Thí điểm làm nhà ở thương mại trên đất khác có thể giải quyết tận gốc lệch cung cầu, giá tăng vọt

Trao đổi với người viết về đề án thí điểm cho nhận đất khác làm dự án nhà ở thương mại, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng chính sách này không phải mới được nhắc đến mà mới ở đây là so với nội dung của những luật vừa thông qua.

Xuất phát điểm của đề xuất thí điểm này là từ Nghị định 30 do Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021. Thời điểm này có nhiều ý kiến cho rằng việc không cho phép chuyển đổi là rất bất cập, khiến các dự án bị ách tắc.

Dựa trên cơ sở của Nghị định 30, thời gian sau đó ban soạn thảo các luật vẫn giữ nguyên quan điểm cũ và không thay đổi. Đến thời điểm hiện tại, trước nhu cầu cấp thiết của thị trường, nếu vẫn tiếp tục không giải quyết theo hướng đổi mới thì sẽ gần như không có nguồn cung mới, nhất là với phân khúc căn hộ.

"Thực tế cho thấy chênh lệch cung - cầu trên thị trường đã dẫn đến việc giá căn hộ tăng vọt. Để giải quyết tận gốc bài toán này, cần nhìn vào nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung. Một trong số đó xuất phát từ việc không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại", ông Hiệp cho hay.

Bàn luận về tính cấp thiết của việc xây dựng đề án thí điểm lần này, ông Nguyễn Quốc Hiệp bày tỏ sự ủng hộ và cho rằng lẽ ra quy định này nên được triển khai từ sớm hơn. Nếu được thực thi, đề án sẽ góp phần giải quyết những bất hợp lý trong việc triển khai dự án, tránh lãng phí tài sản.

Đơn cử như với những khu đất kho bãi không còn sử dụng, những nhà máy cũ không còn vận hành… Đất đai bị bỏ trống lãng phí, càng kéo dài trong nhiều năm thì càng gây thất thoát lớn. Mặt khác, giải pháp thu hồi lại những khu đất đó xong tổ chức đấu giá được ông Hiệp cho là không phù hợp.

"Ai sẽ là người tham gia đấu giá? Sẽ là bất cập nếu đơn vị đang làm chủ tự nhiên phải tham gia đấu giá để được hưởng quyền sử dụng khu đất đó. Về nguyên tắc, khi chuyển đổi đất khác thành đất ở, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất do chuyển đổi mục đích sử dụng, đây là điều hợp lý. Còn nếu bảo tổ chức đấu giá thì chưa có tiền lệ nào lại tự đi đấu giá với chính mình, đây là điều rất trớ trêu. Tôi cho rằng đề án thí điểm này giờ mới được xem xét là còn hơi chậm, lẽ ra phải sớm hơn.

Lý do là từ lúc còn thí điểm đến khi ra nghị quyết để được phép triển khai theo quy định mới, các dự án nhà ở thương mại được thông qua quy hoạch, thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng cần ít nhất 1 - 2 năm nữa chứ không thể giải quyết được ngay. Chưa kể cũng cần thêm tiếp 1 - 2 năm sau đó để nguồn cung dần cải thiện. Đây là căn bệnh nặng thị trường mắc phải và cần được điều trị gấp”, ông Hiệp chia sẻ quan điểm.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng có nhiều văn bản kiến nghị liên tiếp về vấn đề này. Theo HoREA, ví dụ nhà đầu tư sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không dính đất ở), hoặc sử dụng 1 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không dính đất ở) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, dù phù hợp với quy hoạch đều không được công nhận chủ đầu tư dự án.

Thế nhưng nếu trong khu đất 50 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 1 ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có 1 căn nhà với diện tích đất ở dù chỉ vài chục mét vuông thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở.

Sau khi có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh, nhà đầu tư mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để tạo lập được quỹ đất dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, thì nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn.

Vấn đề được Hiệp hội đặt ra là tại sao nhà đầu tư đã tạo lập hợp pháp quỹ đất gồm các loại đất khác (không phải đất ở) lại không được công nhận là chủ đầu tư? Cơ quan nào chịu trách nhiệm về những thiệt hại do việc nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư?

"Nhà đầu tư không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp bị chôn vốn, thậm chí có nguy cơ phá sản", Hiệp hội lập luận.

HoREA cho rằng rất cần thiết xây dựng dự thảo đề án cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”, hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” khác với các quy định tại Luật Đất đai 2024.

Kèm theo đó là với điều kiện phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.