Thị trường bất động sản Hà Nội duy trì tăng trưởng tốt tại các phân khúc

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam đánh giá, tình hình thị trường bất động sản tại Hà Nội nhìn chung đều có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê phòng khách sạn.

Mặc dù trong bối cảnh vẫn còn chịu ảnh hưởng nhiều từ chính sách, tác động từ tình hình quốc tế khiến thị trường được dự báo sẽ đứng trước những thách thức nhưng bất động sản Hà Nội vẫn có nhiều triển vọng để phát triển trong thời gian tới.

Một trong những phân khúc kém khả quan nhất là bất động sản bán lẻ. Trong 2 quý đầu năm, kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, tăng 29% theo năm và cao hơn mức tăng 7,2% của cùng kỳ năm trước. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỷ đồng, tăng 16,5% theo năm.

Tình hình hoạt hoạt động của phân khúc này được đánh giá là kém khi công suất thuê giảm 3 điểm phần trăm theo quý và giảm 4 điểm phần trăm theo năm, chỉ đạt đạt khoảng 89%. Tuy nhiên, khu vực phía Tây có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 30.600 m2. Khối đế bán lẻ tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất, có diện tích cho thuê thêm đạt 12.200 m2.

Với phân khúc này, nguồn cung có sự thay đổi khi khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất là 6%/năm. Con số này đưa tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2, tăng 3% theo quý và 7% theo năm mặc dù không có trung tâm bách hoá mới gia nhập thị trường kể từ năm 2020.

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những tháng cuối năm 2022. Khối đế bán lẻ sẽ chiếm 69% tổng nguồn cung tương lai và trung tâm mua sắm sẽ chiếm 31%.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho rằng, mặc dù tình hình bất động sản bán lẻ không có nhiều đột phá nhưng nguồn cầu vẫn phản ánh niềm tin của người tiêu dùng về thu nhập khả dụng.

Nguồn cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tập trung chủ yếu vào siêu thị, cửa hàng tiện lợi, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các cửa hàng ăn uống; trong khi đó, thời trang, mỹ phẩm có dấu hiệu chậm lại về nhu cầu mở rộng.

Về thị trường văn phòng, công suất thuê được cải thiện rõ rệt. Đáng chú ý, hạng A cùng nguồn cung khan hiếm đã giúp giá thuê đạt mức cao nhất trong 10 năm qua; hạng B vẫn là sản phẩm được ưa chuộng nhất còn hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 93%.

Khảo sát của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tại thị trường Hà Nội, đến cuối năm 2022 sẽ có 112.600 m2 từ 4 dự án được dự kiến gia nhập thị trường. Nhiều dự án cao cấp mới từ năm 2023 – 2025 sẽ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai.

Được đánh giá là phân khúc có nhiều tín hiệu khởi sắc, thị trường khách sạn đạt công suất thuê phòng trung bình tăng 20 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm, đạt khoảng 43%. Giá phòng thuê trung bình đạt 2 triệu đồng, tăng 11% theo quý và 14% theo năm.

SEA Games 31 đã góp phần thu hút khách du lịch đến Hà Nội khi có đến 700.000 lượt khách trong nước và 31.000 lượt khách quốc tế. Khách sạn 5 sao là loại hình được ưa chuộng và nhận được nhu cầu lớn từ các vận động viên và khách du lịch.

Những tháng cuối năm, phân khúc khách sạn được đánh giá sẽ có kết quả khả quan hơn vì những ảnh hưởng của đại dịch đã bắt đầu giảm nhẹ và niềm tin của khách du lịch đang dần trở lại.

Chia sẻ về triển vọng của thị trường khách sạn, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường du lịch đang phục hồi, nhiều dự án trong thành phố có công suất thuê cao với sự trở lại của khách công tác và khách trong nước.

Các thị trường nguồn mới đối với khách tham quan du lịch và khách công tác như Ấn Độ đang bắt đầu hiện diện. Các dự án nghỉ dưỡng ven biển đạt công suất cao, tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong khi các dự án lớn định vị không tốt đang gặp khó khăn thì thị trường sẽ có sự phân chia rõ rệt với sự tập trung vào sản phẩm chất lượng hơn là số lượng.

Phân khúc căn hộ dịch vụ trung bình cũng cải thiện công suất thuê ở tất cả các hạng; trong đó, hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất ở mức 16% theo quý. Giá thuê của quận Nam Từ Liêm cao nhất ở mức 640.000 đồng/m2/tháng.

Tổng nguồn cung từ đầu năm bao gồm 5.719 căn vơi 62 dự án. Nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm tới 60% tổng nguồn cung. Theo sau lần lượt là khu vực phía Tây và trung tâm; trong đó, hạng A chiếm nhiều thị phần nhất, cùng một dự án hạng B mới gia nhập vào thị trường trong quý II/2022.

Trong tương lai, phân khúc căn hộ dịch vụ khu vực nội thành cung cấp 82% tổng nguồn cung. Các dự án cơ sở hạ tầng tăng kết nối giữa các tỉnh và thành phố, góp phần khiến nguồn cầu tăng cao.

Riêng thị trường căn hộ để bán, hiện nguồn cầu nhà ở đang trở nên mạnh mẽ khi dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9,8 triệu người vào năm 2030. Tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) giai đoạn 2026-2030 của Hà Nội cũng dự kiến đạt 8,5%.

Thế nhưng, thống kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ để bán ghi nhận số lượng giao dịch trên thị trường giảm, giá bán tăng; trong đó, căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được.

Cùng đó, giá căn hộ cũng có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp. Tính riêng 2 quý đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018.

Tuy nhiên chuyên gia của Công ty Savills dự báo, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục sôi động khi đón mới thêm 14 dự án và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án lớn sẽ cung cấp cho thị trường Hà Nội khoảng 11.726 căn vào những tháng cuối của năm 2022.

Nhận định về triển vọng của thị trường ở phân khúc này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội khẳng định, các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết. Trong điều kiện nguồn cung tương lai dồi dào, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững.

Với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh như Hưng Yên vì nguồn cầu của tại Hà Nội chưa được đáp ứng. Thời gian qua, nguồn cung sơ cấp giảm ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua. Do đó, những tháng đầu năm 2022, thị trường chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp.

Tại nhiều khu vực, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67% so với năm 2018. Cho đến hết năm 2022, thị trường sẽ chào đón hơn 2.131 căn đến từ 13 dự án. Nhưng các dự án này lại phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội.

Đánh giá về hướng đi sắp tới của thị trường biệt thự và nhà liền kề, ông Matthew Powell - Giám Đốc Savills Hà Nội phân tích, giá bán hiện nay ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức thấp.

Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.