‘Tại sao cao ốc ở Singapore, New York là niềm tự hào nhưng ở Việt Nam lại là tội đồ?’
 |
| Các chuyên gia đều đồng tình với quan điểm: vấn đề cần quản lý không phải là nhà cao tầng hay thấp tầng, mà là mật độ dân cư, mật độ đất xây dựng... (Ảnh: Hiếu Quân) |
Trả lời cho câu hỏi này, chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng đến từ Công ty tư vấn CPG Consultants Singapore cho rằng, nhà cao tầng là sản phẩm thể hiện hiệu quả sử dụng đất đai, chúng ta cần quản lý nhu cầu của thị trường đối với đất đai.
“Tôi từng tư vấn chiến lược cho một bang (có khoảng 50 triệu dân) ở Ấn Độ. Tại đây, một trong những sai lầm lớn nhất là cào bằng mật độ đô thị, cả thành phố chỉ xây dựng hệ số 2 khiến tất cả các siêu đô thị lớn đều bỏ trung tâm để đi ra ngoại ô. Các đô thị “nát bét” bởi không ai đầu tư ở trung tâm khi mà giá đất tại đây cao nhưng lại không được xây dựng mật độ cao, người ta đều chọn ra ngoại ô...”, ông Dũng nêu ví dụ và nhận định đó là một trong những sai lầm lớn nhất trong lịch sử phát triển đô thị trên thế giới trong thế kỷ XX – XXI, World Bank đã nhắc đến rất nhiều lần và đang sửa sai.
Ông Nguyễn Đỗ Dũng nhận xét, vấn đề cần quản lý không phải là nhà cao tầng hay thấp tầng, đó chỉ là mô dạng nhà ở thôi, cái cần quản lý thực ra chính là mật độ dân cư, mật độ đất xây dựng. Vậy so với nước khác thì mật độ xây dựng của Việt Nam cao hay thấp?
“Với một lô đất diện tích khoảng 1 ha, chúng ta cho xây dựng 80% sẽ có khoảng 100 căn nhà, trung bình 4 người/căn thì cả khu đất sẽ có 400 người. Cùng lô đất 1 ha đó, chúng ta xây một cao ốc 25 tầng với diện tích xây dựng chỉ chiếm 11-12% tổng diện tích đất, mỗi gia đình được một căn hộ 200 m2 thì cao ốc này đã đủ chứa 400 người rồi, mà chúng ta vẫn có gần 90% diện tích đất để mở rộng đường, xây công viên, trường học, nhà trẻ…”, ông Dũng đặt giả thiết.
Vị chuyên gia kết luận, như vậy vấn đề không phải là có xây nhà cao tầng hay không mà là quản lý mật độ xây dựng. Công trình cao ốc 25 tầng nói trên có hệ số sử dụng đất là 3% - đó chính là hệ số được Singapore áp dụng xây dựng các khu đô thị mới, các khu nhà ở xã hội. Nghĩa là đô thị Singapore có mật độ xây dựng tương đương, thậm chí thấp hơn mật độ tại Việt Nam, mặc dù toàn là nhà cao tầng nhưng không gian rất là xanh.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật – Bộ Xây dựng cũng không đồng tình với quan điểm ‘cao ốc đang bức tử giao thông’.
Hệ thống nhà cao tầng góp phần tạo nên bộ mặt kiến trục cảnh quan đô thị, làm thay đổi nhận thức cả theo hướng tích cực và tiêu cực. Hiện các trục đường càng lớn thì càng phát triển nhà cao tầng và càng dễ xảy ra tình trạng tắc đường. Không chỉ ở các trục đường lớn mà cả trong các trục đường nhỏ, bất cứ đâu cũng có thể thấy sự xuất hiện của nhà cao tầng.
“Cách đây 2 – 3 năm, đi đường Lê Văn Lương – Tố Hữu rất thoáng đẹp, nhưng nay lại trở thành một trong những trục đường bức bối nhất Hà Nội vì mật độ xây dựng nhà cao tầng dày đặc. Hiện cả nước chỉ có khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng được coi là KĐT kiểu mẫu nhờ phát triển đồng bộ hạ tầng”, PGS. Nguyễn Hồng Tiến đánh giá.
PGS. Tiến phân tích cụ thể hơn, KĐT Phú Mỹ Hưng đã kết hợp được việc phát triển cả bên trong KĐT cùng với phát triển bên ngoài. Bản thân KĐT này có một số nhà máy xử lý nước thải riêng cùng hoạt động với nhà máy xử lý nước thải chung của thành phố. Ngoài ra, Phú Mỹ Hưng tuân thủ rất tốt quy định về chỉ giới đường đỏ, rất ít điều chỉnh quy hoạch...
“Phát triển xen cấy, phát triển nhà cao tầng trong nội đô phải đánh giá được sức chịu tải của hệ thống giao thông trước khi phê duyệt các dự án, không nên để xảy ra tình trạng như các trục đường Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng… hiện nay - mặt đường nhỏ hẹp, lại không thể mở rộng được vỉa hè. Quy hoạch đô thị cần có phát triển nhà cao tầng, nhưng nếu quản lý không tốt thì chính nhà cao tầng sẽ tác động ngược lại hạ tầng đô thị, gây ách tắc giao thông…”, ông Tiến kết luận.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.
Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.
Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/
