Thị trường dần hồi phục nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ế

Nhiều môi giới về bất động sản nghỉ dưỡng chia sẻ, thanh khoản của phân khúc này vẫn rất chậm. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản đang chững, du lịch lại không khởi sắc như kỳ vọng khi thu nhập người dân giảm sút do suy thoái kinh tế, giá vé máy bay cao, tỷ lệ lấp đầy phòng không được như trước...

Lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam được đánh giá có nhiều tiềm năng. Nhưng hiện lạm phát vẫn tác động đến nhiều quốc gia đã làm ảnh hưởng đến mức nhu cầu chi tiêu du lịch của nhiều du khách. Điều này cũng làm cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục "ảm đạm".

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn), officetel (căn hộ văn phòng)… đang phải trải qua giai đoạn khó khăn. Thị trường này gần như không có nguồn cung mới, lượng tồn kho có xu hướng tăng do tâm lý các nhà đầu tư còn e ngại suy thoái kinh tế. Cùng đó, sản phẩm trên thị trường chưa hoạt động hiệu quả dẫn đến giá bán giảm, lợi nhuận của doanh nghiệp cũng không lạc quan.

Theo Bộ Xây dựng, tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, giá vẫn giảm do chi phí vốn ở mức cao. Nhiều địa phương có giá bán biệt thự, đất nền hầu hết giảm 2–5% so với các quý đầu năm, thậm chí có những dự án liền kề shophouse được rao bán hạ từ 10–15% so với giá ban đầu. Bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc gặp khó khăn nhất trên thị trường hiện nay. 

Nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng, du lịch sau khi được bàn giao nhưng lại không đi vào sử dụng được, bỏ trống nhiều năm do không có lượng khách ổn định... đã làm ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm này.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có 2 kịch bản xảy ra. Trước tiên là việc Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thực sự phát huy tác dụng thì giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu tăng, giao dịch kỳ vọng trở nên nhộn nhịp hơn. Phương án tiếp theo là mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đi ngang, thanh khoản phân khúc này tiếp tục chậm.

"Cuối năm 2023, nhiều khả năng thị trường bất động sản nghĩ dưỡng sẽ có cơ hội lội ngược dòng nếu các cơ chế, chính sách của Chính phủ được thực thi hiệu quả. Khi đó, lực cầu của phân khúc này sẽ tăng lên đáng kể, thậm chí đạt mức ấn tượng sau đó" - VARs nhận định. 

Tuy nhiên, thời gian tới vẫn cần chủ động và hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có quy định cụ thể để phù hợp với thực tiễn; góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Như vậy, sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này. 

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels nhận xét, tác động cộng hưởng của yếu tố cung cầu khiến hoạt động kinh doanh khách sạn tại Việt Nam chậm khôi phục so với các quốc gia trong khu vực. Từ đầu năm đến nay, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ dao động ở mức 40%; trong khi đó Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia đều đã vượt mốc hơn 50% và thậm chí Singapore cũng gần đạt mức 75%.

Tại mức công suất này, thị trường Việt Nam vẫn thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Tuy nhiên, quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh diễn ra không đồng đều. So với các điểm đến khác, Nha Trang – Cam Ranh và Phú Quốc gặp nhiều thách thức hơn trong việc cải thiện công suất phòng. 

Đơn cử như tại Phú Quốc, công suất trung bình chỉ ở mức 30% và là một trong những thị trường kém hiệu suất nhất khu vực Đông Nam Á. Công suất khu vực Nha Trang – Cam Ranh cũng ở mức tương tự, tuy nhiên mức giá phòng bình quân thấp hơn – dưới mức 100 USD/đêm. Thị trường Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội tuy vẫn còn thấp hơn mức trước đại dịch nhưng vẫn khôi phục tốt hơn các thị trường ven biển và đạt mức công suất trung bình hơn 60%.

Nhìn chung, các khách sạn thuộc phân khúc trung – cao cấp ghi nhận mức độ khôi phục giá phòng bình quân (ADR) tốt hơn công suất cho thuê. Từ đầu năm đến nay, ADR trên toàn thị trường đạt khoảng 120 USD, tiệm cận mức trước đại dịch. Nguồn khách nội địa vẫn là động lực chính hỗ trợ hoạt động du lịch tại Việt Nam. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng của ngành du lịch trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên để ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam cạnh tranh hiệu quả và bền vững hơn, ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh, Việt Nam cần chú trọng hơn truyền thông sản phẩm du lịch đến thị trường quốc tế, cũng như thực hiện quảng bá hình ảnh phù hợp với đặc thù từng địa phương. Việc gia tăng thời hạn miễn thị thực lên 90 ngày cũng là tin đáng khích lệ, tạo điều kiện thuận lợi cho cả khách nghỉ dưỡng cũng như nhóm khách công vụ lên kế hoạch cho chuyến đi đến Việt Nam mà không bị giới hạn về số lần nhập cảnh. 

Việc thiết lập các văn phòng đại diện để quảng bá hoạt động du lịch Việt Nam tại thị trường quốc tế là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia trong khu vực đang cạnh tranh gay gắt để thu hút khách quốc tế quay trở lại.

Ví dụ như khi nhắc đến du lịch biển đảo, hình ảnh điểm đến của Phú Quốc đối với thị trường khách quốc tế vẫn kém hơn với các hòn đảo du lịch khác như Phuket, Bali và Boracay. Bên cạnh Phú Quốc, các điểm đến đang trong quá trình phát triển "nóng" như Hồ Tràm, Quy Nhơn và Mũi Né cũng sẽ được hưởng lợi từ các chiến lược quảng bá tại thị trường quốc tế, nếu được hoạch định, triển khai hiệu quả - ông Mauro Gasparotti dẫn chứng. 

Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng, thị trường chung quý cuối năm nay mới nhen nhóm tín hiệu tích cực. Nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phải cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng. Do vậy, nhiều khả năng thanh khoản của các tài sản ven biển vẫn tiếp đà suy giảm trong ngắn hạn.

Dưới một góc nhìn khác, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, sự khó khăn của các chủ đầu tư ở phân khúc này thể hiện rõ khi sản phẩm tồn kho tăng. Bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi thị trường nói chung trầm lắng. Do vậy, trong khi chờ đợi thị trường hồi sinh từ thị trường chung thì các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần đưa ra chính sách bán hàng với giá cả phù hợp, hỗ trợ người mua để tăng kích cầu cho thị trường ở phân khúc này.