'Thanh lý' chung cư cũ để tái sinh đô thị: Góc nhìn từ nước ngoài

Theo thống kê, thành phố Hà Nội hiện nay có hơn 1.500 nhà tập thể cũ thấp tầng xây dựng trong các thập niên 50 đến 70 của thế kỷ trước và gần 800 nhà chung cư cao tầng xây dựng gần đây. Sự ra đời ồ ạt của hàng vạn căn hộ mới làm nảy sinh hai xu hướng trái ngược. Một mặt, nhu cầu về chất lượng sống ngày một tăng cao, trong đó có đòi hỏi về chất lượng quản lý và vận hành để có cuộc sống văn minh.

Mặt khác, nhiều chung cư xuống cấp do niên hạn hoặc do chất lượng vật liệu và thi công tồi nên xuống cấp nhanh, gây bức xúc cho dân. Thực tế cần nhìn nhận là Hà Nội vẫn đang đau đáu bài toán "đập đi xây lại" các nhà tập thể cũ, và càng nan giải câu chuyện quản lý và xây dựng văn hóa chung cư mới văn minh trong bối cảnh các cuộc biểu tình của người dân chống lại chủ đầu tư gia tăng.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS.KTS Tô Kiên, chuyên gia quy hoạch đô thị có nhiều năm công tác tại Nhật Bản, Singapore và Việt Nam để có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này ở nước ngoài.

PV: Sự ra đời ồ ạt của các chung cư mới cao tầng, đẹp đẽ đã mang lại lối sống mới khác với tập quán "bám đất, bám đường" trước đây. Nhưng đáng buồn là lối sống mới đó vẫn còn đan xen gam màu tối với những bất cập trong thi công xây dựng và quản lý. Là chuyên gia quy hoạch đô thị công tác nhiều năm tại nước ngoài, ông nhận xét gì về sự khác biệt trong văn hóa sống chung cư ở nước ngoài so với nước ta?

TS.KTS Tô Kiên: Thoạt nghe thì là một vấn đề đô thị rất cụ thể, nhưng càng ngẫm càng thấy phức tạp và liên quan đến nhiều vấn đề, trong đó có văn hóa - xã hội, trình độ phát triển, trình độ dân trí và nhận thức và các vấn đề xây dựng và quản lý đô thị khác.

Thử nhìn vấn đề đối với hai chủ thể: Chủ đầu tư và người dân. Về góc độ chủ đầu tư (và cả nhà thầu), cách làm ăn và thực thi công việc ở hai nước là ở hai đẳng cấp khác biệt. Nhìn chung, chủ đầu tư và nhà thầu Nhật coi khách hàng…còn hơn thượng đế, làm ăn chuyên nghiệp, giữ chữ tín, minh bạch tài chính và thông tin, không gian lận, làm thật hưởng thật.

Còn ở Việt Nam, do cả lợi nhuận cũng như làm ăn không chuyên nghiệp nên tất cả các điểm trên đều có vấn đề, gây bức xúc và thậm chí xung đột lớn dẫn đến biểu tình. Trong đầu tư xây dựng, vấn đề phổ biến nhất là tình trạng "treo đầu dê, bán thịt chó", thực thi không đúng cam kết về số lượng, chủng loại vật liệu hoặc thiết bị, kết cấu, diện tích, hoặc chậm trễ, "treo" thậm chí "xù" luôn dự án dẫn tới thiệt hại tài chính cho người dân. Trong quản lý vận hành, vấn đề nhức nhối là tình trạng "đem con bỏ chợ" hoặc "cha chung không ai khóc", dẫn đến các không gian chung nhếch nhác, lộn xộn. Chính sự tồn tại các thành ngữ đó nói lên tính "văn hóa truyền thống" của những lề thói này.

Về phương diện người dân, từ tập quán sống cho đến dân trí và ý thức nơi công cộng, người Nhật và người Việt khác nhau nhiều. Như nhiều nước công nghiệp khác, người Nhật sống khép kín, tôn trọng sự riêng tư của nhau. Những không gian chung như hành lang, sảnh hay sân chỉ dùng để đi lại, các sinh hoạt chung hay sự kiện kiểu xóm giềng hầu như không có (ở cấp tiểu khu và quận thì có).

