Giao dịch bất động sản chậm, người mua nhà gặp nhiều trở ngại

Dữ liệu thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản bán toàn quốc giảm 4%, trong khi lượng quan tâm đến bất động sản cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tỉnh thành như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa -Vũng Tàu,... ghi nhận lực cầu giảm sút nhưng lượng cung tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Khánh Hòa và Long An là hai tỉnh hiếm hoi có mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản đều tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của Khánh Hòa tăng lần lượt là 17% và 56%, chỉ số này của Long An tăng lần lượt là 11% và 66%. 

Riêng tại Hà Nội, trong 7 tháng đầu năm nay, chung cư là loại hình duy nhất có lượng quan tâm tăng. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân tăng 3%, trung cấp tăng 9% và cao cấp tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá rao bán căn hộ Hà Nội cũng tăng khoảng 6 - 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh (4 - 8%). 

Còn các loại hình khác như đất, đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giao dịch đất nền và thổ cư tại Hà Nội đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi nút thắt tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.

Tại TP HCM, căn hộ chung cư có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán tại TP HCM và các tỉnh xung quanh, tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. Xét về mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TP HCM đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân (8%), sau đó là trung cấp (5%) và cao cấp (4%). 
 
Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, phân khúc nhà phố dưới 15 tỷ, cho thuê nhà mặt phố và cho thuê chung cư tại TP HCM đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm cũng như thanh khoản tốt. Các phân khúc bất động sản khác như đất nền, chung cư, sẽ khó có chuyển biến tích cực nào lớn trong tháng 8 khi rơi vào thời điểm tháng Ngâu, đồng thời việc kiểm soát tín dụng vẫn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà. 

Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cũng cho biết, sức cầu chung toàn thị trường đất nền tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 7 đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó, cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5.

Nguyên nhân theo chuyên gia DKRA là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa có động thái nới lỏng tín dụng và thị trường cũng xuất hiện các thông tin sửa đổi bổ sung Luật đất đai làm nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.

Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn tăng phổ biến khoảng 7 - 11% so với cuối năm trước.  Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp sụt giảm, phần lớn đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. 

Đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 7, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới. 

Riêng tại TP HCM, thống kê của DKRA cho biết, tỷ lệ hấp thụ chung các dự án căn hộ mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ khoảng 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Giá bán sơ cấp các giai đoạn tiếp theo không có nhiều biến động, tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022, phần lớn do việc tắc nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

“Việc tăng cường kiểm soát tín dụng khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Trong những tháng tiếp theo, dự kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến và tập trung chủ yếu tại khu Đông”, chuyên gia DKRA nhận định.