Thị trường bất động sản năm 2023 liệu có cửa sáng?

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với thách thức mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại trong khi nguồn cung mới hạn chế do vướng mắc pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ. Thị trường dự báo tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn trong thời gian tới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhu cầu tín dụng cả năm nay sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực.

Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phía các ngân hàng. Bằng chứng là tín dụng đã tăng trưởng hơn 9,3% nửa đầu năm nay và đây là mức tăng nóng.

Vị chuyên gia này cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đang phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%. Dự báo room tín dụng trong đầu tháng tới hoặc đầu quý IV có thể sẽ được nới. Kỳ vọng kênh trái phiếu được tháo gỡ để có thêm nguồn vốn cho doanh nghiệp và chia sẻ áp lực với hệ thống ngân hàng.

Từ nay đến cuối năm và sang năm 2023, ông Lực cho rằng, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với 5 thách thức.

Thứ nhất là kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh. Điều này sẽ tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, bất động sản,…

Thứ hai là giá năng lượng, nguyên vật liệu hiện nay vẫn ở mức cao và sẽ còn tăng. Theo ông Lực, nhiều doanh nghiệp xây dựng, xây lắp và bất động sản cho biết, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản tương đối lớn. Tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau.

"Cụ thể, có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản. Một phần lý do là do giá nguyên vật liệu tăng cao", vị này nói.

Thứ ba, Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153 (2020), Nghị định 156 ... theo hướng chặt chẽ hơn. Bên cạnh đó là Thông tư 16/TT-NHNN (2021), sửa đổi Thông tư 39/TT-NHNN (2016) nhằm kiểm soát tín dụng, đầu tư của các tổ chức tín dụng vào bất động sản, trái phiếu bất động sản,…

Thứ tư, nguồn cung chưa dồi dào ngay. Giá bất động sản (đất nền, chung cư,...) còn cao và khó đoán định được việc liệu có điều chỉnh hay không.

Thứ năm, vấn đề đánh thuế bất động sản cũng vừa được đưa ra nên sẽ khiến các nhà đầu tư chuyển hướng,… Tuy nhiên, Nghị quyết 18 cũng đã nêu rõ, chỉ đánh thuế đối với những trường hợp đầu cơ và những người có bất động sản thứ 2 trở đi,…

Ở phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group nhận định, bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu.

Vị này cho rằng, có ba nguyên nhân chí tử dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản như hiện nay, đó là pháp lý, tín dụng và mức giá tăng nóng. Từ ba yếu tố này, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới.

Theo dự báo của Chủ tịch BHS Group, trong thời gian tới, các bất động sản phụ vụ nhu cầu thực như chung cư tại các thành phố lớn, NOXH, nhà ở cho công nhân,… sẽ lên ngôi. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ như hiến đất làm đường, phân lô tách sổ đất rừng,… hết đất diễn.

Những bất động sản triệu đô như biệt thự biển hoặc những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao sẽ còn phải “nghỉ ngơi” thêm một thời gian. Trong khi đó, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã tính được tiền sử dụng đất và những dự án vàng trong năm tới.

"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả", ông Tuyển nhấn mạnh.