Ngược lại, ở Việt Nam, nhu cầu sinh hoạt cộng đồng mạnh nên các không gian chung đều có nhiều thành phần tham gia. Trẻ con chạy nhảy hò hét trong hành lang cũng không ai phàn nàn, trong khi nếu ở Nhật thì hàng xóm sẽ kêu ngay, mà bản thân bố mẹ những đứa trẻ cũng nhắc nhở không để gây ồn, làm phiền như vậy. Sinh hoạt chòm xóm là nét văn hóa tốt nên được duy trì, và các chung cư cần được thiết kế có các không gian sinh hoạt chung như vậy.

Tuy nhiên trên thực tế, hầu như chủ đầu tư ít quan tâm đầu tư nên không gian cộng đồng luôn thiếu, buộc người dân phải linh hoạt sử dụng hành lang chung cho những dịp lễ tết. Về điểm này, người Singapore có lẽ nằm giữa người Nhật và người Việt. Họ cũng đề cao tính riêng tư và sống khép kín hơn người Việt, tuy nhiên vẫn có độ mở nhất định, nhất là trong bối cảnh khí hậu nóng quanh năm.

Ở Singapore, hơn 80% dân số sống trong các chung cư do nhà nước xây dựng (gọi tắt là HDB). Cấu trúc của HDB luôn có tầng trệt gần như để trống chỉ có cột gọi là void deck, chỉ có vài góc quây thành phòng để làm dịch vụ tiện ích. Void deck là không gian đi lại xuyên giữa các khối nhà, và thỉnh thoảng dùng cho các sự kiện cộng đồng như đám cưới, đám ma, lễ tết…

Tại sao người Việt lại có xu hướng phản ứng mạnh kiểu biểu tình khi gặp phải mâu thuẫn với chủ đầu tư, còn người Nhật lại chọn cách ôn hoà, thưa ông?

Không chỉ Nhật mà người dân nhiều nước phát triển sẽ phản ứng ôn hòa, bởi có vấn đề gì thì đã có pháp luật bảo vệ thông qua các nhà chức trách mẫn cán. Nếu ra đường có lỡ tông xe, họ sẽ không cãi vã đánh lộn, mà gọi luôn cho cảnh sát và công ty bảo hiểm của họ.

Tương tự, nếu bên hàng xóm có tụ tập liên hoan ồn ã, họ cũng chẳng phải sang gõ cửa, cứ gọi cảnh sát là sẽ được can thiệp kịp thời, lại tránh phải ra mặt để khỏi gây mếch lòng. Nhưng ở ta thì biết trông cậy vào đâu, pháp luật thì lỏng lẻo còn người chấp pháp thì "mũ ni che tai", nên họ phải tự phản kháng và bảo vệ quyền lợi theo…"luật rừng" mà thôi. Nếu đơn độc phản kháng quá yếu thế, họ phải đoàn kết lại để tăng thế và lực.

Đỉnh điểm của sự vô lý đến khó tin là bị chủ đầu tư "xù" và mất trắng cả căn hộ bạc tỷ khi thu nhập bình quân còn thấp mà pháp luật còn không can thiệp nổi thì họ còn biết làm gì nếu không căng băng rôn biểu tình? Rốt cuộc, nền tảng văn hóa - xã hội khác nhau nhiều thì sẽ dẫn đến cách hành xử, giải quyết vấn đề khác hẳn nhau.

Theo thống kê, Hà Nội đang có 1.500 nhà chung cư cũ đã có tuổi đời đến 70, 80 năm. Và hiện tại, mỗi năm sẽ có hàng nghìn căn hộ mới ra đời. Đó là mới chỉ tính Hà Nội, và con số này sẽ rất lớn nếu xét quy mô cả nước. Nhiều ý kiến cho rằng, sự tồn tại của những chung cư hết hạn không chỉ khiến bộ mặt đô thị nhếch nhác mà còn là mối an nguy đến tính mạng của người dân bởi sự xuống cấp của công trình. Ở Nhật, việc quy định xử lý chung cư hết niên hạn được thực hiện ra sao, thưa ông?

