Vẫn chưa được tái tài trợ khoản vay mua nhà

Nhu cầu tái tài trợ các khoản vay mua hoặc sửa chữa nhà là nhu cầu thực tế và cũng rất chính đáng như đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh. Ảnh:Mai Lương.

Từ Công văn 6960 đến Thông tư 39

Nhớ lại thời điểm giữa tháng 9-2016, sản phẩm cho vay tái tài trợ đã bị các ngân hàng tạm dừng đồng loạt sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn số 6960/NHNN-TTGSNH về việc dừng cho vay mới trả nợ trước hạn và/hoặc cấp tín dụng theo hình thức cho vay tuần hoàn.

Nguyên nhân tạm dừng cho vay tái tài trợ là do “chưa có quy định cụ thể về việc tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho vay mới để trả nợ trước hạn tại TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác”. Có lẽ NHNN đã nhìn thấy thực tế vì chưa có quy định cụ thể nên cho vay tái tài trợ đã bị các ngân hàng và/hoặc khách hàng lợi dụng để che giấu nợ quá hạn, làm sai lệch bức tranh chất lượng tín dụng thực tế.

Sau nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia và các ngân hàng thương mại, thông qua Thông tư 39, NHNN đã cho phép áp dụng trở lại sản phẩm cho vay tái tài trợ kể từ ngày 15-3-2017. Cụ thể, tại điều 8 của thông tư này, NHNN quy định các TCTD không được cho vay để trả nợ khoản vay tại TCTD khác và trả nợ khoản vay nước ngoài, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: i) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh; ii) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ; iii) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

NHNN cho phép các TCTD triển khai trở lại sản phẩm cho vay tái tài trợ là một chủ trương đúng đắn, phù hợp với thông lệ quốc tế và nhu cầu của thị trường. Mặc dù cho vay tái tài trợ không tạo thêm dòng tiền vào đầu tư hay tiêu dùng, nhưng sản phẩm này lại giúp tăng sức cạnh tranh của ngành ngân hàng. Vì có sản phẩm cho vay tái tài trợ nên các ngân hàng phải giảm lãi suất, giảm phí và tăng chất lượng dịch vụ thì mới mong lôi kéo được khách hàng mới cũng như duy trì khách hàng hiện hữu, tránh bị ngân hàng khác mua nợ. Do đó, hoạt động cho vay tái tài trợ góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ của ngành ngân hàng, giảm lãi suất cho vay và phí. Điều này có lợi cho người đi vay và cho cả nền kinh tế.

Các điều kiện áp dụng cho vay tái tài trợ được quy định trong Thông tư 39 cũng sẽ ngăn chặn được tình trạng che giấu nợ quá hạn thông qua tái tài trợ. Với quy định “Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ”, việc đảo nợ bằng cách tái tài trợ sẽ không thể thực hiện. Nhu cầu tái tài trợ khoản vay từ nay sẽ chỉ xuất phát từ vấn đề lãi suất, phí và chất lượng dịch vụ chứ không còn liên quan đến việc kéo dài thời hạn trả nợ như nhiều ngân hàng thực hiện trước đây.

Vì sao chỉ cho phép tái tài trợ khoản vay phục vụ kinh doanh?

Hai trường hợp thường gặp nhất của cho vay tái tài trợ là các khoản vay của khách hàng doanh nghiệp để thực hiện dự án trung, dài hạn và các khoản vay cá nhân với mục đích mua hoặc sửa chữa nhà. Tuy nhiên, Thông tư 39 chỉ cho phép áp dụng trở lại sản phẩm cho vay tái tài trợ đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh, trong khi các khách hàng cá nhân vay mua hoặc sửa chữa nhà là nhóm khách hàng dễ bị các TCTD “bắt nạt” thì không được đề cập đến.

Câu chuyện sau đây có thể rất quen thuộc với những ai đã từng vay mua hoặc sửa chữa nhà: Lãi suất ưu đãi trong vài tháng đầu khá “dễ thở” nhưng sau đó lãi suất được thả nổi và ngân hàng rất chậm chạp trong việc điều chỉnh giảm theo xu hướng thị trường. Bạn phàn nàn thì nhân viên tín dụng giải thích do vốn huy động trung, dài hạn khan hiếm nên giá cao, ngân hàng phải trích lập dự trữ đặc biệt, dự trữ thanh khoản, phải đáp ứng các tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, tỷ lệ an toàn vốn do NHNN quy định... Lãi suất thả nổi của khoản vay trung, dài hạn thường được tính bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng cộng với biên độ nhất định. Nhưng điều đáng nói là thị trường không thiếu các ngân hàng công bố lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng rất cao để làm cơ sở tính lãi suất cho vay, trong khi lãi suất tiết kiệm các kỳ hạn khác thì thấp. Tất nhiên là họ cũng không sợ trả lãi huy động cao vì trong biểu lãi suất huy động ấy có một dòng ghi chú nho nhỏ: “Lãi suất huy động kỳ hạn 13 tháng nêu trên chỉ áp dụng cho các khoản tiền gửi tối thiểu... trăm tỉ đồng”.

Trong tình huống trên, nếu muốn giảm lãi suất, cách tốt nhất là tái tài trợ khoản vay sang một ngân hàng khác “chơi đẹp” hơn. Tất nhiên bạn cũng có thể mượn tiền của người thân để trả nợ, sau đó mới chuyển sang vay ngân hàng mới. Tuy nhiên, mượn được số tiền lớn không phải dễ, đồng thời nếu làm theo cách này thì bạn và ngân hàng mới phải “tìm” một mục đích giải ngân “hợp lý” để hợp thức hóa hồ sơ vay (sai với quy định của NHNN). Như vậy, nhu cầu tái tài trợ các khoản vay mua hoặc sửa chữa nhà là nhu cầu thực tế và cũng rất chính đáng như đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh.

Vậy điều gì ẩn chứa đằng sau sự “bỏ quên” của NHNN đối với nhu cầu tái tài trợ các khoản vay mua hoặc sửa chữa nhà? Người viết cho rằng vấn đề nằm ở chỗ NHNN đang phải cân đối giữa nhiệm vụ tái cơ cấu hệ thống và nhiệm vụ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Một mặt, dù có nhiều điểm tích cực nhưng cho vay tái tài trợ sẽ dẫn đến tình trạng “giành giật” khách hàng giữa các ngân hàng, thậm chí là sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh. Việc quản lý hoạt động cho vay của NHNN cũng sẽ phức tạp hơn vì dư nợ liên tục di chuyển giữa các TCTD mà thực tế không có dư nợ mới phát sinh. Vì vậy, có lẽ NHNN vẫn mong muốn tạm dừng cho vay tái tài trợ nhằm góp phần vào sự ổn định của ngành ngân hàng trong giai đoạn tái cơ cấu.

Mặt khác, NHNN cũng mong muốn hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế bằng cách tạo điều kiện thông thoáng đối với hoạt động vay vốn phục vụ kinh doanh. Cho vay tái tài trợ sẽ góp phần làm giảm phí, giảm lãi suất cho vay phục vụ kinh doanh, từ đó tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế. Trong khi đó, các nhu cầu vay vốn phục vụ đời sống (bao gồm vay mua hay sửa chữa nhà) thì không thuộc diện khuyến khích, thậm chí NHNN đang có các biện pháp để kiểm soát rủi ro cho vay tiêu dùng và hạn chế nguồn vốn đổ vào thị trường nhà đất. Đây có thể là nguyên nhân khiến sản phẩm cho vay tái tài trợ chỉ được áp dụng trở lại đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/