Thị trường bất động sản: Doanh nghiệp hững hờ với nhà ở xã hội

Dù nhu cầu rất lớn, nhưng rất ít doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội vì lợi nhuận thấp và thủ tục phức tạp. Ảnh: Gia Huy

Nhiều ưu đãi

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, chủ trương của Thành phố là khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội. Đây cũng là chủ trường mà Bộ Xây dựng đặt ra cho các địa phương, trong đó có TP.HCM thông qua việc hỗ trợ doanh nghiệp bằng biện pháp cải cách thủ tục hành chính nhanh gọn, thuận lợi hơn.

“Tuy nhiên, trong 5 năm qua, chúng ta mới chỉ đáp ứng được 37% nhu cầu đối với các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân lao động ở các khu công nghiệp so với kế hoạch đặt ra. Như vậy, vẫn còn thiếu rất lớn”, ông Tuấn nói.

Trong cuộc họp kinh tế - xã hội 5 tháng đầu năm 2017 ngày 29/5 vừa qua, lãnh đạo UBND TP.HCM cho biết, lãnh đạo Thành phố đã tìm hiểu vấn đề vì sao chương trình phát triển nhà ở xã hội lại chậm phát triển trong thời gian qua, thì được biết do ách tắc về quỹ đất và vốn.

Xem xét vấn đề này có thể thấy, về đất xây dựng nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã quy định, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội. Đối với các đô thị, có thể bố trí riêng các khu nhà ở xã hội ngoài quỹ đất trên.

Còn với công nhân khu công nghiệp, Chính phủ cũng quy định, đối với các khu công nghiệp mà chưa sử dụng hết quỹ đất công nghiệp, thì cho phép chuyển đổi quỹ đất công nghiệp sang thành đất ở, để thành những khuôn viên, dự án riêng, xây dựng nhà ở cho công nhân.

Từ năm 2013 - 2016, Nhà nước thực hiện hỗ trợ nhà ở xã hội thông qua gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tới cuối năm 2016, gói hỗ trợ này đã kết thúc. Hiện nay, điều khó khăn nhất là tìm được nguồn vốn hỗ trợ để giúp các doanh nghiệp và người có nhu cầu về nhà ở được vay nguồn vốn ưu đãi, để giảm giá thành nhà ở.

Thời điểm này, về cơ chế và chính sách đã quy định, Nhà nước hỗ trợ ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội và các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định.

Về nguyên tắc, Ngân hàng Chính sách Xã hội đã nhận nhiệm vụ này và có quy định cụ thể. Các ngân hàng thương mại đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định cụ thể. Lãi suất cũng được Thủ tướng Chính phủ quy định ở mức 4,8%/năm.

Tuy nhiên, nguồn vốn hiện nay phụ thuộc vào kế hoạch đầu tư công trung hạn, bởi lẽ đầu tư từ ngân sách nhà nước, thì phải thực hiện theo Luật Đầu tư công, phải nằm trong danh mục, chương trình, dự án được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì mới được vay nguồn vốn này.

Vừa qua, Quốc hội cũng thông qua kế hoạch tổng thể về vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020, nhưng đối với từng lĩnh vực, địa bàn, chương trình, dự án cụ thể, thì phải đợi năm 2017 mới có quyết định chính thức.

Trong khi đó, nhiều năm nay, TP.HCM xây dựng quỹ phát triển nhà ở với chương trình cho vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở dành cho đối tượng hưởng lương từ ngân sách Thành phố. Đối tượng được vay theo chương trình ưu đãi này bao gồm cán bộ, công chức, viên chức thuộc các sở, ngành, quận, huyện; cơ quan hành chính sự nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố.

Mỗi cá nhân được vay tối đa 500 triệu đồng, nhưng không quá 70% giá trị căn nhà/căn hộ, thời hạn cho vay tối đa là 15 năm. Lãi suất cho vay là 4,7%/năm, lãi vay được tính theo dư nợ giảm dần. Tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay chính là căn nhà/căn hộ dự kiến mua có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Theo quy định, người vay tiền phải có hộ khẩu thường trú tại TP.HCM. Đồng thời, có khả năng tài chính trả trước tiền mua tối thiểu là 30% giá trị căn nhà/căn hộ; chứng minh được mình có nguồn thu nhập ổn định để trả vốn và lãi vay.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, việc TP.HCM đưa ra những chính sách trên là chưa đủ. Bởi nhu cầu mua nhà phần nhiều nằm ở khối công nhân, lao động ngoài khối hưởng lương ngân sách của Thành phố.

