Với các phân khúc, Hội môi giới dự báo bất động sản nhà ở, đặc biệt là NƠXH và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024. Bất động sản công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023. Riêng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức và chỉ có thể xoay chuyển tình thể tốt nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng.

"Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm nay nhưng chắc chắn 2024 chính là viên gạch đầu tiên xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Quá trình phục hồi sẽ diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực dậy.

Tuy nhiên, kịch bản này sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia thực sự của chính quyền các cấp. Nếu không, chắc chắn sẽ dẫn đến nguy cơ đổ vỡ trên thị trường với hàng loạt doanh nghiệp phải dừng hoạt động...", chuyên gia VARs nhận định.