Thị trường bất động sản 2017: Tự điều chỉnh sự lệch pha

Giảm tồn kho nhưng tái diễn “lệch pha” cung - cầu

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc tính đến tháng 12-2016 còn khoảng 31.842 tỉ đồng. Con số này đã giảm 19.047 tỉ đồng so với cùng kỳ năm 2015 và giảm khoảng 867 tỉ đồng so với tháng 11-2016.

Riêng tại TPHCM, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), tồn kho bất động sản đang ở mức 5.954 tỉ đồng, giảm 4.153 tỉ đồng so với năm 2015. Báo cáo năm 2016 và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 của HoREA cho thấy, năm vừa qua trên địa bàn thành phố đã có thêm khoảng 30.000 sản phẩm nhà ở. Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 29.017 căn nhà (27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng). Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; 16.750 căn hộ trung cấp, chiếm 60,3%; và 5.412 căn hộ bình dân, chiếm 21,6%.

Tính từ cuối năm 2013 đến nay, 2015 chính là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, bước sang năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, xảy ra hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong khi thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

Theo HoREA, dự nợ tín dụng đối với thị trường bất động sản đạt khoảng 150.000 tỉ đồng (tính đến tháng 11-2016), tăng 14,2% so với năm 2015. Bên cạnh đó, lượng kiều hối hàng năm cũng là nguồn vốn rất lớn hỗ trợ thị trường bất động sản.

Tuy tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp và dự án quy mô lớn. Thị trường cũng đã bắt đầu xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng kiếm lợi nhuận trong thời gian ngắn. Đây cũng là cơ sở khiến Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36/2014 chỉ sau một năm triển khai và thay thế bằng Thông tư 06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%. Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng luật thuế đánh trên việc sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ.

Thị trường sẽ về đâu?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định sắp tới sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thấp. Ông nói: “Trước đây các doanh nghiệp chuộng đầu tư bất động sản cao cấp vì tỷ suất lợi nhuận cao, tiện cho việc xây dựng thương hiệu. Nhưng bây giờ là thời điểm của bất động sản phục vụ nhu cầu thực và các doanh nghiệp chuyển hướng là điều nên làm. Đây cũng là yếu tố giúp cân bằng cung - cầu của thị trường”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng nhìn nhận nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn và tiềm năng, năm 2017 sẽ có sự đột phá về phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.

Trên thực tế, gần đây nhiều doanh nghiệp đã công bố chiến lược đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá thấp để tiếp cận số đông khách hàng và giảm thiểu rủi ro. Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Himlam Land, nói rằng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân tuy tỷ suất lợi nhuận không cao nhưng khá an toàn. “Đây mới là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu của người mua nhà hiện nay”, ông nói.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Á Châu, cũng nhận định năm 2017 thị trường có khả năng xoay chuyển cục diện và phân khúc căn hộ giá thấp, đất nền sẽ sôi động. Theo ông Hiếu, đất nền ngày càng khan hiếm và luôn tăng trưởng đều đặn trong những năm qua sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư đổ vào. Với phân khúc căn hộ giá thấp, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn sẽ gây áp lực cạnh tranh nhưng có lợi cho cả thị trường bởi mang đến cho khách hàng nhiều lựa chọn tốt hơn.

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhiều chuyên gia đưa ra dự báo năm 2017 sẽ tiếp tục giữ được nhịp độ tăng trưởng tốt. Tại hội thảo “Thị trường Bất động sản Việt Nam 2016-2017: toàn cảnh và dự báo”, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với ngành du lịch. Trong khi đó, những năm gần đây, ngành du lịch nước ta phát triển với tốc độ khá nhanh cả về lượng và chất. Hiện nay, bên cạnh các địa phương quen thuộc như Phan Thiết, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu khai phá các thị trường mới như Cam Ranh, Hạ Long, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Lào Cai... để đáp ứng nhu cầu.

Nhìn toàn cảnh thị trường, ông Châu cho rằng khó có thể xảy ra tình trạng “bong bóng” bất động sản ngay trong năm 2017. “Bong bóng” chỉ xảy ra khi có các yếu tố như nền kinh tế phát triển nóng; Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng; sự phát triển lệch pha cung - cầu; gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp... Tuy nhiên, hiện nay những yếu tố này vẫn đang trong tầm kiểm soát, nền kinh tế tăng trưởng chậm; chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước khá thận trọng, chặt chẽ; có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc cao cấp... “Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang phát triển nóng nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” bất động sản”, ông Châu nhận định.

Với mảng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A), nhiều chuyên gia dự báo tình hình sẽ vẫn phát triển tốt trong năm 2017. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước các doanh nghiệp nước ngoài tỏ ra lấn lướt, năm 2017 các doanh nghiệp Việt Nam sẽ chiếm ưu thế hơn.

Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn, ông Châu đề xuất Nhà nước cần ban hành nhiều quy phạm pháp luật, sử dụng các công cụ về thuế, quy hoạch, về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng... qua đó sẽ điều chỉnh các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp cũng cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm sang các phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.