Nhưng doanh nghiệp vẫn “hững hờ”

Nhìn vào những tuyên bố của nhiều địa phương về việc phát triển các dự án bất động sản nhà ở xã hội có thể thấy quyết tâm rất lớn. Đơn cử như TP.HCM, tháng 2/2017, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đang hoàn thành một số hồ sơ về đề án nhà ở giá 100 triệu đồng và từ 300 - 500 triệu đồng/căn.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, để có nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng/căn như tỉnh Bình Dương đã thực hiện trong thời gian qua, dự án phải hội đủ 3 điều kiện là không chịu chi phí về đất (bồi thường, tiền sử dụng đất), phí đầu tư hạ tầng và diện tích căn hộ khoảng 25m2 (suất đầu tư 4 triệu đồng mỗi m2). Bên cạnh đó, khu nhà ở xã hội giá rẻ còn phải gắn với những nơi đông công nhân lưu trú như khu công nghiệp - khu chế xuất.

Hay cuối năm 2016, tỉnh Đồng Nai đã ra thông báo, trong năm 2017, địa phương sẽ xây dựng thêm khoảng 552 căn nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở giá rẻ để bán cho công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Giá của các căn hộ dự kiến từ 100 - 150 triệu đồng/căn và chỉ bán cho công nhân, người lao động thu nhập thấp.

Tỉnh Long An cũng đặt ra chiến lược phát triển nhà ở xã hội giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2020 phải phát triển hàng ngàn căn nhà ở xã hội cho công nhân..

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại các địa phương suốt thời gian qua, thì chương trình phát triển các dự án nhà ở giá rẻ tại các địa phương trên nói riêng và cả nước nói chung dường như vẫn giậm chân tại chỗ.

Cụ thể, sau thông báo về phát triển nhà ở xã hội, thì tại Đồng Nai hiện nay dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thấy động thổ, tại tỉnh Long An, ngoài 50 căn nhà ở xã hội được phát triển năm 2016 của Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và Đô thị Long An (Lainco) và mới đây là lễ động thổ dự án nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An.

Tuy nhiên, một địa phương với hơn 100 cụm, khu công nghiệp với hàng trăm ngàn công nhân như Long An mới chỉ có hai dự án nhà ở xã hội với khoảng 1.000 căn hộ thì chưa thấm vào đâu.

Lý giải về điều này, nhiều doanh nghiệp cho biết, chi phí đầu tư cho nhà ở xã hội không chỉ cao mà lợi nhuận mang lại rất ít, trong khi chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp phát triển phân khúc này cũng chưa thực sự thỏa đáng. Thêm vào đó, nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chưa được các Bộ, ngành thống nhất. Để chờ nguồn vốn này, các doanh nghiệp thực sự khó khăn, còn đi vay thương mại để làm nhà ở xã hội chi phí sẽ đội lên…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nhu cầu nhà ở xã hội hiện rất nhiều, nhưng các doanh nghiệp hầu như không mặn mà với phân khúc này, vì lợi nhuận thấp. Hiện chỉ có những doanh nghiệp khởi nghiệp, hoặc những doanh nghiệp làm bằng chính cái tâm của mình thì mới có sự đầu tư lâu dài cho phân khúc này.

Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước nên tạm ngưng việc xây dựng nhà ở xã hội dạng bán đứt cho khách hàng, mà chuyển sang dạng cho thuê. Thực tế cho thấy, rất nhiều người thu nhập thấp phải sinh sống trong những căn nhà trọ chật chội với diện tích chỉ 10 m2, tiện nghi không có, nhưng giá thuê từ 1,2 - 1,5 triệu đồng/tháng. Do đó, giải pháp cho thuê khá hợp lý và nhóm đối tượng này có thể đáp ứng được.

“Ngoài ra, để thu hút doanh nghiệp địa ốc phát triển nhà ở xã hội, cần thực hiện lại quy hoạch các quận vùng ven, trong đó có khu dân cư hỗn hợp, vừa có nhà ở xã hội, vừa có nhà ở thương mại với diện tích phù hợp để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách của người thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện cho các doanh nghiệp địa ốc phát triển phân khúc này”, ông Lê Hoàng Châu nói.