Trong vấn đề này, trước hết cần một vòng đánh giá để phân loại nhà chung cư đó theo hai khía cạnh. Thứ nhất là công trình đó có giá trị văn hóa - lịch sử và cần giữ lại hoặc chỉ cải tạo chỉnh trang hay không. Thứ hai là khảo sát đánh giá kinh tế-xã hội để xem việc đập đi xây lại có làm xáo trộn quá lớn lối sống và sinh kế của người dân không, và giải pháp tái định cư có thỏa đáng không. Sở dĩ điều này quan trọng vì ở các chung cư cũ ở Việt Nam có nhiều hộ kinh doanh tại gia, đặc biệt những hộ ở tầng trệt. Đây là đặc điểm mang màu sắc văn hóa mà chung cư ở các nước phát triển không có. Sau khi đánh giá mà chung cư đó được xếp vào diện được đồng thuận cho đập đi xây mới, lúc đó mới  bàn tiếp về khung chương trình và giải pháp.

Chung cư tới bao nhiêu tuổi thì cần "thanh lý"? Tôi tin rằng câu trả lời còn liên quan tới tốc độ và ngưỡng xuống cấp được cho là cần thanh lý, những điều được nhìn nhận khác nhau ở các nước. Ở các nước phát triển, nhu cầu tái sinh đô thị cao hơn so với phát triển mới. Việc xây lại hay cải tạo chỉnh trang các chung cư cũ góp phần vào công cuộc tái sinh đô thị đó. Thí dụ, Nhật nổi tiếng về chất lượng, độ bền sản phẩm và giữ gìn mọi thứ vô cùng cẩn thận trong đó có nhà cửa. Vì thế các chung cư của họ xuống cấp rất chậm.

Chưa kể, công trình được bảo trì định kỳ tốt nên tốc độ xuống cấp còn chậm nữa. Do vậy, lý do chính để chung cư cũ ở Nhật cần thanh lý không hẳn là xuống cấp mà do "lỗi mốt". Thông thường, chung cư hết niên hạn khi đạt 50 năm, cần đập đi xây lại. Con số này là hợp lý vì sau ngần ấy thập niên, bối cảnh, nhu cầu và lối sống sẽ rất khác đi.

Sự tồn tại của một số tòa nhà chung cũ còn bởi việc "cố thủ" của không ít những người dân. Theo ông, đâu là cách để giải quyết bài toán này?

Vấn đề di dời tái định cư ở các nước cũng nhiều khác biệt. Tại nhiều nước phát triển, tỷ lệ đi thuê nhà là tương đối cao. Lý do có nhiều, trong đó có việc chuyển vùng làm việc, không đủ khả năng tài chính để mua, và nhất là không có nếp nghĩ truyền thống là cần phải sở hữu nhà mới là "an cư lạc nghiệp", là "có mảnh đất cắm dùi" như ở ta.

Nhanh thì thuê 2 - 3 năm, lâu thì 5 - 7 năm, nên nếu có chuyện chung cư phải xây lại thì xác suất rơi vào người thuê không cao. Hơn nữa, trong hợp đồng thường có điều khoản là trong trường hợp đó họ buộc phải dời đi nhưng có đền bù tài chính. Tương tự, khi mua nhà, hợp đồng thường có điều khoản khi nhà hết niên hạn, họ phải chấp nhận đập đi xây lại với các điều kiện đền bù phù hợp thị trường lúc đó, không có quyền phủ quyết. Tóm lại, chỉ có pháp luật chặt chẽ nghiêm minh và ý thức, đạo đức con người tốt mới có thể giải quyết tận gốc vấn đề trong mối đồng thuận chung.

- Cảm ơn chia sẻ của chuyên gia!

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/